– Владимир Андреевич, когда в России только начиналось обсуждение мирового финансового кризиса, было в ходу такое мнение: очень хорошо, что мы такие экономически недоразвитые, значит, по нам и кризис не так сильно ударит. Оправдывается такое мнение, на ваш взгляд?
– Ни в коем случае. Я согласен с теми, кто говорит о том, что российский кризис имеет свой характер, свои причины и свои особенности. И даже если на Западе все завтра стабилизируется, это не явится гарантией того, что стабилизируется и у нас. Россия сейчас, действительно имея все возможности оказаться оазисом на фоне бушующей стихии, наоборот, вследствие системных ошибок финансовых властей оказалась, на мой взгляд, в самой худшей ситуации. Мы живем в единственной стране в мире, которая в период кризиса повысила налоговую нагрузку на бизнес. Говорили о снижении НДС, вместо этого повысили единый социальный налог.
Вряд ли мы очень быстро сумеем наладить каналы притока ликвидности в реальный сектор экономики. Это очень сложно – распределить потоки жизненных сил не только по артериям, но и по капиллярам, нет таких механизмов. Но тогда давайте хоть перекроем каналы оттока этих денег, введем налоговые каникулы, снизим налоговое бремя.
То же самое касается и борьбы с инфляцией. Во всем мире снижают ставку рефинансирования, нормативы обязательного резервирования, пополняя денежную массу. У нас в то же самое время воюют с разбушевавшейся инфляцией и уменьшают денежную массу. Повышают нормативы обязательного резервирования для банков. В итоге дождались 19 сентября, когда рынок межбанковского кредитования умер в одночасье.
– Все чаще говорят о возможном резком снижении цен на недвижимость. Видите ли вы для этого какие-то предпосылки?
– Во-первых, уже есть регионы, где это произошло – явно или неявно. Во-вторых, если говорить о Москве, то вроде бы цены предложения остаются прежними. Но мы по сложившейся традиции отслеживаем только цены предложения, у нас нет статистики и аналитики по реальным сделкам. Нет – и не может быть. Пока действует эта норма про трехлетнюю собственность и про миллион рублей, понятно, что три четверти сделок в той же Москве осуществляется по цене 999 тыс. руб., хотя за такие деньги в столице уже и конуру не купишь.
Но что такое цена предложения? Рядом с ней всегда есть место для торга. В период подъема цен – над нею, в период стагнации – под ней. С этой точки зрения серьезное удешевление даже в Москве уже произошло. Что будет дальше? Есть предпосылки и к росту, и к снижению. Если падение цен станет очевидным, то оно, на мой взгляд, будет иметь характер снежного кома. Потому что психология нашего потребителя такова: когда рынок растет – покупатели активизируются. Они знают, что завтра будет еще дороже, и торопятся купить сегодня. Когда рынок падает, некоторые недальновидные риэлторы потирают руки и надеются, что вот сейчас-то пойдут продажи. Ничего подобного: с рынка сдувает последних покупателей – они все ждут, что завтра будет еще дешевле. Вот тут-то и образуется снежный ком.
Снижать цены нужно было раньше, а сейчас – упаси господь! Я далеко не со всеми действиями московского правительства согласен, но если правда, что они сейчас 800 тыс. кв. м выкупают у застройщиков по явно демпинговым ценам, но при этом оставят их в загашнике и не выбросят на рынок – это очень мудрое решение. Нельзя сейчас допустить, чтобы снижались цены на недвижимость! Иначе катастрофа – для ипотеки, для страны, для всех.
Есть минимум два фактора, которые могут уберечь нас от этой беды. Фактор первый – резкое сужение первичного рынка. Сейчас у нас распродаются остатки, что-то достраивается, но новые проекты практически все заморожены. Оставшийся спрос переключится на вторичный рынок и может поддержать существующие цены.
– Небольшое уточнение: все вышесказанное относится только к Москве?
– Нет, ко всей России, я федеральный игрок, Москва меня даже в меньшей степени интересует, чем другие регионы. Я недавно был в Ростове, там тоже вступает в действие мощная программа поддержки застройщиков – чтобы вбросить им деньги, чтобы они на эти средства, пусть даже снизив рентабельность, пусть даже где-то с убытками, но смогли достроить те объекты, что уже в работе. И не дать подняться волне взбешенных дольщиков.
