Это лишь одна из новелл новой законодательной инициативы, посвященной управлению жильем. Причем одна из самых спорных. Пока никому не удалось написать внятный и дееспособный закон на эту тему, хотя попыток было несколько.
Законопроект, корректирующий Жилищный кодекс РФ, внесла в Госдуму группа депутатов во главе с Виктором Плескачевским и Мартином Шаккумом. В документе столько важных положений, что он – если будет принят – станет для сферы управления жильем поистине революционным.
Революционные новации
Во-первых, законопроект вводит термин «управление многоквартирным домом» и подробно расписывает, что входит в деятельность управляющей организации и отличает ее, скажем, от обслуживающей. Сейчас ни один закон такого определения не содержит. В результате – отсутствует четкое разделение на управление, обслуживание и эксплуатацию. А значит, ответственность разного рода управленцев перед жильцами и законом весьма расплывчата.
Депутаты указывают, что при управлении должны учитываться не только текущие проблемы дома, но стратегические задачи на будущее. То есть управленцу надлежит, например, заботиться об улучшении показателей энергоэффективности инженерных систем дома. Обслуживание этого не подразумевает, его задача – поддерживать данные системы в рабочем и безаварийном состоянии.
Во-вторых, закон детально прописывает, чем отличаются договоры на управление домом в зависимости от выбранного собственниками одного из трех способов управления – управляющей организацией, товариществом собственников жилья или непосредственно собственниками помещений в многоквартирном здании.
Разделяются понятия «обязательные платежи» (например, на содержание и текущий ремонт жилья) и «взносы» (например, вступительные для вхождения в товарищество) для ТСЖ.
Прописана также возможность заключать прямые договоры между собственниками жилья и ресурсоснабжающими организациями. Благодаря этому жильцы смогли бы требовать качественного предоставления адресных услуг, а поставщики – получили бы более эффективный механизм борьбы с неплательщиками.
Срок договора на управление продлевается до семи лет (сейчас – год, с возможной пролонгацией до пяти). Автоматически (если у сторон нет претензий друг к другу) он может быть продлен еще на год.
Сейчас чтобы принять решение о текущем ремонте общего имущества в доме, нужно собрать две трети голосов всех собственников. Это очень усложняет работу по обслуживанию жилья – для каждой мелочи обязательно собирать почти всех жильцов. Сделать это, особенно в очень больших жилых комплексах, крайне проблематично. Авторы законопроекта предлагают оставить требование о двух третях голосов только для капитального ремонта и реконструкции дома. А для более мелких вопросов ввести простое большинство от числа присутствующих на общем собрании.
Вводится также административная ответственность собственников и правления ТСЖ, УК за разные провинности. Например, за то, что собственники своевременно не приняли решение «по обеспечению надлежащего состояния помещений индивидуального пользования и общего имущества в многоквартирном доме». Такое случается сплошь и рядом: скажем, жильцы отказываются собирать деньги на починку крыши или лестничных пролетов. В итоге здание приходит в крайне плачевное состояние и может стать опасным для проживания.
Виктор Плескачевский и Мартин Шаккум предлагают скорректировать также положения действующих законов, связанных с установкой индивидуальных счетчиков на воду, тепло, газ и т. д. Например, ФЗ «Об энергоэффективности» (от 23.11.2009 № 261) требует, чтобы многоквартирные дома, вводимые в эксплуатацию с 1 января 2012 года после капитального ремонта, должны оснащаться индивидуальными приборами учета тепловой энергии. Но техническая возможность для этого есть не всегда, и такая операция потребует слишком больших затрат от собственников. Нужно заменить общепринятую в России закрытую однотрубную систему отопления (с вертикальной разводкой) на двухтрубную (с вертикально-горизонтальной). Иначе поквартирные счетчики нельзя будет поставить. Затраты на это будут окупаться лет сто, подсчитали авторы законопроекта. И предлагают для таких домов отменить «индивидуальные» требования, а обязать их устанавливать только общедомовые счетчики.
Долевой поворот
Пожалуй, самое важное нововведение законопроекта – запрет на участие застройщика в создании ТСЖ в новостройках. Сейчас эта сфера крайне запутана. С одной стороны, Жилищный кодекс требует, чтобы в приемке дома участвовало ТСЖ. С другой – какое может быть товарищество собственников, если право собственности на купленные квартиры они еще не получили? Объект-то не сдан. К тому же управлять домом такое товарищество не может: в кодексе прямо написано, что принимать управленческие решения могут только собственники. Так что, по сути, ТСЖ в новостройке – недееспособная структура.
