По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», сегодня средняя цена на комнаты в коммуналке составляет 1,52 млн руб. Правда, на рынке есть и более доступные предложения – самая дешевая комната выставлена за 850 тыс. руб. А самая дорогая – за 3,1 млн. Если сравнивать со средними ценами на первичном рынке Петербурга, то в декабре однокомнатная квартира стоила примерно 3,3 млн руб.
Без помощи банков
«Однушки» часто приобретают те, кто хотел бы распрощаться с коммуналкой, но не имеет денег на просторное жилье. Нередко таким покупателям не доступны ипотечные кредиты или они могут взять взаймы у банка только совсем незначительную сумму (например, из-за невысокого уровня доходов).
Если коммуналка малонаселенная (две-три комнаты), то есть шанс выкупить остальную жилплощадь у соседей – некоторые банки кредитуют такие операции. Но тут опять же все дело в размере доходов – кредит может оказаться не по карману.
Выход – поискать квартиру, которая будет стоить не дороже комнаты – то есть в пределах 1,6 млн руб. Конечно, у счастливых обладателей суперликвидных комнат в престижных районах, где такое жилье можно реализовать по 3-3,5 млн руб., выбор значительно шире. Но большинство комнат все же позволяют своим хозяевам рассчитывать на довольно скромное вознаграждение от продажи, на них и будем ориентироваться.
Разумеется, за такую сумму не купишь шикарных апартаментов, в лучшем случае это будет однокомнатная квартира на окраине Петербурга или в ближнем пригороде с отдаленным сроком сдачи (в районе 2014-2015 годов), еще вернее – студия. Но обитателям коммуналок обычно привередничать не приходится, многие готовы подождать, лишь бы получить отдельное жилье. К тому же потом его можно будет продать, чтобы приобрести что-то более комфортное.
А мы пойдем на север!
Начнем с севера. В районе метро «Девяткино» сегодня строится много жилья, и среди квартир в этих комплексах есть подходящие варианты. Например, ИСК «ПромСервис» предлагает 27-28-метровые студии по 45 тыс. руб. за кв. м (1,215-1,26 млн руб. за квартиру) в Новом Девяткино (Всеволожский район Ленобласти). ЖК называется «Жилой дом в Н. Девяткино», так же, как и ЖСК, который создан специально для реализации этого проекта.
Однокомнатные квартиры в том же доме продаются по 43 тыс. руб. за «квадрат», но так как по площади они больше (от 43 кв. м), то в наши ценовые границы не укладываются – выходит примерно по 1,8 млн руб. за объект.
Срок сдачи дома – IV квартал 2013 года.
Стоит отметить, что по соседству тот же застройщик возводит ЖК «Поселок Бугры, ул. Полевая». Два из трех корпусов уже сданы, последний планировалось ввести в III квартале 2012-го, но срок был сдвинут на год. Здесь самая дешевая квартира-студия выставлена за 1,8 млн руб.
У ГК «Полис» в ЖК «Мой город» (земли бывшего совхоза «Ручьи» у метро «Девяткино») 25-метровые студии можно приобрести по 1,574 млн руб. Это цена объектов без отделки, причем только в одном из четырех корпусов комплекса – том, что сдается в I квартале 2015 года. В остальных, с более близкими сроками сдачи, расценки даже на самые маленькие (22 кв. м) студии начинаются от 1,7 млн руб.
Все остальные северные новостройки существенно выбиваются из определенных нами ценовых рамок.
Всеволожск лидирует
Восточные просторы могут предложить несколько вариантов доступных квартир. Во Всеволожске «РосСтройИнвест» в прошлом году запустил новый проект «Земляничная поляна», где студии площадью 21,35 кв. м будут предлагаться по цене от 1,4 млн руб. В отличие от небоскреба «Князь Александр Невский» в 35 этажей от того же застройщика, «земляничный» комплекс пятиэтажный. За счет областной локации у компании есть возможность не гнаться за высотностью и одновременно обеспечить доступные цены на жилье. «Поляну» предполагается сдать во II квартале 2015 года.
