В конце минувшей осени сразу два банка – «Интеркоммерц Банк» и DeltaCredit – начали выдавать ипотеку на покупку загородных домов на объекты, расположенные в Москве и Подмосковье, Петербурге и Ленобласти. В 2012 году были также другие примеры оживления в этом сегменте рынка: в феврале Московский банк реконструкции и развития запустил программы ипотечного кредитования на приобретение индивидуальных домов и таунхаусов. Тогда же Банк Москвы представил свою новую ипотечную программу для загорода. Сегодня практически каждый второй из 50 банков, занимающихся в Петербурге ипотечным кредитованием, предлагает продукты для загородного жилья, отмечает генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов. Однако чтобы пересчитать активно работающие в этом сегменте банки, хватит пальцев одной руки. В качестве положительных примеров риэлторы отмечают Сбербанк, Татфондбанк, Балтинвестбанк, Росбанк.
Замедленное развитие
Несмотря на прошлогоднюю активизацию кредитных организаций, объем кредитов на приобретение или строительство загородной недвижимости остается небольшим. «Балтинвестбанк» утверждает, что доля загородной ипотеки в общем объеме выдаваемых ипотечных кредитов составляет 5-10%, Росбанк говорит о 5%. Во внушительном портфеле второго игрока ипотечного рынка, банка ВТБ24, загород составляет всего около 1%.
Медленное развитие загородной ипотеки обусловлено совокупностью причин. С одной стороны, «виновата» психология покупателей. «Ипотечный рынок представляет собой слепок с рынка недвижимости, – поясняет Максим Ельцов. – Объем рынка загородного жилья на порядок меньше рынка городской недвижимости, так как из-за инфраструктурных и транспортных проблем для петербуржцев дом или коттедж в пригороде не стал альтернативой квартире. Таким образом, таунхаус или коттедж остаются для большинства горожан «предметами второй необходимости», ради приобретения которых мало кто готов влезать в ипотеку на 20-30 лет». По данным аналитиков компании ОПИН, только каждая десятая покупка на загородном рынке совершается с привлечением банковского кредита. При этом наименьший процент ипотечных сделок (3%) приходится на элитный сегмент, чуть больше (8%) – на сегмент бизнес-класса, а больше всего ипотечных сделок заключается в эконом-сегменте: от 15 до 30% на покупку коттеджей, от 20 до 40% – таунхаусов.
С другой стороны, сдерживающим фактором является менталитет банкиров, которые с большими предосторожностями осваивают этот сегмент рынка. Кредитные специалисты видят в этом сегменте повышенные риски. «Ключевыми причинами такого положения дел являются как сложности с оценкой объекта недвижимости, так и проблемы с собственностью на земельные участки и их категорией, а также низкая ликвидность объектов загородной недвижимости», – поясняет начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова.
Нестандартный объект
Банки сдерживают доступность ипотечных кредитов двумя способами: предъявляя дополнительные требования и предлагая не лучшие условия по займам. Повышенные требования относятся прежде всего к приобретаемому объекту: земельному участку с уже готовым строением или без него. «Сдерживающее влияние на рост ипотечного кредитования загородных объектов оказывают длительный процесс смены категории земель, наличие значительного количества ограничений (обременений) прав на земельные участки, узость юридической базы в части оформления участков и домов», – поясняет директор Северо-Западного филиала Росбанка Илья Злуницын.
В идеале земельный участок, в том числе с жилым домом, должен относиться к землям населенных пунктов. «Часто фактическое назначение земель расходится с тем, что указано в документах. Например, зарегистрированные жилые дома находятся на землях сельхозназначения. Далеко не все банки кредитуют такие объекты», – поясняет Илья Злуницын. Для получения займа необходимо также иметь документально оформленное разрешение для индивидуального жилищного или дачного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства или для садоводства. Кроме того, участок должен иметь дорогу, обеспечивающую круглогодичный подъезд.
Наличие готового дома или коттеджа только усложняет ситуацию. Если говорить в самых общих чертах, то банки предпочитают выдавать кредиты под залог объектов капитального строительства, а не деревянных домов, которые согласится застраховать далеко не каждая страховая компания. Очень тщательно оценивается ликвидность потенциального залога, чтобы в случае банкротства заемщика он не «повис» на балансе кредитора. Оценщики исходят из того, что легко реализуются дома с коммуникациями: отопление, электричество, газ, канализация. Кроме того, многие банки ограничивают географию ипотечного кредитования – выдают займы только на покупку домов в радиусе 100 км или даже 50 км от Петербурга.
