Правобережная часть Невского района, лежащая между Октябрьской набережной Невы и областным Кудрово, являет собой жилой район, в котором имеются пять муниципальных округов. Согласно данным последней переписи, в них проживают около 309 тысяч человек. Это на четверть меньше, чем у его ровесника – «спальника», расположенного на исторической территории Купчино.
Массовая застройка Правобережной части Невского района началось чуть позже, чем в Купчино, в конце 1960-х годов. Самая старая часть спального района – жилые кварталы в начале Народной улицы, на съезде с Володарского моста. Вдоль обозначенной магистрали располагаются панельные дома серии ОД (их прототип – самые проблемные по звуко- и теплоизоляции московские «первохрущевки» серии К-7) и кирпичные пятиэтажки того же периода со «встройками» на первых этажах (парадные модификации 528-й серии). Это самая демократичная по ценам на жилье часть района.
В годы расцвета крупнопанельного домостроения в СССР у градостроителей хватило смелости «воткнуть» прямо на набережную у Володарского моста два многоподъездных девятиэтажных дома брежневской 602-й серии Обуховского ДСК. Примечательно, что эти дома оказались долгостроями: их начали возводить в конце 1960-х годов, а заселили только к 1974. Причиной нетипичной для тех времен задержки стала градостроительная ошибка. Наблюдательный человек не может не заметить, что фасады девятиэтажек, выходящие на Народную, несимметричны. Один из корпусов оказался развернутым к улице не той стороной. Когда это обнаружилось (а строительство было уже в разгаре), начались долгие экспертизы и согласования, но потом решили достраивать «как есть».
На восточной окраине города Народная улица плавно перетекает в Мурманское шоссе. А оно, в свою очередь, ведет к известной всем петербуржцам торговой зоне «МЕГА-Икеа», многочисленным садоводческим массивам. Но нам туда не надо. Мы едем в Веселый Поселок. Поэтому, свернув на развязке с круговым движением налево, на проспект Большевиков, и проехав несколько перекрестков, мы окажемся у станции метро «Улица Дыбенко», на территории муниципального округа № 56 Оккервиль.
Веселый Поселок и его окрестности
Веселый Поселок – название историческое, происхождение которого овеяно мифами и городскими легендами. Его связывают и с цыганскими поселениями, располагавшимися за околицей Петербурга еще при Екатерине II, и с вечно хмельными рабочими суконной фабрики Торнтона, и с химзаводом, производившим «веселящий газ». Ни одна из этих версий не является доминирующей. С официальными границами у Веселого Поселка все также непросто. В реестре названий городской среды, в качестве такового фигурирует жилмассив между набережной Невы, проспектом Большевиков, улицами Дыбенко и Новоселов.
Обширная промзона отодвинула жилмассив от перспективных и интересных с градостроительной точки зрения набережных. Поэтому ни сам Веселый Поселок, ни собственно жилые кварталы правого берега Невского района не богаты историческими маркерами. Разве только в культовом советском фильме «Интердевочка», премьерный показ которого состоялся в 1989 году, кварталы домов улучшенной планировки 602-й серии фигурируют, и то в качестве унылой территории, из которой главная героиня стремится вырваться любой ценой.
К тому же, несмотря на то что в кадре мелькают квартиры и жилые корпуса последней модификации брежневок, на тот период еще вполне свежие, на крупных планах то и дело оказываются уже порядком обшарпанные оконные рамы и подновленные межпанельные стыки.
К слову, уже в нашем веке городская топонимическая комиссия предлагала переименовать станцию «Улица Дыбенко» в «Веселый Поселок», чтобы узаконить топоним, который за несколько десятилетий стал для жителей района родным и близким (предложение было отклонено).
Несмотря на то что жилые кварталы в Веселом Поселке и его окрестностях укрупненные (то есть возводились в соответствии с градостроительными нормативами второй половины 1960-х годов), от названных станций метро до дальних точек массива можно дойти пешком минут за пятнадцать-двадцать.
Основная застройка берегов реки Оккервиль пришлась на период конца 1960-х – первой половины 1980-х годов. Речка, мирно протекающая через жилые кварталы, окружена типовой панельной застройкой, преимущественно уже упомянутой 602-й серии (в Невском районе представлены практически все ее модификации). Среди типовых панелек советского периода здесь выделяются весьма интересные, кирпичные, выполненные по индивидуальным проектам (в соответствии с тогдашними градостроительными регламентами, под «кирпич» отводилось 10% застройки).
Самая свежая застройка располагается близ станции метро «Проспект Большевиков». На территории МО Невский, где она расположена появляются корпуса домов 137-й серии с кирпичными угловыми вставками. Но доминирующий тип жилья все тот же: панельные брежневки 602-й и 504-й серий.
.jpg "Одна из модификаций дома «гатчинской» серии на проспекте Большевиков")
Новый центр Невского района формируется вокруг станции метро «Проспект Большевиков» и Ледового дворца. И это территория самых дорогих и самых просторных квартир, которая в условном рейтинге ценовых зон вторичного рынка жилья почти догнала ближайшего конкурента – Южную часть Купчино, но заметно отстает от Северной.
Сравнив цены на квартиры в правобережном «спальнике» с его всегдашним конкурентом, мы убедимся, что они заметно ниже. Так, если средняя цена купчинской однушки составляет 3,95 млн руб., то в обозначенной части Невского района – 3,4 млн руб. Средние цены типовых двушек и трешек (таблица 1) также на 300-500 тыс. руб., ниже купчинских. Основное предложение двух- и трехкомнатных квартир приходится на хрущевки со смежными комнатами и панельные дома 602-й серии.
Квартиры в домах категории «старая панель» составляют больше половины предложений квартирного рынка (таблица 2). Однако на правом берегу Невы немало и вполне достойных предложений в объектах новой вторички: монолитно-панельных и монолитно-кирпичных домах, построенных в XXI веке.
В наше время Веселый Поселок и его окрестности – это уютные и добросовестно озелененные кварталы с аккуратными газонами, вполне ухоженными детскими площадками и торговыми центрами разных форматов. С началом активного освоения застройщиками местного «приКАДья», они и вовсе перестали быть окраинами. Сами муниципальные округа не перегружены транспортом – и если нет пробок, то до центра Петербурга отсюда доезжают минут за двадцать. Правда, в часы пик на улице Дыбенко и проспекте Большевиков движение, как правило, плотное. А в летние уикэнды транзитные магистрали намертво запирает встающая в пробках Народная улица.
Таблица 1.Структура предложения рынка и цены жилья в Правобережной части Невского района
|
| Средние цены, тыс. руб. | Доли в объеме предложения, % |
| 1ккв | 3427,2 | 31,2 |
| 2ккв | 4504,0 | 36,8 |
| 3ккв | 5624,8 | 29,2 |
| 4ккв | 6556,3 | 2,3 |
| >4ккв | 10 400,0 | 0,5 |
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости»
Таблица 2. Структура предложения по типам жилья, %
| Кирпич | 12,3 |
| Кирпич/монолит | 24,5 |
| Новая панель | 8,5 |
| Сталинские | 1,8 |
| Старая панель | 52,8 |
| Старый Фонд | 0,1 |
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости»