Продолжу: второй фактор, стабилизирующий цены на недвижимость, – это курс доллара. Сегодня вышли из доверия абсолютно все финансовые инструменты и граждане «ломанулись в кэш», причем в долларовый. А поскольку у нас 75% денежной массы – это наличка (Россия в этом смысле в середине XIX века находится), если сейчас доллар пойдет хоть чуть-чуть вниз, произойдет перестройка ориентиров у населения. После доллара с его волотильностью ни в какую валюту вкладывать уже не станут. В этом случае вариант вложений остается один – недвижимость. Даже если она сегодня слегка подешевеет, все понимают, что рано или поздно все же вернется на свои позиции. И тогда масса покупателей рванет на рынок, и своими сбережениями они не только поддержат, но и подхлестнут спрос.
– Что же у нас столько рублевых миллионеров, которые держат сбережения в наличных деньгах?
– А в чем еще? Акций нет, облигаций нет, депозиты есть, но они шатаются. Деньги под подушкой ничем не отличаются от депозита, за исключением того, что их из-под подушки можно беспрепятственно вытащить. Я, например, не расцениваю как умную меру повышение страховых гарантий по вкладам. Я это расцениваю как очередную глупость наших финансовых властей. Это в Европе действует, и то не всегда. Вспомним Англию – первый банк, который там обанкротился и его национализировали. Массовое изъятие вкладов началось после того, как премьер-министр выступил: не волнуйтесь, гарантируем каждый фунт.
У нас уже не кризис ликвидности, а кризис недоверия друг к другу, ко всем инструментам финансового рынка.
- Извините, но на вопрос о возможном снижении цен вы ответили не совсем по существу, поэтому предлагаю к нему вернуться. Напомню вопрос: каковы предпосылки? Ваш ответ: не снизятся, если… Значит ли это, что во всех остальных случаях цены обречены на снижение?
– Давайте договоримся: все что угодно, кроме прогнозов. Ни одному из прогнозов я бы на вашем месте сегодня не верил. Потому что такого экономического цунами в истории человечества еще не было. Не с чем сравнивать. Один из банкиров мне так сказал: «Ты посмотри, до чего докатилась пресловутая глобализация, особенно в финансовой сфере. Где-то в Оклахоме два десятка негров отказались платить по ипотеке, и через год в эту воронку затянуло всю финансовую систему мира!» Скажите, пожалуйста, мы можем в этих условиях верить хоть какому-нибудь прогнозу?.. Это все равно гадание на кофейной гуще, с большей или меньшей степенью некомпетентности экспертов. Не хочу выглядеть одним из них. Куда все двинется – не скажу, не знаю. Я анализирую вероятность, анализирую те тенденции, которые могут встречным образом повлиять на рынок недвижимости.
Понятное дело, что есть предпосылки к снижению: явно наш рынок был перегрет и цены задрались гораздо выше покупательной способности населения. В той же Казани, например, цены на недвижимость стоят уже год и десять месяцев – это только одно из свидетельств перегретости рынка. И это мощнейший фактор для снижения цен. Помимо этого – явно ухудшающаяся ситуация с платежеспособностью населения.
А с другой стороны – существуют два фактора обратной направленности, о них я уже сказал. Какой из этих четырех факторов станет определяющим, честно скажу, не знаю.
Совокупную дыру по всяким проблемным долгам оценивают примерно в $1,5 триллиона. Сейчас в финансовую систему влили уже гораздо больше, но – не остановилось. Стало быть, дело даже не в деньгах, а в отсутствии доверия, в психологии, может быть.
У нас в России общий объем выданных банками кредитов на три триллиона рублей больше, чем объем привлеченных ими депозитов. Этот кассовый разрыв покрывался за счет внешних источников финансирования. И эти источники в одночасье приказали долго жить.
А снижение цен на недвижимость – однозначная беда для любой страны. В Америке, кстати, с этого все и началось. Ведь недвижимость – это основа экономики. И индекс Доу-Джонса растет после того, как выходит квартальная отчетность, что рынок строительства США увеличился на 3%.
– Как собирается работать возглавляемая вами Лига ипотечных брокеров в новых экономических условиях?
– Лига объединяет 1 500 сертифицированных брокеров в 53 регионах. У нас 43 банка-партнера, с большинством из них мы работали (а с некоторыми и продолжаем) на эксклюзивных условиях. На состоявшемся в Москве в конце октября Втором Всероссийском конгрессе ипотечных и кредитных брокеров большинство участников сошлись во мнении, что отныне мы должны расширять свою специализацию. И, по примеру наших американских коллег, заниматься в том числе и работой по оптимизации проблемных кредитов, поиском компромисса между банком и заемщиком, который находится на грани дефолта.
