Вопросы
Виктор, Калуга
Мы накопили на жилье около 20% - хотим купить однушку в Калуге за 2 млн руб. Остаток хотели бы взять в кредит по программе "Молодые учителя". Подскажите, что лучше: внести первоначальный взнос в 20% плюс субсидию или внести только 10% своих средств плюс субсидию и оставить деньги на ремонт.
Ответ
Ставка по продукту «Молодые учителя» составляет 8,5%, на нее не влияют другие параметры кредитования, поэтому в Вашем случае все зависит от суммы дохода и Ваших потребностей. Однако следует принять во внимание, что при одинаковом сроке кредитования, чем больше первоначальный взнос по кредиту, тем меньше сумма долга и меньше ваш ежемесячный платеж. Кроме того, если совокупный первоначальный взнос по кредиту будет больше 30%, то вам не потребуется дополнительно оформлять договор страхования финансовой ответственности по кредитному договору. Такое страхование АИЖК практикует при выдаче кредитов с низким первоначальным взносом (ниже 30%): если заемщик не сможет обслуживать такой кредит, то в случае продажи квартиры страховка покроет возможную разницу между суммой долга, накопившимися процентами, штрафами за просрочку и стоимостью квартиры. Страховая премия составляет примерно 2-3% в пересчете от суммы кредита и уплачивается единовременно.
Юрий, Новосибирск
Марина Вячеславовна, добрый день, у меня такой вопрос: есть ли смысл пытаться самому получить ипотечный кредит, т.е. без помощи АН? Просто мой приятель столкнулся с тем, что в агентстве ему прямо заявили, что за одобрение кредита нужно заплатить. Причем агентство одно из самых известных в Новосибирске.
Ответ
Добрый день, Юрий! Агентство недвижимости обладает большой базой объектов и большим объемом информации об ипотечных программах разных банков. Риэлторы и брокеры – неотъемлемая часть рынка, они помогают готовить документы, координируют процесс сделки, могут представить вас банку с лучшей стороны, часто ускоряют процесс сделки и т. д., поэтому они часто являются посредниками при покупке жилья, существенно облегчая жизнь покупателю. Плата за их услуги может взиматься по-разному – как за комплексное обслуживание, так и за отдельную услугу. Возможно, здесь речь шла не о получении одобрения, а о содействии в получении кредита (выбор оптимальной программы, подходящей под требования банка, помощь в подготовке документов и т. д.). Но следует понимать, что окончательное решение принимает банк, а он за одобрение кредита платы не взимает. В любом случае, вы всегда можете изучить информацию по ипотечным программам банка и подать заявку самостоятельно. Выбирать вам: либо платить консультанту, который может помочь вам еще и, например, собрать и/или заполнить какие-то документы, и экономите свое время, либо делаете все сами, сравнивая предложения разных кредиторов, в том числе с помощью интернета.
Марк Паверман, журналист, Белгород
Что на Ваш взгляд, нужно предпринять, чтобы ипотечные кредиты на индивидуальные дома, столь распространенные на Белгородчине, стали дешевле и доступнее?
Ответ
Думаю, самое главное – это активное участие региональных властей в развитии малоэтажного строительства. Для кредитора важным является ликвидность объекта, и зачастую индивидуальные дома кредиторы не рассматривают в качестве объектов залога, так как сомневаются в возможности их реализации в случае дефолта заемщика. К кредитованию покупки, а тем более строительства, индивидуальных домов банки относятся с еще большей опаской, понимая, что оценить ликвидность таких объектов сложно, а уж на «нулевом» этапе – практически невозможно. Здесь играют роль и отсутствие подведенной к земельным участкам инженерной инфраструктуры, причем на момент обращения в банк заемщик часто не может предоставить документов, доказывающих, что строящийся объект будет ими обеспечен. Часто, когда заемщик обращается за кредитом на строительство индивидуального дома, у него нет ни адекватного проекта, ни сметы расходов и расчетов. Банку в таких условиях сложно принять положительное решение. Однако кредитовать строящееся индивидуальное жилье можно. Агентством в 2010 году разработан ипотечный продукт «Малоэтажное жилье», оптимизирующий риски банков, в том числе – и при кредитовании строящегося жилья. Продукт ориентирован на приобретение домов, которые возводятся на территориях комплексной малоэтажной застройки, где уже решены вопросы с землей, инженерными коммуникациями, транспортной и социальной инфраструктурой. Также сейчас запущена программа кредитования покупки индивидуальных домов с земельным участком. Надеемся, это тоже подстегнет конкуренцию, которая, как известно, двигатель всего, и доступности тоже.