Но даже с учетом всех перечисленных требований трудно предсказать, будет ли выдан ипотечный кредит на конкретный объект. «Когда наше агентство подбирает покупателю квартиру в городе, мы на 95% уверены, что банк одобрит ипотечный кредит на ее покупку. На загородном рынке иная ситуация: нет единой методологии оценки, так как нет абсолютно одинаковых домов и участков, а потому решение кредитора трудно спрогнозировать», – говорит Максим Ельцов.
В среднем дороже
По многим условиям ипотека на загородную недвижимость сравнялась с «городской». В обоих случаях кредит может взять гражданин России или иностранный гражданин, имеющий регистрацию в любом населенном пункте страны. Доходы подтверждаются как справкой 2НДФЛ, так и справкой по форме банка. Срок кредитования – от года и до 30 лет. Максимальная сумма зависит от платежеспособности клиента и стоимости залога и практически не ограничена.
Теперь о различиях. В среднем первоначальный взнос остается несколько выше, чем при кредитовании покупки квартиры и составляет 15-20% от стоимости приобретаемого объекта. Но есть исключения. «Единственное отличие загородной ипотеки в нашем банке – это минимальный размер первоначального взноса, который составляет 40% от стоимости жилья, а не 20% как при оформлении в ипотеку квартиры», – поясняет Татьяна Хоботова. В «Балтинвестбанке», напротив, сообщили, что готовы выдавать займы с 10-процентным первоначальным взносом.
Картина по уровню процентных ставок складывается довольно пестрая. Самые дешевые займы предлагаются для покупки недвижимости в двух поселках эконом-класса – «Кивенаппа» от одноименного застройщика и «Золотые ключи» от «СТАРТ Девелопмент», которым в 2012 году удалось аккредитовать свои проекты в Агентстве ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) по программе «Малоэтажное жилье». После оформления коттеджа в собственность процентная ставка по рублевому кредиту будет составлять 7,9% годовых, и это, пожалуй, самая низкая стоимость кредита на сегодняшний день. До оформления в собственность ставка выше среднерыночного значения и составляет 16% годовых. Но для участия в программах АИЖК необходимо представить справку по форме 2НДФЛ, что отсекает значительную часть потенциальных заемщиков.
Получить ипотечный кредит на приобретение строящегося или сданного объекта от аккредитованного банком застройщика, безусловно, легче, чем для покупки участка или дома на вторичном рынке. Но совместные с банками программы имеют далеко не все компании. Согласно данным базы портала Poselkispb.ru, из 593 загородных жилых комплексов только 110 предоставляют возможность ипотечного кредитования. Однако и аккредитация не является гарантией того, что ипотечный кредит будет выдан на тех же условиях, что для покупки городской квартиры. Исключения составляют таунхаусы. Они приравниваются банками по своему статусу к квартире и кредитуются по тем же ставкам. «Некоторые таунхаусы оформлены как квартиры с долевым участием собственности на земельный участок, прилегающий к нему. Дело в том, что на тот момент когда эти таунхаусы строили, юридически их сегодняшний статус еще не был закреплен. Тем не менее подобные объекты кредитуются по программе «Загородная недвижимость», – поясняет Илья Злуницын.
Стоимость заемных средств на покупку коттеджей в среднем на 1,5-2% выше, чем при покупке городского жилья в ипотеку. При этом нередко предлагаемые банками программы не являются классической ипотекой – под залог приобретаемой недвижимости. Например, «Юни кредит банк» кредитует покупку жилья в поселке «Юкковское» под залог уже имеющегося у заемщика жилья. А банк «Петрокоммерц» для покупки таунхауса предлагает, по сути, потребительский кредит – 1,5 млн руб. сроком до пяти лет под 19% годовых.
В наиболее сложном положении до недавнего времени были собственники земельного участка, решившие строить дом самостоятельно – ипотечный кредит был для них вовсе недоступен. Но в прошлом году Банк Москвы совместно с ВТБ24 запустили программу кредитования строительства загородного дома под залог имеющейся земли по ставке от 12,75% годовых (на период строительства увеличивается на 2 п.п.). Банк выдает до 100% от стоимости залога, но кредит выделяется траншами по 30%. После освоения суммы специалисты кредитора проверяют работу и проводят повторную оценку залога. Однако проблема в том, что стоимость земельного участка составляет не более трети стоимости загородного дома, остальное – инженерные коммуникации и само строение. И если земля стоит всего 500-600 тыс. руб., то задача с получением ипотечного кредита, достаточного для строительства дома, по-прежнему не имеет решения.