Но управлять жилым зданием, обслуживать его (вывозить мусор, обеспечивать подачу коммунальных услуг и прочее) надо.
Поэтому застройщик, как единственный собственник объекта, создает ТСЖ по своей инициативе, назначает по своему усмотрению председателя и УК (почти всегда аффилированную с застройщиком). Историй, связанных с тем, что строительные компании злоупотребляют своим положением, – масса. Это и махинации с квартплатой, и завышение стоимости услуг по управлению и эксплуатации, и некачественное выполнение работ. Дольщики в этой ситуации бесправны – жаловаться застройщику на ТСЖ, созданное им самим, бессмысленно. А когда жильцы получают право собственности на квартиры и пытаются переизбрать правление ТСЖ, взять дом на свой баланс или нанять другую УК, многие строительные компании саботируют такие решения. Оно и понятно: денег на обслуживание нового здания, где все системы действуют исправно, нужно мало, так что для недобросовестных застройщиков квартплата – дополнительный источник доходов. Причем очень существенный.
Авторы законопроекта предлагают запретить строителям участвовать в создании ТСЖ. Сейчас статья 139 Жилищного кодекса, куда вносятся эти поправки, гласит: «1. В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. 2. Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании указанных в части 1 настоящей статьи лиц...» В новой редакции пункт 2 дополняется предложением: «Такое решение принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании указанных в части 1 настоящей статьи лиц, за исключением голосов застройщика (лица, осуществляющего строительство многоквартирного дома)». Что называется, почувствуйте разницу.
И еще одно дополнение к этой статье: «Товарищество собственников жилья, созданное в соответствии с настоящей статьей, отвечает за управление многоквартирным домом со дня его ввода в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности».
То есть еще не будучи собственниками, новоиспеченные «товарищи» уже получают право управлять построенным объектом недвижимости.
Застройщику же запрещается не только создавать ТСЖ, но и «навязывать аффилированные с ними управляющие организации». При этом от него требуется предоставить инициатору созыва собрания всю информацию о дольщиках: фамилии, адреса (в том числе и электронной почты), телефоны, места работы и т. д.
Другие грабли
Летом этого года схожий документ разработал Минрегион. Законопроект «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами, а также об обеспечении прав собственников помещений в многоквартирном доме» был вывешен для обсуждения на официальном сайте министерства. Но он оказался настолько сырым, что эксперты и участники рынка тогда сразу заявили: проще написать новый, чем усовершенствовать предложенный Минрегионом.
Например, вводя для управляющих компаний обязательность вступления в саморегулируемую организацию (СРО), Минрегион посчитал, что обслуживающим и ремонтным организациям для работы не нужны ни лицензии, ни допуски от СРО. То есть обслуживать и ремонтировать водопровод, канализацию и прочие сети в доме может любой нанятый на улице человек. «Еще один странный нюанс: законопроект устанавливал минимальное количество членов СРО – сто. Далеко не в каждом городе наберется такое количество. Я не уверен, что даже в Петербурге есть сто УК. Если же учесть, что закон приведет к укрупнению работающих на рынке организаций, то их останется еще меньше. То есть речь идет о создании одной СРО для нескольких субъектов, а то и для целого региона. Чем мотивировано такое положение – неясно», – анализирует начальник юридического отдела Общества защиты прав потребителей «Диалог» Алексей Койтов.
Минрегионовский законопроект так и остался лежать на полке.
Экспертные оценки новой «управленческой» инициативы депутатов Госдумы неоднозначны. С одной стороны, рассуждает председатель совета Ассоциации управляющих и эксплуатирующих организаций в жилищной сфере Евгений Пургин, в проекте есть «много правильных идей». Например, положение о том, чтобы ежегодно индексировать размер платы за жилое помещение в соответствии с изменением потребительских цен на товары, работы и услуги. Или предоставлять компенсацию расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг только тем, у кого нет долгов по квартплате. Или пункт, устанавливающий, что если в течение двух лет с момента ввода новостройки в эксплуатацию жильцы не выберут способ управления, автоматически считать, что они решили избрать непосредственное управление. Это способ, когда все вопросы по дому решаются общим собранием собственников.
