Онлайн-конференция "Ипотека шаг за шагом"

Вопросы

Марина, Питер
Если я недовольна, как банк исполняет свои обязанности по заключенному договору, куда я могу на него пожаловаться?

Ответ
Для начала вам нужно определиться, действительно ли банк нарушает ваши права и не исполняет собственных обязательств, и в чем конкретно это выражается. Обращаю внимание, что все обязательства – и банка, и ваши – прописаны в кредитном договоре, никакие иные устные договоренности не могут быть приняты во внимание. Именно поэтому важно обращать внимание на содержание кредитного договора при его заключении. Если все-таки факт нарушения условий договора сотрудниками банка удалось установить, то нужно собрать подтверждающие документы и обратиться с заявлением к руководству банка. Если в рамках переговоров урегулировать проблему не получится, вы можете обратиться в суд с требованием о принуждении банка к исполнению договора или возмещению причиненного ущерба. Кроме того вы можете обратиться с жалобой на недобросовестное выполнение услуг в Роспотребнадзор или в Банк России (Центральный банк), который является главным регулятором банковской деятельности.

Людмила Ивановна Моргунова, СПб
Здравствуйте. Ответьте пожалуйста, будет ли Агентство смягчать условия "обратной ипотеки"? Заранее благодарна за ответ.

Ответ
Данный продукт для России совсем новый и находится еще в стадии опробирования, поэтому пока идет отработка технологии продукта, условия менять не планируем.

Иван Васильевич, Москва
Купил черную справку о доходах, а теперь вижу, что кредит не потянуть. Уже просрочил 90 дней. Можно ли мне как-то остановить "счетчик", чтобы до суда долг больше не рос? С банком еще не говорил. Спасибо.

Ответ

Самым правильным было бы обратиться в банк, когда вы уже поняли, что платить не сможете, но еще не просрочили платеж, это позволило бы вам спокойно обсудить с банком совместную стратегию решения проблемы. Тем не менее, даже если задолженность уже есть, еще не поздно обратиться в банк и попытаться добиться облегчения в погашении задолженности. По договоренности с банком кредит может быть реструктурирован, то есть его условия временно изменены с тем, чтобы заемщик осуществлял платежи, исходя из текущей платежеспособности.

Если финансовые проблемы носят затяжной характер, и вы сомневаетесь, что сумеете преодолеть их в обозримом будущем, можно погасить кредит за счет средств от реализации заложенной недвижимости. Подчеркну, что самостоятельно продавать заложенную недвижимость заемщику намного выгоднее, чем ждать, когда владелец закладной в судебном порядке потребует обратить на нее взыскание и принудительно продать с торгов. В любом случае, вам нужно как можно скорее обратиться к кредитору и попытаться найти способ решения сложной ситуации. В случае доведения дела до судебного разбирательства – нелегальная справка о доходах будет свидетельствовать не в вашу пользу.

Петр Сергеевич, СПб
Здравствуйте. В целом меня предложение одного из банков устраивает, но у него есть комиссия. Приятель советует взять кредит, а потом подавать в суд, чтобы вернуть комиссию. И меня интересует - а есть ли более доброжелательный способ намекнуть банку, что он не прав?

Ответ
Исходя из указанной вами информации непонятно, о какой именно комиссии идет речь. Согласно разъяснениям Банка России, незаконными признано взимание комиссий за выдачу кредита и обслуживание счета заемщика. Вы, конечно, можете взять с собой на оформление сделки эти разъяснения Банка России (Информационное письмо № 147) и попытаться доказать, что предполагаемая к взятию комиссия незаконна. Однако повлиять на банк до получения кредита вряд ли удастся. Вы можете потом доказывать свою правоту в суде – а значит, нести судебные издержки. В то же время гарантировать результат с полной уверенностью невозможно. Может сложиться такая ситуация, когда комиссия, о которой вы говорите, взимается законно и добиться ее отмены в суде будет невозможно. Например, сейчас некоторые банки предлагают снизить указанную в типовых условиях процентную ставку в обмен за внесение заемщиком единовременной комиссии.

Непобедкина Наталья, Санкт-Петербург
Мне банк предлагает подписать договор, в котором есть пукт, что в случае потери работы возможно доосрочное истребование задолженности. Стоит ли подписыывать такой договор?
А вообще - какие подвохи опасны в договоре?