В этой связи очень важно, что в этом году лига стала членом Российской Гильдии риэлторов. Увы, значительная часть урегулирований по кредитам будет заключаться все-таки в продаже дефолтных квартир, и здесь без агентов по недвижимости не обойтись. В идеале это должны быть риэлторы, которые обладают собственными средствами для срочного выкупа объектов.
– Но ведь для банка реализация заложенной квартиры – это худший случай…
– Только если это происходит по решению суда, тогда банк получает множество проблем. Потому что ровно в тот момент, когда ты подаешь иск в суд на обращение взыскания, ты обязан зафиксировать сумму этого иска. В этот момент счетчик останавливается – ни процентов, ни пени. А средний срок обращения взыскания по России составляет примерно полтора года. Полгода судебных тяжб плюс потом реализация. А суд еще может дать отсрочку…
Поэтому мне кажется, что мы, ипотечные брокеры, обладая определенными возможностями, сможем образовать некий кондуит, в рамках которого все звенья цепочки есть – и есть, соответственно, возможность договориться с банком по максимуму. Заниматься этим должен именно ипотечный брокер.
На том же конгрессе американский ипотечный брокер Павел Ромбах во время телемоста говорил: «Я не ухожу с рынка, я должен бороться за свое реноме. Если я сейчас выступил для проблемного клиента как друг, который ему помог, то у меня есть все шансы, что он ко мне вернется, когда у него все наладится, да еще и друзей приведет». А вот если ипотечный брокер выступает в роли вышибалы – для него это смерть. Поэтому для меня, например, коллекторская деятельность в ее жестком варианте абсолютно исключена.
– Если возник проблемный долг, то в каких случаях можно избежать продажи?
– В каждом конкретном случае очень много обстоятельств, которые необходимо учитывать. Прежде всего нужно понять, каково соотношение остатка долга и реальной сегодняшней стоимости квартиры. Совсем не исключено, что стоимость залога может быть ниже. Возьмем, к примеру, Ижевск – сейчас там цены на жилую недвижимость стоят, но перед этим они на 30% снизились. А банки, как мы помним, в 2006 году один за другим снижали величину первоначального взноса, вплоть до нуля. Следовательно, если сегодня залог подешевел, то банк не сможет от его реализации получить все свои деньги. Теоретически наше законодательство позволяет обратить взыскание на другое имущество. Но даже с жильем не так все просто, почему и используется чаще всего внесудебное разбирательство. В таком случае совершенно ясно: надо договариваться о каком-то дисконте либо о реструктуризации долга. Опять же: какова причина дефолта? Если человека, допустим, уволили по сокращению и у него возникли временные трудности, но при этом шансы на новое достойное трудоустройство высоки – возможна какая-то отсрочка, льготный период и прочее.
Но даже если соотношение кредит/залог нормальное, есть запас и можно было бы говорить о продаже объекта, на мой взгляд, все равно можно договариваться с банком о каких-то уступках. Останавливается начисление пеней, например, дисконт по сумме долга и т. д. Существует масса инструментов, только надо понимать, как их использовать.
Очень хочется надеяться, что российские ипотечные брокеры будут все-таки не только работать со старыми проблемными кредитами, но и способствовать выдаче новых.
|
Досье «БН» Владимир Андреевич Лопатин |
Как влияет кризис ликвидности на спрос и предложение?
Александр Вахмистров,
вице-губернатор Санкт-Петербурга:
– Строительство является той отраслью, по которой можно судить о развитии города или страны. Неслучайно существует лозунг «Если город строится, значит город живет».
Было бы смешно говорить, что кризис никак на нас не отразится. При существующей глобализации невозможно представить, будто наша страна как-то тихо «пересидит», пока весь мир испытывает трудности.
Конечно, кризис затронул строительный комплекс региона. Он повлияет на темпы и объемы строительства.
Мы понимаем, что не доберем около 10% доходов и, соответственно, столько же расходов не сможем себе позволить. Между тем финансирование всех наиболее важных объектов продолжится так, как это было запланировано.