Компания «Ленстрой» в поселке имени Свердлова возводит ЖК «Правый берег», где в первой очереди комплекса довольно просторные студии (от 27 кв. м) продаются по 1,36 млн руб. Даже 34-метровую «однушку» здесь можно купить за 1,6 млн. Во второй очереди цены еще привлекательнее: студии – от 1,2 млн, однокомнатные квартиры – от 1,29 млн, «двушки» площадью 48 кв. м – от 1,9 млн руб. Сначала в проектной декларации застройщика было указано, что срок сдачи первой очереди – II квартал текущего года, весь объект обещали ввести годом позже. Теперь в декларации говорится, что первую очередь сдадут во II квартале 2014-го, а про вторую речи не идет вообще. Несколько настораживает и то, что вся инфраструктура, обещанная застройщиком (два детсада, спортивный комплекс с бассейном, магазины, кафе и проч.), появится только в рамках второй очереди. То есть возводить инфраструктуру пока не начинали. Так что есть риск, что после заселения в дом за каждой мелочью придется ездить в город, туда же и возить детей в детсад.
В Румболово (Всеволожск) малоизвестная компания «Союз долевого строительства» возводит ЖК «Румболово сити», где 20-метровые студии без балконов продает по 821 тыс. руб., а 34-метровые двухкомнатные квартиры – по 1,4 млн. Разрешение на строительство трехэтажного дома на 108 квартир датировано 28 декабря 2012 года и действует до 30 июня 2014-го. Кроме разрешения на сайте компании никакой документации о доме нет, но по телефону сотрудники предлагают приехать в офис, где покажут все интересующие документы. Судить о надежности застройщика трудно. Так что те, кто польстится на чрезвычайно низкие цены, должны будут критично оценить возможные риски.
Студии по чуть более высокой цене, чем мы определили в своих первоначальных границах, есть у уже упомянутого «Полиса» в «Австрийском квартале», который строится в рамках микрорайона «Семь столиц» в Кудрово. Здесь самую крошечную квартирку площадью 22 кв. м можно купить за 1,65 млн руб. Срок сдачи – II квартал 2015-го.
Рискованный юг
В южном направлении интересные варианты имеются у «Норманна» в «Ижора парке» (поселок Металлострой). Нам предложили студию площадью 26 кв. м за 1,3 млн руб. Срок сдачи второй очереди комплекса, в которой расположена эта квартира, – декабрь 2014 года. Всего в первой и второй очередях будет 765 квартир.
У «Дальпитерстроя» в объекте «Шушары, корпус 7.1» есть студии площадью 25,54 кв. м за 1,52 млн руб. Правда, продаются они по переуступке. Срок сдачи дома – IV квартал 2014 года. Но нужно иметь в виду, что компания часто задерживает ввод своих объектов, которых у нее в Шушарах уже несколько.
Очень интересны цены на жилье и у ООО «Титан» в ЖК «Ленсоветовский» в одноименном поселке. Так, квартиры площадью до 40 кв. м продают по 40 тыс. руб. за «квадрат» – то есть до 1,6 млн руб. за объект. Однако прежде чем принимать решение о покупке квартиры, нужно познакомиться с историей строительства комплекса. Выложенная на сайте «Титана» проектная декларация благоразумно умалчивает о том, что сроки сдачи дома были перенесены. В документе лишь указано, что это «редакция от 1 ноября 2012 года». Изначально сдать первую очередь застройщик должен был еще в 2008 году, потом сроки неоднократно переносились. Вторую обещали ввести во II квартале 2012-го, потом отодвинули срок на 31 декабря 2012-го, а в ноябре продлили до IV квартала 2013-го. Причем на некоторых страницах сайта дату сдачи второй очереди так и не поменяли – осталась информация о II квартале прошлого года.
Снимать или не снимать?
Если углубиться дальше в Ленобласть, то можно найти и более просторное жилье в обозначенных нами ценовых рамках. Но его уже вряд ли можно будет назвать городским. Всеволожск, а тем более Колпино, Шушары и Металлострой давно воспринимаются петербуржцами как спальные районы города. И добираться из них каждый день на работу не более проблематично, чем из какого-нибудь Красносельского или Приморского. А иногда путь получается даже быстрее – благодаря Кольцевой дороге.
Все цены указаны с учетом единовременной оплаты 100% стоимости квартир. Если покупатель выберет рассрочку, то удорожание составит 5-15%. Тем, у кого комната в коммуналке – единственное жилье, скорее всего, без рассрочки не обойтись. Ведь внести платеж нужно сейчас, а дом будет построен только через год-два. Значит, придется продать комнату, внести плату за квартиру и снимать жилье или жить у родных (знакомых), пока не придет время вселяться в новостройку.
Изучив все найденные варианты, можно сделать вывод: купить квартиру по цене комнаты в коммуналке вполне реально, но в погоне за дешевизной не стоит терять голову и забывать о поговорке про бесплатный сыр.
