Занимательное квартироведение: монолит на руинах «совка»

К объектам «новой вторички» на квартирном рынке относят квартиры в домах, построенных в постсоветский период. Аналитики пока не выделили их в отдельную категорию, но новоселы их плюсы и минусы давно изучили, что называется, на собственной шкуре.

Если все многоквартирные дома дорыночного периода легко разделялись на две основные категории – престижные кирпичные и демократичные панельные, то с девяностых годов прошлого века все смешалось. С распадом СССР, лишившись бюджетного финансирования, стройки замерли. В течение 1990-х, строительство велось рывками: периоды застоев сменялись авралами. В 1995-м наметился строительный бум, но его «подрубил» кризис. Затем, с начала нашего века, динамика ежегодного ввода площадей опять пошла вверх. По данным Росстата, с 1995 по 2006 год, жилищный фонд Санкт-Петербурга увеличился на 13%. Это немало: не претендуя на точность, можно сказать, что в этот период построена примерно каждая десятая петербургская квартира.

Основных признаков у сегодняшних объектов «новой вторички» два: практически все они возводились с применением монолитных технологий и за счет частных инвесторов – будущих квартировладельцев. А как известно, кто платит – тот и заказывает музыку. «Музыка», воплощенная в кирпиче и монолитном бетоне, порой получалась халтурной. Сегодня это можно сплошь и рядом наблюдать невооруженным глазом: косметические дефекты фасадов, прорехи в ограждающих конструкциях и перекосы стен красноречиво рассказывают об авралах, долгострое, отсутствии технадзора и тотальной экономии на материалах в ущерб качеству.

Новая серия на старых фундаментах
Советское жилищное строительство «подстрелили на взлете». Один только ДСК-2, производитель 137-й серии, в Петербурге, обанкротившись в начале 1990-х годов, оставил больше миллиона квадратных метров «недостроя»: от обнесенных заборами котлованов, до объектов, в которых на момент остановки производства оставалось завершить один-два этажа. В результате весь этот «недострой» стал испытательным полигоном для различных экспериментов в области монолитного домостроения.

Сегодня среди домов, построенных после 1992 года и имеющих основные планировочные признаки 137-й серии, встречаются и приличные строения (в том числе «кирпичные», точнее, с наружными стенами, облицованными силикатным кирпичом), и настоящие «дома-франкенштейны», слепленные из того, что оказалось под рукой в условиях разрухи и дефицита. Частные застройщики образца «лихих девяностых» умудрялись сдавать в эксплуатацию дома, у которых нижние этажи – полносборные панельные, а верхние – на основе монолитного каркаса. А ведь эти конструктивные элементы не «дружат»: при попытках стыковать монолит с «родными» или заказанными на других производствах стеновыми панелями порой оставались внушительные зазоры, которые заполняли монтажной пеной.

Не все дефекты «новой 137-й» критичны, однако, приобретая квартиру в монолитно-панельном или монолитно-кирпичном доме с «серийными» планировками, бдительности терять не следует.

Эхо «лихих девяностых»
Массовое освоение монолитных технологий в жилищном строительстве пришлось на первую половину 1990-х годов, когда в Петербурге появились первые монолитно-кирпичные и монолитно-панельные дома, но вскоре «монолит» полностью завоевал рынок строящегося жилья. Естественно, застройщики, начавшие активно продвигать технологию, рекламировали ее плюсы, но умалчивали о минусах. Между тем эти минусы – прямое следствие расширившихся возможностей. Во-первых, по причине своей доступности монолитные технологии стали своего рода входным билетом на строительный рынок для множества организаций, до того момента в жилищном строительстве «не засвеченных», и среди них были, увы, и неопытные, и непорядочные. Во-вторых, «монолит» дает потенциальным новоселам неограниченную свободу планировочных решений – но именно это привело к появлению неликвидных на вторичном рынке планировок, которые первичные приобретатели делали «под себя».

Не меньше свободы предоставляет прогрессивная технология и проектировщикам. Уже в те годы в архитектурных мастерских рождались проекты восемнадцатиэтажных домов с фасадами в стилистике модерна и двадцатиэтажные башни-трилистники. Но когда дело доходило до реализации, эти проекты существенно упрощались: стройиндустрия пока еще не могла предложить ни лицевой кирпич разных расцветок и фактур, ни тонированные стеклопакеты в ажурных алюминиевых рамах. Поэтому в ход шли все те же продуваемые деревянные оконные блоки, что и в домах предыдущих поколений, а также самый доступный бело-серый силикатный кирпич. В результате дома, позиционировавшиеся как объекты повышенной комфортности, производили впечатление «слепленных из того, что было»: все те же контрастные сочетания белого и красного кирпича, ограждения лоджий из пластика и профлиста, невыразительные стандартные окна.

И если в первой половине 1990-х годов в квартирографии предлагаемых к продаже новостроек был относительный порядок (это были те же одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры планировок, близких к типовым), то с момента когда новые районы стали обрастать архитектурными доминантами неорыночного периода, все смешалось. Появились обдуваемые всеми ветрами пентхаусы на крышах высоток и двухуровневые планировочные пространства, которые первичные приобретатели разбивали монолитными перегородками по собственному вкусу. Политика «нарисуй планировку сам», которую порой провозглашали застройщики, привела к тому, что в домах, образца 1990-х встречаются жилища весьма замысловатые, например, квартиры, в которых единственный балкон – в ванной.