Ответ

Исчерпывающий перечень оснований для предъявления заемщику требования о полном досрочном погашении кредита установлен Законом об ипотеке (ст. 50). К таким основаниям относится неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части (при допущении просрочки более трех раз в течение 12 месяцев) и ряд других оснований. Однако со своей стороны, банк имеет право прописать в договоре ряд дополнительных условий, при которых он может требовать досрочного погашения задолженности. В вашем случае стоит уточнить у банка, что конкретно имеется в виду под пунктом о потере работы. Но обращаю внимание, что потеря работы, как правило, влечет за собой неплатежеспособность. А если вы не сможете платить по кредиту, то вам в любом случае могут предъявить требование о возврате кредита. Это условие точно есть в каждом банке. Если вы потеряли работу, но платите, есть большие сомнения, что банк предъявит вам какие-то требования.

Подписывать или не подписывать договор в конечном счете решаете вы сами. Кредитный договор фиксирует все обязательства заемщика перед банком, которые придется исполнять в течение весьма длительного срока. Если вас не устраивает условие, выдвигаемое этим банком, стоит обратиться за кредитом в другой банк.

Лучше всего перед подписанием договора проконсультироваться с юристом и обсудить все сомнительные моменты – сразу обсудить с представителем банка. Важно, чтобы в договоре была четко прописана полная стоимость кредита и расписаны все платежи заемщика. В договоре должны быть указаны различные дополнительные платежи, как единовременные, так и постоянные. Перед подписанием договора, важно четко понимать, что ежемесячный платеж будет вам доступен и не превысит 40-45% вашего дохода.

К договорам по продуктам АИЖК прилагается еще и уведомление об основных рисках, который несет ипотечный заемщик.

Марина Черниченко, Санкт-Петербург
Здравствуйте,уважаемый эксперт. Возможна ли ипотека в АИЖК если: есть квартира стоимостью 4 500 000 и личные накопления 500 000, не хватает 200 000. Собственники в квартире являются несовершенолетний 2/3 доли и его мама 1/3 доли. Встречный вариант подобран стоимостью 5 200 000. С опекой согласовано. Спасибо.

Ответ
Для быстрой покупки нового жилья, без срочной продажи старого, вы можете воспользоваться программой «Переезд». То есть вы берете ипотечный кредит на сумму 4,7 млн руб., на срок до одного года (как я понимаю, жилье будет покупаться на вторичном рынке), с погашением в конце срока, вносите собственные средства в размере 500 тыс. руб. и передаете в залог вновь приобретенное жилье стоимостью 5,2 млн руб. В течение срока кредита продаете старое жилье и гасите кредит. За это же время вам нужно найти источники погашения 200 тыс. руб.

Или другой вариант, если у вас нет возможности найти 200 тыс. руб. в течение указанного срока. Вы берете два ипотечных кредита. Первый, короткий, – под залог имеющейся квартиры, например, на сумму до 3,15 млн руб. (70% от стоимости вашей квартиры), на срок до 12 месяцев с погашением в конце срока, второй, длинный, – уже под залог приобретаемой квартиры в сумме 1,55 млн, на срок до 30 лет. Также вносите за новое жилье собственные средства в размере 500 тыс. руб. В течение установленного срока продаете старое жилье (4,5 млн руб.) и гасите первый кредит (3,15 млн руб.), а также часть длинного кредита (1,35 млн руб.). Остаток длинного кредита (в вашем примере – 200 тыс. руб.) погашаете ежемесячными равными платежами в течение всего срока (до 30 лет), с возможностью досрочного погашения.

Марина Габидуллина, cпециалист, ГК "ЭКОТОН", Санкт-Петербург
Очень хочется узнать новости по программе "Переезд". Актуальна ли в данный момент эта программа, разработаны ли протоколы и стандарты?

Ответ
Да, программа запущена и действует практически во всех регионах России.

