Загородный рынок на распутье. В продаже недвижимость разных форматов и на любой кошелек. Застройщики экспериментируют с форматами, выводя в продажу 17-метровые студии в малоэтажных домах, объединяя в рамках одного проекта жилье разных ценовых категорий и предлагая недвижимость в поселках-гигантах на тысячи домовладений.
О том, каким видится развитие загородного рынка в ближайшее время, его ведущие участники обсуждали в рамках организованного Группой компаний «Бюллетень Недвижимости» круглого стола на тему «Что такое загородный дом?».
Проверка спросом
Ольга Мягченко, модератор, обозреватель БН:
– Какие тенденции в развитии рынка загородной недвижимости вы могли бы выделить в ушедшем году и как они проявятся в наступившем?
Елена Шишулина, директор по маркетингу ЗАО «УК “СТАРТ Девелопмент”»:
– Прошлый год был очень активным для всех сегментов рынка загородного жилья: коттеджей, малоэтажных многоквартирных домов, участков – с подрядами и без них, таунхаусов. В этом году, мне кажется, рынок будет проходить проверку спросом: насколько удачны форматы, которые были предложены девелоперами, ценовая политика застройщиков, объемы недвижимости, которые были выставлены на продажу.
Вопрос в том, насколько покупатель готов ехать в пригороды. Спрос в сегменте доступного жилья сегодня локализуется в пригородах. Причем если раньше считалось, что туда едут люди, которым важно купить жилье большой площади, то сейчас это люди, которым нужно любое, самое скромное жилье за доступные деньги. Еще один изменившийся стереотип – о том, что молодежь не едет за город, что она мобильна и ей важно жить в центре города, пусть даже в коммуналке. Сейчас уже не только молодые семьи, но и одинокие люди до 30 лет часто покупают жилье в пригороде – разумеется, там, где есть хорошая связь с Петербургом и быстро можно добраться до метро.
Андрей Савельев, генеральный директор ООО «Готика»:
– Все-таки загородное жилье – это, скорее, не альтернатива городу, а другой стиль жизни. Это недвижимость для тех, кто хочет более здоровой, экологически чистой среды вокруг дома.
Ольга Мягченко:
– То есть основу спроса, на ваш взгляд, будут формировать те, кто покупает второе жилье?
Андрей Савельев:
– Все зависит от категории недвижимости: если мы говорим об эконом- и комфорт-классе, то для покупателей этих объектов загородный дом действительно чаще всего – альтернатива городской квартире. А в категории «бизнес» и выше большинство клиентов уже имеют как минимум одно жилье. Поэтому в загородном доме для них главное комфорт. Это обуславливает и характер спроса: для таких покупателей важна не столько близость к Петербургу, сколько то, смогут ли они получить в загородном доме комфорт городского уровня. Подобных клиентов интересуют дома в прибрежных зонах – на Финском заливе, на Ладоге.
Вячеслав Ефремов, заместитель генерального директора «НДВ СПб»:
– Тенденция прошлого года – появление смешанных проектов, которые включают несколько форматов: коттеджи и таунхаусы, малоэтажные многоквартирные дома и таунхаусы, коттеджи и участки (с подрядом и без). Застройщики таким образом стараются охватить как можно более широкий круг покупателей.
Марина Чижкова, руководитель информационно-аналитического отдела Группы компаний «Бюллетень Недвижимости»:
– Смешанные поселки появляются еще и из-за финансовых соображений. Одни типы загородного жилья продаются быстрее, другие – медленнее. Застройщики стараются за счет совмещения в одном проекте нескольких форматов сократить сроки экспозиции и продать часть объектов в комплексе быстрее, обеспечив финансирование проекту.
Ольга Ульянова, начальник информационно-аналитического отдела корпорации «Мегалит»:
– Я не испытываю никакого воодушевления по поводу перспектив развития загородного рынка. Он сейчас чрезвычайно хаотичен. Большинство застройщиков ведут себя так, будто им по дешевке досталась земля, и им не важно, какую концепцию реализовывать, есть ли там коммуникации, продадутся здесь объекты или нет. Главное – по-быстрому что-то нарисовать и выставить на продажу.
С другой стороны, и у клиентов я тоже не вижу определенности, многие не понимают, чего они хотят от загородного дома. Вроде неплохо бы купить дачку, но как будет обустроен поселок, где они эту дачку покупают, будет ли там инженерия, дороги – эти вопросы клиентов интересует редко. Им нужно купить доступное жилье. Потом может оказаться, что у застройщика просто нет возможности обеспечить дома коммуникациями. Многие обходятся скважинами для водопровода и септиками в качестве канализации.
Рынок, конечно, будет развиваться, но он еще очень молодой, и четко сказать, как именно это будет происходить и куда он пойдет, сейчас нельзя.
Андрей Савельев:
– Без участия государства развитие этого рынка невозможно. Сейчас застройщики сталкиваются с тем, что им нужно не только дороги и коммуникации прокладывать, но и школы, детские сады, поликлиники строить, да еще и штат в них укомплектовывать. Государство эту задачу на себя брать не хочет, и это существенно тормозит развитие рынка.
