Квартира в старом фонде: сколько стоит история

Во многих российских регионах определение «старый фонд» относят к любому видавшему виды жилью, и ассоциируется он не с имперской роскошью, а с ветхостью и аварийностью (в объявлениях о продаже встречаются формулировки типа «кирпичная хрущевка в старом фонде»).

В Петербурге все иначе. Здешний старый фонд – это именно квартиры и дома дореволюционной постройки. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», таких квартир на рынке, прямо скажем, немало. В общей сложности сегодня они составляют 16,5% от всего объема предложений (в том числе 9% – «старый фонд после капремонта»). То есть жилищный фонд дореволюционной постройки – это каждая шестая выставленная на продажу квартира. Ко всему прочему – это и самое дорогое во всех отношениях жилье.

В минувшем ноябре средняя цена квадратного метра в квартирах категории «старый фонд после капремонта» составила 103,1 тыс. руб., обогнав и сталинки (102,6 тыс. руб.), и кирпично-монолитную «новую вторичку» (101,1 тыс. руб.). Среднестатистический «квадрат» квартиры старого фонда без капитального ремонта продавцы оценивали в 95,0 тыс. руб. Однако здесь придется учесть, что подавляющему большинству таких квартир требуется серьезная модернизация с переборкой полов, заменой коммуникаций, дверных и оконных блоков. А минимальная стоимость капитального ремонта без учета материалов – 9-12 тыс. руб. за кв. м (подробно сметы анализировать не будем – здесь материала не на одну публикацию). Вот и получается, что приличная квартира в старом фонде бывшей имперской столицы во всех отношениях окажется «золотой».

Сколько стоит «золото»?
Средняя цена однокомнатной квартиры в старом фонде – 4,5 млн руб., двухкомнатной – 6 млн руб., трехкомнатной – 7,8 млн руб. Но говорить об усредненных значениях в данном случае не вполне корректно: характерная особенность сегмента жилья «с историей» – впечатляющий разброс цен.

В исторических домах, в пешей доступности от одетых в гранит набережных, и в наше время встречаются «однушки», предлагаемые по ценам пригородных хрущевок (от 2,5 до 3 млн руб.). Это либо «дворницкие» квартиры (часто без ванны и без возможности ее установки), расположенные на первых этажах, либо, что называется, «комнаты по цене квартир» – доли в коммуналках с незаконно выгороженными кухнями и установленными сантехническими «удобствами». Квартиры первого типа иногда имеют отдельный вход и предлагаются под бизнес. Второй вариант, который продавцы упорно называют квартирами-студиями, в техническом паспорте, как правило, обозначен как комната в коммунальной квартире (к слову – таковой и является).

Полноценные однокомнатные квартиры в старом фонде, расположенные в «рядовых» домах на средних этажах, оцениваются от 3,5 до 6 млн руб. Цена здесь зависит от множества характеристик, главными из которых являются состояние дома, двора и виды из окон. Состояние самой квартиры в данном случае критерий не столь важный, поскольку оно практически всегда оставляет желать лучшего (без серьезного ремонта – не обойтись), но это исправимо. Если площадь «однушки» не превышает 35-40 кв. м, а цена больше 6 млн руб., это, скорее всего, квартира в доме после капитального ремонта и непременно в фешенебельном историческом районе – скажем, близ Невского или Каменноостровского проспектов, набережных Мойки или Фонтанки.

Здесь следует отметить, что двух- и трехкомнатные квартиры для старого фонда – объект столь же нетипичный, что и однокомнатные. Застройщики дореволюционного Петербурга не мелочились, а предлагали в основном многокомнатные квартиры. «Делили» их уже в советское время. На вторых и третьих этажах фасадных корпусов доходных домов, как правило, располагались фешенебельные апартаменты с просторными залами, гостиными и кабинетами. При этом чердаки и дворовые корпуса под завязку укомплектовывались меблированными «нумерами» и квартирами, в которых порой сдавались даже не комнаты, а «углы».

Таким образом, привычные нам «однушки», «двушки» и «трешки» в старом фонде чаще всего являют собой продукт разделения больших квартир на две или три, в результате чего жилище побольше получало в свое распоряжение парадные залы, а маленьким – доставалась хозяйственная зона при кухне. Поэтому квартиры небольших площадей, как правило, имеют выходы не на парадные, а на «черные» лестницы и окна во дворы. Встречаются у таких объектов и «проходные» кухни, но по большей части их уже подвергли перепланировкам.

Рядовая квартира того периода обычно имела не меньше пяти комнат, а также два выхода. Впрочем, практически в любом доходном доме были жилища для представителей разных классов и сословий. Например, в знаменитом Толстовском доме, являющем собой целый квартал, между улицей Рубинштейна и набережной Фонтанки, были предусмотрены и меблированные комнаты – это была коридорная система мини-квартир с индивидуальными санузлами.

Малогабаритные квартиры образца последней четверти ХIХ века, изначально имевшие только один вход, через просторную кухню, могут встречаться на окраинах того времени, например – на Лиговском проспекте, Выборгской или Петроградской стороне. Двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры «гребенчатых» планировок (с узкими, как вагон, комнатами и окнами на одну сторону) – обычно следствие комплексных капитальных ремонтов образца 1970-1980-х.