Воспользоваться продуктом «Переезд» могут заемщики, у которых уже есть в собственности жилье, но они хотели бы улучшить жилищные условия, купив новое жилье без срочной продажи старого. «Переезд» оптимизирует альтернативные сделки за счет конвертации средств от продажи имеющегося жилья в первоначальный взнос по ипотеке на новое жилье (даже если старое жилье было обременено предыдущей ипотекой). По условиям продукта в кредит можно получить до 70% от стоимости жилого помещения, передаваемого в залог, по ставке 12,1-13,25% годовых в рублях. И направить эти средства на первоначальный взнос по новому ипотечному кредиту, при этом погашать этот короткий кредит придется только после продажи жилья – единым платежом, включающим тело долга и проценты за пользование. Это напоминает Trade in: вам дают деньги под залог старого жилья – вы вносите их в счет оплаты нового жилья, въезжаете в новую квартиру – и только потом занимаетесь продажей. Учитывая, что у вас есть от одного до двух лет – можно не спешить и подождать хорошего покупателя. Если продажа жилья пойдет быстрее – всегда можно погасить кредит досрочно, сэкономив на процентах. При этом, так как скорее всего первоначальный взнос по ипотечному кредиту у вас будет достаточно большой, более 50%, то по длинному ипотечному кредиту у вас будет еще и более льготная ставка.

Если новая квартира подобрана, все документы собраны, сделка по выдаче кредита «Переезд» проходит одновременно с выдачей стандартного ипотечного кредита на новую квартиру по программам АИЖК – все в течение одного дня. Полученные средства могут быть использованы на первоначальный взнос по программам АИЖК «Стандарт», «Новостройка», «Малоэтажное жилье», «Материнский капитал», «Молодые учителя», «Молодые ученые» или направлены на погашение ранее выданного ипотечного кредита.

Антипина Юлия Александровна, Санкт-Петербург
На какие цели, кроме покупки квартиры на первичном и вторичном рынке, можно взять ипотечный кредит?

Ответ
Ипотечный кредит можно взять на покупку или строительство индивидуального дома.

Некоторые банки соглашаются кредитовать также покупку отдельных комнат, а также долей в квартире/доме. Есть программы кредитования на приобретение гаражей, садовых домов (дач) и/или земельных участков. Другой вариант – предоставление целевого или нецелевого кредита под залог имеющейся у заемщика квартиры.

Нецелевой кредит можно взять на любые цели, вообще не связанные с покупкой, и даже с ремонтом, жилья. Например, в Агентстве по такой схеме работает продукт Образование. Заемщику на доступных условиях, под 11-12% годовых, предоставляется долгосрочный кредит на получение образования в России или за границей под залог квартиры, при этом предоставляется отсрочка платежа до окончания обучения.

Шелухина Ирина Александровна, риэлтор, Набережные Челны
Добрый вечер!
С нашим регионом вы работаете?
У нас тоже есть клиенты по ипотечным кредитам по стандартам АИЖК, может мы бы могли с вами сотрудничать?
Мы уже работаем с некоторыми банками по стандартам АИЖК в Москве и в Ростов-На-Дону по доверенности, отправляя документы по элетронке.
Если можно узнать ваши условия по кредитам?

Ответ
Если вы знакомы со схемой работы Агентства, вы должны знать, что Агентство само не выдает кредиты, Агентство выкупает кредиты, давая возможность кредиторам дальше выдавать ипотеку. Т.е. мы работаем с поставщиками закладных, которые могут быть как первичными кредиторами, так и могут являться региональными покупателями портфелей закладных.  Если вы предполагаете выступить в роли регионального покупателя закладных с последующей перепродажей в Агентство,  т.е. работать напрямую с Агентством,  все условия работы есть на сайте Агентства.  Там же есть контакты, по которым можно узнать более подробнее условия сотрудничества.

Кулыгина Елена, Санкт-Петербург
Здравствуйте!
Я хочу выкупить вторую комнату в трехкомнатной коммунальной квартире, право преимущественной покупки за мной. Зарегистрирована постоянно по данному адресу 7 лет.
Существуют ли специальные ипотечные программы для коммунальных квартир с более гуманными условиями? Я не замужем, детей тоже нет, являюсь индивидуальным предпринимателем, и требуемый банками доход не могу отразить в документах.

Ответ
К сожалению, АИЖК не принимает в качестве залога комнаты. Если бы у вас была последняя комната в квартире, где вам уже принадлежат другие комнаты, то такой кредит бы вам дали, под залог всей квартиры. Что касается подтверждения дохода индивидуальными предпринимателями, то, например, по стандартам Агентства, платежеспособность ИП рассчитывается с учетом дохода заемщика за последние 12 месяцев, при этом его доход должен составлять не более 50% совокупного дохода всех созаемщиков, участвующих в получении кредита.

Но, я знаю, что некоторые банки кредитуют комнаты, в том числе под их залог. Вы можете сами по интернету проанализировать предложения банков или, в целях экономии времени, подключить ипотечных брокеров/консультантов, которые вам помогут это сделать.