Все «подряд»
Ольга Мягченко:
– По данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», участки без подряда занимают свыше половины загородного рынка. Причем в таких проектах земля часто предлагается без инфраструктуры, и даже без каких-либо перспектив ее построить. Неужели так много желающих купить кусок земли в чистом поле?
Елена Шишулина:
– Конечно, участки без инфраструктуры – это не продукт недвижимости, а просто спекуляция. Но не стоит сбрасывать со счетов людей, которые не хотят или не имеют возможности купить готовый дом. Таких довольно много, причем среди них значительная доля тех, кто предпочитает лично отслеживать весь процесс строительства или вообще собственноручно вбивать каждый гвоздь. Для застройщика, который сам возводит дома, общение с таким покупателем превращается в кошмар. У этих клиентов огромное количество претензий и замечаний к проекту, они все хотят изменить... Для подобных покупателей и предлагаются поселки с участками без подряда. Спрос на такой товар продиктован еще и тем, что покупатель может растягивать затраты: сначала купить надел, потом постепенно строить.
Ольга Мягченко:
– Можно ли сказать, что такой формат – это уходящая натура, и он будет уступать место участкам с подрядом?
Ольга Ульянова:
– Я бы так не сказала, хотя спрос на участки без подряда, действительно, снижается. Мы тоже продаем наделы как с подрядом, так и без него. Причем если клиент выбрал надел без подряда, то договор на строительство дома он заключает не с нами (мы здесь выступаем только как продавец участка), а с подрядной организацией, которая будет возводить дом. Так вот, сдать построенный дом частному лицу чрезвычайно сложно. Это огромное количество претензий, это судебные иски и т. д. Поэтому многие застройщики предпочитают действовать по такой же схеме, как я описала: предоставлять клиентам самим возможность договариваться с подрядчиками и принимать у них работу.
«Норки хоббитов»
Ольга Мягченко:
– Что можно сказать о будущем таунхаусов? Есть ли предел гонке за уменьшение площадей, которую мы наблюдали в прошлом году?
Елена Шишулина:
– Успех формата таунхаусов подтверждается спросом: по данным «Петербургской недвижимости», за 2011-2012 годы спрос на них вырос в 4,5 раза. Таунхаус обычно покупает молодая семья, которая планирует детей. Для таких клиентов оптимальная площадь квартиры – 60 кв. м. В двухэтажном таунхаусе на первом этаже, как правило, располагается кухня-гостиная, а на втором – детская и спальня. С одним ребенком это удобный вариант, а с появлением второго становится тесновато. А уж микро-таунхаусы, такие «норки хоббита», – это вообще продукт на любителя.
Андрей Савельев:
– Наверное, никто не считает, что жить в квартире площадью 30 кв. м – это удобно. Такое жилье пользуется спросом потому, что у многих покупателей на другое просто нет денег.
Екатерина Светлова, руководитель отдела коттеджной и малоэтажной застройки АН «Итака»:
– У людей есть желание жить за городом, но нет возможности купить коттедж. Часть тех клиентов, которые останавливают выбор на таунхаусах, – именно эти покупатели. Хороший коттедж площадью около 200 кв. м стоит примерно 15 млн руб. Таких денег у большинства нет, и в кредит их практически не получить. Поэтому спрос будет пока сосредоточен на малоэтажных объектах типа таунхаусов и многоквартирных малоэтажных домов.
Вячеслав Ефремов:
– Предложение в сегменте таунхаусов уже близко к насыщению. Проектов предлагается много и на любой вкус, на сегодня спрос практически удовлетворен. Думаю, такого массового выброса на рынок комплексов с таунхаусами в этом году вряд ли стоит ожидать.
Ольга Мягченко:
– Таунхаусы уже устойчиво воспринимаются покупателями как доступная альтернатива городским квартирам. Поэтому от них требуется наличие всех атрибутов городской жизни: удобного транспортного сообщения, социальной инфраструктуры, магазинов, объектов общепита вокруг. Территорий, которые отвечали бы этим требованиям, не так много. Всеволожский и Выборгский районы – самые подходящие, а потому наиболее популярные среди загородных застройщиков, по данным Центра исследований и аналитики БН. Но они уже превращаются в малоэтажные «коммуналки». Высокая плотность застройки сводит на нет все плюсы загородной жизни, а дефицит инфраструктуры делает многие поселки не комфортными для проживания.
Остается наблюдать, как рынок справится со сложившейся ситуацией.
Участники круглого стола:
 |
Ольга Мягченко, модератор, обозреватель БН |
 |
Марина Чижкова, руководитель информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень недвижимости» |
 |
Вячеслав Ефремов, заместитель генерального директора «НДВ СПб» |
 |
Андрей Савельев, генеральный директор ООО «Готика» |
 |
Елена Шишулина, директор по маркетингу ЗАО «УК «СТАРТ Девелопмент» |
 |
Екатерина Светлова, руководитель отдела коттеджной и малоэтажной застройки АН «Итака» |
 |
Ольга Ульянова, начальник информационно-аналитического отдела корпорации «Мегалит» |