Субботние объезды петербургских строек показывают, что работа на объектах идет. До нас еще не докатилась волна финансовых рисков. Хотя мы понимаем, что из-за резкого снижения объемов ипотеки застройщики потеряли ощутимую долю инвестиционных средств, что вызывает чувство тревоги. Надо надеяться, что меры, которые сейчас предпринимает федеральная власть – как то: кредиты Центробанка, поддержка ряда крупных банков и отдельных отраслей промышленности, – позволят снизить влияние кризиса на строительный сектор города.
Игорь Левит,
генеральный директор группы «ЛСР»:
– Во всех крупнейших регионах России одинаково ощущается проблема ликвидности, везде с рынка уходит ипотека. На объемы продаж влияет и создавшаяся нервозность – люди не знают, что будет завтра. Поэтому многие выжидают, спрятав деньги под подушку, то есть у нас снова формируется знакомый по недавним временам отложенный спрос. Но затаившемуся потребителю следует учитывать, что через полгода (если принимать во внимание самые оптимистичные прогнозы наступления стабилизации) или через два года (по самым пессимистичным ожиданиям) объем предложения станет гораздо меньше и доставать деньги из-под подушки может оказаться поздно. Это вряд ли означает, что истратить придержанные деньги будет не на что, но того выбора, какой пока еще есть сегодня, на рынке не предвидится.
В период кризиса ликвидности, когда деньги банков становятся труднодоступными, девелопер вынужден самые крупные, дорогостоящие проекты откладывать на более благополучные времена. Часть проектов, требующих крупных инвестиций, которые мы планировали на следующий год, придется перенести на 2010-й.
До последнего времени, по разным оценкам, в городе каждый год в обороте было 5–6 млн кв. м жилья. В перспективе это число будет уменьшаться, а когда объем предложения снизится ощутимо, цены пойдут вверх.
Максим Шубарев,
председатель Совета директоров холдинга Setl Group:
– Сейчас в Петербурге в среднем на человека приходится 24 кв. м жилья. В Европе – 36 кв. м. Следовательно, для того чтобы догнать западных соседей, нужно в течение 20 лет вводить по 2 млн кв. м. Только после этого, может быть, наступит перенасыщение и случится такой кризис, как в Америке, когда станет невыгодно возвращать ипотечные кредиты. Рассуждать об этом – уже не нашему поколению.
Доля ипотечных сделок еще недавно у некоторых компаний составляла до 50% от общего объема средств. В связи с этим застройщики связывают надежды на оживление рынка с действиями федерального правительства, направленными на возвращение ипотеки. Определенные меры правительством уже приняты. Государственные банки («Сбербанк», «ВТБ24», «Газпромбанк») получили средства, но пока осторожничают, как и все остальные участники рынка. В такой ситуации о массовом строительстве доступного жилья говорить не приходится.
Можно, конечно, начать снижать себестоимость строений, но тогда мы снова застроим страну хрущевками, а через 30 лет снова придется думать, что же с ними делать. Мне сегодня жалко покупателей, которые ждут. Потому что они дождутся, когда город скупит наши квартиры, причем самые ликвидные – одно- и двухкомнатные. Мы действительно сегодня готовы отказаться от ряда проектов на собственных землях. Соответственно, через год упадет объем предложения. За это время, во многом благодаря различным государственным программам (очередники, ветераны и т. д.), уйдет весь ликвид. И для того чтобы включиться в рынок, мы будем вынуждены работать на повышение.
Вячеслав Заренков,
председатель совета директоров холдинга «ЛенСпецСМУ»:
– Никаких предпосылок к удешевлению жилья нет. Если объективно оценивать стоимость строительства жилого дома, то застройщик может играть ценой всего лишь в пределах 3%. Понятно, что потребитель обращает внимание на любые новости, связанные с возможным снижением цен. Так, надежды на уменьшение стоимости не раз связывались с удешевлением цемента и арматуры. Однако последнее падение цен на цемент и арматуру изменило стоимость квадратного метра всего на $40. Тем временем увеличение кредитных ставок (о недавних 15–16% речь теперь не идет, банкиры ведут торг от 20%) добавило к себестоимости «квадрата» $125–130. Кроме этого с Нового года планируется введение обязательной оплаты подключения новых зданий к теплу, что добавит к себестоимости еще $100–150. Рубеж, ниже которого нельзя опускаться в продажах, составляет $3 150. Таким образом, если квартира в строящемся доме предлагается дешевле этой отметки, то есть все основания для вывода о том, что, самое малое, верхний этаж и крыша здания никогда не будут построены.