Долгожданной Евгений Пургин называет поправку о том, что собственники должны нести ответственность за свое жилье. «У многих россиян представление о собственности ограничивается дверью собственной квартиры. И если человек живет на третьем этаже девятиэтажного здания, то его не волнует протекающая крыша. А потому сдавать деньги на ее ремонт он не хочет. Сейчас мы можем только убеждать людей, что они несут ответственность за состояние дома. Убеждение не всегда работает. Поэтому если ответственность прописать в законе, то будет отлично», – рассуждает Евгений Пургин.
Однако есть в документе и явные пробелы. Например, как отмечает Алексей Койтов, действующее законодательство допускает, что собственник может не вступать в ТСЖ. При этом решения по управлению принимаются собственниками. А в законопроекте часто собрание собственников подменяется собранием членов ТСЖ или просто ТСЖ. Так, именно товарищество (а не собственники) наделяется правом управления новостройкой.
Решение о ликвидации товарищества, по проекту закона, тоже принимает не общее собрание собственников, а только члены ТСЖ. По мнению Алексея Койтова, такие положения ущемляют права остальных владельцев квартир в доме.
Также ему кажутся неясными пункты, касающиеся заключения прямых договоров между собственниками жилья и поставщиками коммунальных ресурсов. «Из документа следует, что в случае неоплаты ответственность несет ТСЖ. То есть речь идет о том, чтобы поделить долг между всеми собственниками. Это не очень логично», – говорит Алексей Койтов.
Евгений Пургин добавляет, что закон явно нацелен против малого бизнеса. От всех УК, а также фирм, занимающихся ремонтом и обслуживанием жилья, требуется обязательное вступление в СРО, при этом взнос составляет как минимум 100 тыс. руб. «В этой сфере работают почти исключительно небольшие компании. Лишь немногие из них способны заплатить такие деньги», – считает Евгений Пургин. Он также указывает, что закон чрезмерно загружает УК, товарищества и кооперативы всевозможной отчетностью: «Мы потонем в бумагах».
«В целом закон направлен на то, чтобы убрать с рынка мелких предпринимателей, а также ТСЖ и ЖСК, сделав их жизнь невыносимой из-за огромного количества отчетов и обязанностей. Сомневаюсь, что его примут в таком виде – слишком много разноплановых поправок», – резюмирует Евгений Пургин.
Невыносимые требования
Наиболее спорными, очевидно, будут положения, касающиеся управления новостройками. Эксперты уже указали на то, что наделять дольщиков, которые не имеют никакой реальной ответственности за будущее жилье (оно ведь им еще не принадлежит), правами собственников при управлении домами – очень сомнительная затея. Лишение застройщика возможности вмешиваться в процесс управления участники рынка тоже считают большой ошибкой.
Директор по маркетингу и продажам ООО «Лидер Групп» Виталий Виноградов предполагает, что если закон примут, то уже через два-три года после сдачи госкомиссии дома будут приходить в плачевное состояние. «Это связано с тем, что для выбора УК нужно будет собраться более чем 50% жильцов данного здания. Собираться они будут минимум год-два, а потом еще договариваться год. Ведь если в доме насчитывается, например, 700 квартир, то в одном месте должен собраться как минимум 351 человек, причем многие из жильцов – иногородние», – говорит Виталий Виноградов.
Застройщики признают, что в их рядах есть те, кто кладет собираемую с жильцов квартплату себе в карман, устанавливает непомерно высокие тарифы, отказывается передавать дом на баланс созданного собственниками ТСЖ. Но новый вариант взаимоотношений между строителями и дольщиками крайне уязвим с юридической точки зрения. Непонятно, как можно обязать человека отвечать за то, что ему не принадлежит? Инициатива Мартина Шаккума и Виктора Плескачевского не дает ответа на этот вопрос.
Впрочем, до принятия этих положений дело, возможно, и не дойдет. Как предположил руководитель одной из УК, не пожелавший видеть свое имя в журнале, новеллы, касающиеся застройщиков, скорее всего вписаны лишь для того, чтобы спровоцировать торг за исключение этих поправок. «Так обычно делается: сначала выпускается пугалка, против которой выступают определенные лоббистские группы. В итоге на взаимовыгодных условиях находится компромисс. Требования законопроекта, касающиеся новостроек, реализовать на практике невозможно, и законодатель не может этого не понимать», – делает вывод эксперт.