Кстати, интересно, что по нашим исследованиям, в конце 2012 года спрос на дома для постоянного проживания среди платежеспособного населения достиг максимальных значений. Количество домохозяйств, которые рассматривают для себя возможность приобретения дома в пятилетней перспективе, составляет 1,8 млн (31% от платежеспособного спроса), что является максимальным значением с сентября 2010 года.
Светлана, Пермь
1. На территории Уральского округа достаточно разветвлённая филиальная сеть федеральной структуры. В Пермском АИЖК учредитель – краевое Министерство по управлению имуществом и земельными отношениями. В планах властей Пермского края, не закрывать ПАИЖК, а трансформировать его в федеральный филиал. В марте вице-премьер краевого правительства сообщил, что рассматривается вариант, когда доля участия федеральной структуры в пермском агентстве будет варьироваться от 25 до 50%. На сегодня какие шаги уже сделаны в этом направлении?
2. Последнее время ПАИЖК выступает фигурантом скандалов, связанных с недобросовестной деятельностью его руководства (недавно назначен новый руководитель), а также с объектами-долгостроями. Региональные власти сами констатируют неэффективность работы пермского агентства. В чём может быть причина системного сбоя? Какие механизмы контроля за деятельностью этой структуры должны быть задействованы, чтобы у заёмщиков не возникало сомнений относительно ПАИЖК?
Ответ
Практически в каждом регионе работает региональный оператор, созданный при финансовом участии правительства региона, и подчиняющийся местной администрации. АИЖК имеет партнерскую сеть по всей территории России. Региональные операторы также являются партнерами АИЖК и, как и другие, связаны договорными отношения в рамках реализации ипотечных программ и инициатив Агентства. У Агентства также существуют соглашения с региональными администрациями, в рамках которых, как правило, реализуются новые – в том числе социальные – программы. Могу сказать, что на текущий момент АИЖК не предполагает на базе региональных операторов создавать филиалы. Региональные операторы – вполне самостоятельные компании, надзор за которыми осуществляют местные власти.
Михаил, Иваново
Здравствуйте, Марина Вячеславовна!
Интересует развитие социальной ипотеки в Центральном регионе. Насколько популярна программа у своей целевой аудитории, особенно у молодых семей? Предполагается ли рост объемов кредитования по этой программе? Какие условия этого вида ипотеки существуют сейчас?
Ответ
Отдельной программы «социальной ипотеки» у АИЖК нет, есть несколько целевых программ, позволяющих различным категориям молодых семей получить доступные жилищные кредиты. В частности, действуют льготные программы кредитования «Молодые ученые», «Молодые учителя», «Военная ипотека», «Материнский капитал». Агентство планирует развивать все направления социального кредитования и постоянно модифицирует условия по ним, чтобы они более полно соответствовали требованиям заемщиков. Ознакомиться с условиями программ можно на сайте АИЖК – http://www.ahml.ru/ru/borrower/ipProg/.
Динегина Светлана, Омск
В Омске планируется реализовать проект строительства жилья эконом-класса (соглашение между АИЖК, Гоcстроем, Правительством Омской области и ГК "ПИК"). Предполагается, что стоимость квадратного метра в новом микрорайоне будет на 20% ниже среднего показателя цены на рынке жилья и не превысит 30 тыс. рублей за "квадрат". За счёт чего будет достигнута такая экономичность жилья? Будут ли для покупателей квартир в строящихся домах микрорайона предусмотрены какие-то отдельные ипотечные программы?
Ответ
Таких проектов пока запущено три – в Омске, Перми и Ярославле, но в течение пяти лет предполагается построить 25 млн кв. м такого жилья в рамках госпрограммы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и услугами ЖКХ граждан России» (принята Правительством РФ 30 ноября 2012 года). Низкая цена реализации жилья достигается за счет того, что застройщик получает ряд преференций от государства (могут касаться земли, инфраструктуры и т. д.), но при этом по условиям соглашений застройщик обязуется не менее 50% от построенного в рамках проекта жилья реализовать по цене не выше 30 тыс. руб. за кв. м.
Речь идет о том, чтобы дать возможность приобрести дешевое жилье гражданам, которые экономически активны, но их доходы все же не позволяют решить жилищные проблемы ни за счет собственных средств, ни с помощью ипотечного кредитования. Это те, кто имеет неплохой доход, но все равно не может позволить себе приобрести жилье на текущих рыночных условиях. Выдавать ипотечные кредиты на приобретение жилья будут по стандартным программам банков и АИЖК – основной эффект программы заключается не в ставках, а в снижении стоимости приобретения жилья. Так, снижение цены на 20% увеличивает круг потенциальных покупателей в несколько раз. А снижение ставки, даже серьезное, на 2-3% такого эффекта не дает.
Вячеслав, Чебоксары
Есть ли возможность брать ипотеку напрямую у АИЖК - а то только др. банки продают ипотеку перепродавая у АИЖК (простите немного сумбурно)?