«Парадные» многокомнатные владения с действующими каминами и видовыми характеристиками – предмет отдельной публикации. Цены на такие объекты с сохранившейся обстановкой исчисляются многими десятками миллионов рублей. В прежние времена, когда не было ни лифтов, ни автомобилей под окнами, фешенебельные квартиры, обычно располагались на втором (реже третьем) этажах фасадных корпусов. Но время сыграло злую шутку с лучшими квартирами, которые домовладельцы обычно обставляли для себя. Сегодня, когда под окнами не редкие извозчики, а автомобильные пробки и переполненные троллейбусы, жить с видом на загазованные улицы не слишком комфортно. Поэтому такие квартиры обычно расселялись и приобретались под «конторские» цели, а прагматичные хозяева не слишком интересовались вопросами восстановления интерьеров. Останки витражей, лепнины, камины, бронзовые дверные ручки, чудом уцелевшие в некоторых коммуналках, безвозвратно исчезали уже в недавнее время.

А есть ли спрос?
Чуть больше десяти лет назад квартиры в старом фонде интересовали «приподнявшихся» жителей спальных районов, желавших перебраться в исторический центр. Старинные коммуналки активно расселялись, ремонтировались, а порой и реставрировались под состоятельных клиентов.

В преддверии 300-летия города ажиотажным спросом пользовались квартиры на первых этажах: риэлторы атаковали их жильцов предложениями переселиться, освободив площадь для модных бутиков и ресторанов. Но едва Санкт-Петербург отметил юбилей, а на квартирном рынке началась пятилетка неудержимого роста цен, процесс «великого переселения» в историческом центре застопорился: инвестиционная активность переместилась с первых этажей жилищного фонда в торговые и офисные центры.

При этом если в девяностые годы прошлого века обитатель приличной комнаты при расселении часто мог рассчитывать на одно- или двухкомнатную квартиру, а в начале нынешнего века – на другую комнату, но с доплатой, то сегодня сколь-нибудь примечательные для интересантов квартиры с рынка вымыты. Риэлторы отмечают, что в наше время, несмотря на стабильный интерес к старым квартирам у ограниченного круга потенциальных покупателей, из-за выросших запросов коммунальщиков бюджеты сделок по расселению сходятся редко. В результате получилось, что даже в фешенебельных домах, которые строились в конце XIX – начале ХХ века и уплотнялись в первые годы советской власти, и сегодня остались «безнадежные» коммуналки из семи-одиннадцати комнат.

Между тем время работает не на продавцов исторической недвижимости. По утверждениям риэлторов-практиков, поколение потенциальных покупателей сменилось. Львиная доля приобретателей просторных «семейных» квартир бизнес-класса – приезжие, которые отнюдь не страдают ностальгией по уютным петербургским дворикам. Они ищут просторное жилище рядом с метро, с современными коммуникациями и свободными парковочными местами у дома.

На что смотреть при покупке
Главная проблема дореволюционных домов – высокая степень износа. Например, для зданий XIX века, в которых не было капремонта, ее значение, обозначенное в техническом паспорте объекта, практически повсеместно приближается к «аварийной» отметке 70%. Но эта цифра не отражает реального положения дел. Основной критерий, предписывающий работникам ПИБов присвоить дому ту или иную степень износа, – год постройки. При этом в центре Петербурга есть и ветхие дома ХХ века, и отлично сохранившиеся здания пушкинской поры. То есть реальное состояние перекрытий и несущих конструкций при покупке необходимо оценивать на месте, и желательно – привлекая специалистов. В домах старого фонда могут быть как деревянные, так и металлические балки перекрытий, однако только вскрытие фрагментов полов, потолков и стен покажет, в каком они состоянии.

Вторая проблема большинства старых квартир – законные и незаконные перепланировки. Чтобы узнать, подвергалась ли квартира модернизациям, достаточно сверить расположение стен, перегородок и инженерного оборудования с планом в паспорте. Стоящий в этом документе штамп о незаконной перепланировке не является препятствием для сделки. Если перепланировка не нарушает интересов соседей и выполнена в соответствии с требованиями Жилищного кодекса и СНиП 31-01-2003 («Здания жилые многоквартирные»), ее можно через суд легализовать.

Однако встречаются перепланировки, которые невозможно узаконить: например, кухни, сделанные над жилой комнатой, ванны в кухне или за перегородкой в жилой комнате. Если квартира нравится, купить ее можно, но надо учитывать, что незаконная сантехника – всегда повод для снижения цены. Потому что стоит соседям снизу инициировать судебный процесс – останетесь без ванной (в этом отношении жители первых этажей оказываются в наименее уязвимом положении).

Третий момент: при покупке квартиры в старом фонде есть смысл оценивать, во сколько обойдется ее ремонт. Самая затратная его составляющая – капитальный ремонт полов с заменой содержимого перекрытий. Сохранить пошедший волнами старинный паркет, вероятнее всего, не удастся, и только ликвидация многолетних залежей строительного мусора в пространстве между балками, а также снятие многолетних наслоений краски, обоев и пузырящейся штукатурки со стен позволит улучшить атмосферу в старом доме, избавив квартиру от затхлых запахов коммунального быта.

Приличный ремонт в доме старого фонда значительно увеличит итоговый бюджет сделки, но такова неизменная плата за квартиру с настоящей историей.

Дома старого фонда: средние площади выставленных на продажу квартир, кв. м

*Дома после капитального ремонта
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Дома старого фонда: распределение квартир, представленных в продаже, по количеству комнат, %

*Дома после капитального ремонта
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Текст: Филипп Урбан    Фото: Алексей Александронок