Согласно положениям 214-ФЗ, застройщик имеет право заключать договоры долевого участия и привлекать деньги дольщиков лишь после того, как получит разрешение на строительство. Но в Петербурге немало компаний, которые реализуют жилье до получения этого документа. Хотя после его оформления работают исключительно по 214-ФЗ.
Предварительная распродажа
Участники рынка говорят, что подготовка к строительству многоквартирного дома порой отнимает столько же времени, сколько и процесс его возведения. Так, получение разрешения на строительство занимает от 6 до 8 месяцев. К тому же регистрация договора долевого участия длится почти полгода. В течение этого времени застройщик не может привлекать деньги покупателей жилья.
Но многие застройщики, работающие по 214-ФЗ, часто реализуют жилье до получения разрешения.
Разумеется, до этого момента застройщик никоим образом не сообщает о продаже жилья в доме – 22-я статья 214-ФЗ запрещает такую рекламу. Поэтому на своих интернет-сайтах компании лишь информируют о том, что «приступили к реализации» нового объекта. А уже в личной беседе с потенциальными покупателями представители застройщика сообщают, что понравившуюся квартиру все-таки можно если не приобрести, то, по крайней мере, зарезервировать. Соответствующие отношения предлагаются оформить с помощью нескольких различных по названию, но схожих по сути договоров.
Так, по словам руководителя юридического отдела «НДВ СПб» Анастасии Солдатовой, многие участники строительного рынка заключают с покупателями так называемое «соглашение об обеспечении исполнения обязательств». По его условиям, покупатель вносит обеспечительный платеж, равный стоимости квартиры. А застройщик, в свою очередь, гарантирует заключение договора долевого участия в отношении объекта, определенного сторонами договора.
Другие компании используют договор займа, по которому клиент передает деньги в долг застройщику. Тот, после окончания строительства, предоставляет квартиру и осуществляет зачет денежных средств.
Некоторые заключают предварительный договор долевого участия (не путать с предварительным договором купли-продажи), предметом которого является обязательство застройщика заключить основной ДДУ.
Гораздо реже встречаются договоры залога и инвестиционные соглашения, заключаемые на основании № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ…».
Эксперты подчеркивают, что все перечисленные виды договоров не распространяются на отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства – эти договоры заключаются в отношении неких обязательств, а не реальной квартиры.
Квартирная бронь
Самой же распространенной юридической схемой, позволяющей застройщикам фактически продавать жилье до получения разрешения на строительство, является договор бронирования.
По словам старшего юриста практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры» Евгения Ширстова, обязанность застройщика по таким договорам – зарезервировать конкретный объект за покупателем и гарантировать заключение с ним договора долевого участия после получения разрешения на строительство. То есть покупатель платит за то, что продавец не продаст интересующую его квартиру кому-то еще», – поясняет эксперт.
Но, как уточняет юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Наталья Кузьмина, договор бронирования не является механизмом, который бы позволял купить квартиру до получения застройщиком разрешения на строительство. Более того, этот договор не дает никаких оснований для получения жилья. Что и является главным риском для граждан, решивших подписать такой документ.
Главное же его преимущество заключается в том, что покупатель чаще всего платит лишь 5-10% от оговоренной с застройщиком стоимости жилья. Оставшуюся часть средств нужно перечислить после того, как застройщик получит разрешение на строительство, и, соответственно, зарегистрирует договор долевого участия. То есть покупатель имеет возможность зарезервировать понравившуюся квартиру до начала продаж, когда в выбранной новостройке можно найти самое ликвидное жилье по минимальной цене (как известно, самые привлекательные квартиры раскупают на начальных стадиях строительства).
При этом, как признаются сами застройщики, до получения разрешения они готовы «продать» квартиру по весьма привлекательным ценам. Так, осенью прошлого года в одном из жилых комплексов в деревне Кудрово «однушку» площадью 35 кв. м предлагали приобрести за 2,3 млн руб. – по договору бронирования. После получения разрешения на строительство такую же квартиру продавали уже по 2,8 млн.
Незаконно, но дешево
У юристов нет единого мнения на предмет того, нарушают ли застройщики закон, заключая с покупателями те или иные «договоры о намерениях» до получения разрешения на строительство. Ведь ответственность за привлечение денег в обход 214-ФЗ застройщики несут лишь в тех случаях, если на основании договора, заключенного между продавцом и покупателем, у последнего впоследствии возникает право собственности. Остальные виды соглашений стороны могут заключать на свое усмотрение.
Тем не менее, как считает Наталья Кузьмина, застройщик, планирующий построить многоквартирный дом в соответствие с 214-ФЗ, все же не вправе привлекать денежные средства до получения разрешения на строительство, оформления прав на земельный участок и государственной регистрации соответствующих договоров участия в долевом строительстве.
Более того, как заявил БН начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству Правительства Петербурга Олег Островский, привлечение денежных средств дольщиков по договорам бронирования квартир и другим подобным соглашениям недопустимо. «Продажа застройщиком жилья до получения разрешения на строительство объекта – это прямое нарушение 214-ФЗ. Подписанные в этот период договоры не могут быть зарегистрированы в Управлении Росреестра. Следовательно, риски граждан значительно возрастают», – пояснил Олег Островский.
По его словам, при выявлении случаев продажи жилья до получения разрешения на строительство Комитет по строительству привлекает застройщика к административной ответственности – чиновник уточнил, что в практике работы ведомства уже было несколько подобных случаев.
Стоит отметить, что с выписанными за незаконную работу штрафами застройщики соглашаются. По крайней мере, в минувшем году Арбитражный Суд Санкт-Петербурга и Ленобласти не рассматривал ни одного иска о признании недействительными подобных санкций со стороны Комитета по строительству.
Некоторые юристы и подавляющее большинство сотрудников отделов продаж строительных компаний утверждают: риски «покупки» жилья до получения разрешения на строительство – при условии последующего заключения договора долевого участия – минимальны. И возможность существенно сэкономить и выбрать квартиру из всего многообразия представленных в будущем доме вариантов постепенно делает этот способ «покупки» жилья довольно популярным.
Но нужно учитывать, что «покупая» жилье до официального открытия продаж, граждане рискуют и вовсе его не дождаться. Так, по словам Олега Островского, отсутствие разрешения означает, что у компании могут существовать проблемы с земельным участком, на котором должен быть построен объект, нет положительного заключения экспертизы проекта и т. д. И в перспективе разрешения на строительство компания может так и не получить.