Ответ
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию само не выдает ипотечных кредитов, как думают многие. Оно выкупает кредиты у банков и других первичных кредиторов, которые их выдали по нашим стандартам. Тем самым мы высвобождаем первичным кредиторам средства, и они могут выдавать новые ипотечные кредиты большему количеству граждан. АИЖК разрабатывает стандарты ипотечных продуктов, партнеры выдают по ним кредиты и займы, АИЖК их выкупает и выпускает под них ипотечные облигации, тем самым привлекая на первичный рынок ипотеки дополнительные финансовые средства.
Стандарты АИЖК публичны, условия всех программ размещены в открытом доступе, там же можно посмотреть перечень партнеров – сегодня это 136 банков и 200 небанковских организаций, выдающих ипотечные кредиты и займы по стандартам АИЖК во всех регионах России.
Дмитрий, Саратов
На Ваш взгляд, как будет меняться ипотечный процент в ближайшие полгода-год?
Ответ
Я уже ранее отвечала на этот вопрос в ходе онлайн-конференции. Сейчас рынок входит в фазу поступательного развития, темпы его роста замедлятся и каких-то резких изменений ждать не стоит. В апреле ставки в среднем снизились на 0,3 процентных пункта – до 12,6% годовых. Напоминаю, что Агентство по ипотечному жилищному кредитованию снизило в мае ставки в среднем на 1%. После проведенного лидерами рынка (АИЖК, ВТБ24, Сбербанк) снижения ставок, возможно, некоторые из участников последуют их примеру, но снижение не будет существенным, так как стоимость денег для банков сегодня по-прежнему высока.
Дмитрий, Саратов
На Ваш взгляд, когда в России можно будет использовать схему покупки ипотечной квартиры за счет сдачи ее в аренду?
Ответ
Объективно говоря, такая схема на российском рынке действует. При этом, если квартира находится в залоге у банка, необходимо получить согласие банка на ее сдачу в наем. Но банки неохотно соглашаются на передачу в аренду обремененной залогом по ипотечному кредиту квартиры. Это связано с тем, что им необходима уверенность в надлежащем содержании предмета залога и возможности его своевременного истребования в случае необходимости. К тому же классический принцип ипотеки – выдавать кредит на единственное жилье, поскольку это многократно снижает риск наступления дефолта по кредиту.
Дмитрий, Саратов
Бытует мнение, что ипотека вполне доступна для крупных городов России, таких как Москва и Питер. Но как быть жителям регионов, где желанные 8% можно получить только внося более 80% от общей суммы?
В остальном реальная ставка не меньше 14-ти %. Существуют какие-то алгоритмы воздействия на банковский сектор для уменьшения процентов под население, не участвующее в различных программа господдержки?
Ответ
Немного странное мнение. Насколько мне известно, крупные игроки ипотечного рынка, в том числе АИЖК, не дифференцируют ставки в зависимости от региона – они везде равны. Так, по стандартной программе АИЖК минимальная ставка составляет 9,2%. Если вы вносите в качестве первоначального взноса материнский семейный капитал, то ставка ниже на 0,25%. Если вы – молодой учитель, то она будет 8,5% (при соблюдении определенных условий). Взять ипотечный кредит по стандартам АИЖК могут граждане всех категорий, а не только льготники. Такие программы, как «Стандарт», «Новостройка», «Малоэтажное жилье», «Переезд» предназначены для широкого круга заемщиков и не ставят ограничений в зависимости от права заемщика на получение господдержки. Ставки по стандартной программе для вторичного рынка – от 9,2% до 13,5%. Партнеры АИЖК работают практически во всех регионах РФ. Перечень партнеров можно посмотреть на нашем сайте.
Государство регулирует цены только на некоторые виды товаров и услуг, однако ставки по банковским кредитам в их число не попадают. Поэтому обязать банки снизить их невозможно, тем более что они зависят от объективных факторов, основным из которых является стоимость привлекаемых банком денег. Мировой кризис привел к удорожанию для российских банков стоимости привлечения финансирования с внешних рынков, и многие кредитуют за счет внутренней депозитной базы. Кстати, ставки по депозитам у нас намного выше, чем в Европе и США.
В то же время государство реализует политику по повышению доступности жилья для населения России. Именно эту задачу решает и АИЖК – институт развития ипотечного рынка в рамках своей прямой деятельности. Агентство разрабатывает и внедряет различные механизмы поддержки участников рынка и заемщиков, способствуя тем самым повышению доступности кредитных ресурсов. В том числе через механизм выкупа ипотечных кредитов у банков.
Санкт-Петербург и
Ленинградская область
ВКонтакте
Твиттер
YouTube