С начала нашего века в спектре предложений первичного рынка жилья резко возросло количество однокомнатных квартир. В этот период начали появляться первые миниатюрные квартиры-студии («реалы»), а также объекты, в которых доля «однушек» доходит до 80 %.

Осматриваем «новую вторичку»
Ранний «монолитный период» породил такое явление, как квартиры, сдаваемые без внутренней отделки. То есть «первичный» новосел получал не квартиру, а полуфабрикат – голые неоштукатуренные стены с торчащими из углов трубами и кабелями. Все это хозяйство доводилось до ума самостоятельно либо с помощью навязанных застройщиком субподрядчиков. Естественно, каждый обустраивал жилище в меру собственных возможностей и представлений о домашнем уюте. Основные следствия такого подхода – бетонные стяжки полов, при заливке которых «забывали» о звукоизоляции, и «подредактированные» планировки. Количество несанкционированных перепланировок в домах неорыночного периода постройки «зашкаливает», уступая в этом разве что старому фонду.

Самый распространенный внутренний дефект раннего «монолитстроя» – нарушение геометрических размеров помещения из-за неправильно установленных опалубок, кривые стены и «заваленные» полы. Иногда отделочникам приходится сталкиваться со стенами, где на 2,5 м от пола до потолка перекосы доходят до 7-10 см.

Придирчивого осмотра требуют все внешние углы и наружные стены. Это относится и к монолитно-кирпичным, и к монолитно-панельным домам. Главная проблема любых новых домов – усадка. Застройщики, правда, утверждают, что в монолитных зданиях, в отличие от «панелек», она незначительна. Но дело в том, что относительно современные панельные здания, как правило, также имеют в основе монолитный каркас. Внутренние углы в них беспокойства не вызывают. Однако наружные стеновые панели, особенно «отягощенные» балконами, могут «гулять» до бесконечности, что приводит к постоянному появлению трещин в зонах стыков.

Что за фасадом?
С кирпичными стенами тоже все непросто. Строители пытались «оптимизировать» расходы во все времена, но в начале «монолитного периода» – в особенности. В отличие от традиционного дома в «монолите» наружные стены обычно не несут вертикальной нагрузки и выполняют функцию ограждения. Это не знакомая по учебникам для каменщиков кирпичная кладка, а сложные многослойные конструкции, состоящие из наружной декоративной кладки, утеплителя, арматуры и основной внутренней кладки из кирпича, поризованных или газобетонных блоков. Осваивая новую для них технологию, наши каменщики и прорабы экономили, торопились и допускали ошибки, последствия которых сегодня видны снаружи и ощущаются изнутри.

Во-первых, еще совсем недавно в жилищном строительстве широко использовался дешевый силикатный кирпич. Нормативы ограничивают его применение наружной облицовкой. Но если в советские годы это правило соблюдалось, то в начале рыночного периода застройщики порой возводили из него и сами стены. Это серьезное нарушение, но случалось оно сплошь и рядом. Следствие такой экономии – влажные углы, плесень и повышенные теплопотери, кроме того силикатный кирпич впитывает влагу, как губка.

Второй момент. Кладка стен из газобетонных блоков требует применения специальных клеев, но для удешевления вместо него использовали обычный раствор. Результат – стены из прогрессивного и современного материала, но с «продуваемыми» щелями. Впрочем, это диагностируется тепловизионным обследованием и легко лечится.

Фасадные дефекты не столь безобидны. Речь идет о «забытых» при монтаже паро- и ветрозащитных пленках, пропусках горизонтальных арматурных перевязок, применении некачественного крепежа. Следствия – отваливающиеся облицовочные плитки, выпадающие кирпичи и трещины в лицевой кладке. Влага, попадающая внутрь многослойной стеновой конструкции, приводит к коррозии крепежа и арматуры, а зимой, превращаясь в лед, ускоряет разрушение. Устранение такой халтуры – дело дорогое: наружная облицовка высотного здания – это не обои, которые легко переклеить.

Наблюдательность не повредит
К началу нынешнего десятилетия «монолитная революция» на строительном рынке переросла в эволюцию. Конкуренция застройщиков, не только в цене но и в качестве, свое дело делает. Однако названные дефекты, характерные для монолитного домостроения раннего рыночного периода, встречаются и сегодня. Стало быть, и при покупке совсем новой квартиры нужно обращать внимание на обозначенные тонкие места.

Исправление строительного брака выливается в немалые суммы. Но если речь идет о «свежей» постройке, то после проведения независимой экспертизы у представителей ТСЖ появляется возможность привлечь к ответу застройщика. Но с каждым годом, прошедшим с момента подписания акта сдачи-приемки, растут шансы на то, что устранять дефекты придется за счет средств жильцов. Поэтому терять бдительность не следует никогда: при любых признаках разрушения, таких как трещины в кладке и на поверхностях монолитных конструкций, необходимо бить тревогу и незамедлительно обращаться в независимые (от застройщика) экспертные организации.

Текст: Филипп Урбан    Фото: Алексей Александронок