Однако поставщики этих квадратных метров, застройщики, отнюдь не разделяют мнения горожан о том, что падение стоимости бумажных активов (акций, облигаций и всего прочего) повлечет за собой уменьшение стоимости жилья. Напротив, топ-менеджеры ведущих строительных компаний региона прогнозируют в обозримом будущем ощутимый скачок цен вверх.
Метод Копперфильда
Недвижимость и строительство – очень тяжелые области рынка, уязвимые для стихийно или искусственно рождающихся мифов. Текущий финансовый кризис стал причиной вживления в психологию значительной части потребителей мифологического прогноза, предрекающего скорое падение цен. Мол, строители вконец обнаглели, дальше цены поднимать некуда и вот-вот начнется обвал. Массовым стрессом недавно воспользовались маркетологи одной из ведущих строительных компаний города и выпустили в интернет и другие СМИ информацию о возможности приобретения квартир с 15%-ной скидкой. Как рассказал председатель Совета директоров холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков, подобные скидки – всего лишь трюк. По его словам, суть фокуса заключается в том, что незадолго до рекламной акции компания тихо, без участия СМИ, поднимает цену квадратного метра на 10%, а некоторое время спустя громко сообщает о 15%-ной скидке. В итоге реальная экономия при покупке составляет в три раза меньше обещанного.
В самом деле, если представить, что некий застройщик в процессе реализации проекта вдруг снижает цену на 15%, то в его офисе тут же должна выстроиться очередь из соинвесторов для перезаключения договоров на новых условиях.
Закусили удила
Нечто сходное с текущей ситуацией российский рынок недвижимости уже проходил. Период стагнации в 2006 году точно так же обнадежил потребителей. Люди ждали отката цен и «сидели на деньгах». В итоге редкие граждане, не склонные без разбора мотать на ус все, чем кормят рынок СМИ, приобрели жилье и затем с облегчением отметили, что сделали это вовремя. Те же, кто занял позицию ожидания, вскоре обнаружили, что сбереженных на трехкомнатную квартиру денег хватает лишь на скромную «однушку». Что-то похожее случалось и на рубеже 2003–2004 годов.
Повторение пройденного, как правило, обходится меньшей кровью, так как потребитель имеет возможность провести работу над ошибками. Однако текущая ситуация разительно отличается от всего, что переживал российский рынок прежде. Потому что кризис не сугубо местный, а общемировой. При процветающей ныне глобализации безболезненно пересидеть его невозможно.
Ранее игроки российского рынка недвижимости уже сталкивались с так называемым отложенным спросом. Сегодняшнее положение дел усугубляется тем, что на рынке помимо этого начинает формироваться и отложенное предложение.
Кредитные средства для развития бизнеса временно стали труднодоступными. В связи с этим антикризисные штабы строительных компаний предпринимают меры по спасению самих себя. Во время проведенного недавно агентством «РБК» круглого стола «Недвижимость Санкт-Петербурга: взлет или падение», топ-менеджеры основных лидирующих компаний (холдингов, корпораций) строительной отрасли региона не только по очереди произнесли довольно оптимистичные монологи, но и поделились мнениями о пути выхода из сферы сложившейся финансовой турбулентности. Экономия средств, сокращение кадров – все это привычные антикризисные механизмы, которые мало волнуют потребителя и, следовательно, не оказывают ощутимого воздействия на спрос. Другая проблема – перспективные заделы девелоперов. Крупные петербургские компании, такие, например, как RBI или «ЛСР», намерены по-прежнему развивать бизнес, но ради его же сохранения – приостановить ряд проектов. Условно: имея десять участков под застройку, они реализуют четыре, а шесть оставят на лучшие времена. Генеральный директор группы «ЛСР» Игорь Левит так и сказал: «Часть проектов, требующих крупных инвестиций, которые мы планировали на следующий год, придется перенести на 2010-й».
Надо заметить, что практически все девелоперы уповают на 2010 год, то есть сочувствуют самым оптимистичным прогнозам, в соответствии с которыми ситуация начнет нормализоваться уже следующей весной. Например, председатель Совета директоров холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков уверенно прогнозирует возвращение ипотечных денег на март 2009-го.
Кроме такого нехитрого способа выживания, как замораживание части проектов, застройщики уповают на мудрость государственной власти.
Смольный в помощь
Правительство Петербурга приняло бюджет на 2009–2011 годы. Его ожидают корректировки, связанные с уменьшением расходной и доходной частей, в связи с прогнозом на 2009 год. Чиновники понимают, что не доберут около 10% доходов и, соответственно, столько же расходов не смогут себе позволить.
В грядущих изменениях предполагается сохранить объемы всех социальных статей бюджета, но при этом подрезать текущий ремонт и некоторые инвестиционные программы.
При этом, по словам вице-губернатора города Александра Вахмистрова, финансирование всех наиболее важных объектов обойдется без исправлений. Будут полностью финансироваться работы по строительству инженерии, дорог, станций и линий метрополитена, никаких изменений не будет в планах финансирования стадиона для футбольного клуба «Зенит». И, что наиболее интересно, сохраняются все плановые показатели по строительству жилья. Более того, недавно была проведена специальная встреча Александра Вахмистрова с губернатором Валентиной Матвиенко, на которой принято решение внести поправку в бюджет, подразумевающую выделение дополнительно 9 млрд руб. для приобретения городом объектов готового и строящегося (с готовностью до 75%) жилья. «Таким образом мы не только помогаем различным категориям граждан в получении квартир, но и осуществляем поддержку сбыта, что очень важно для строительных компаний», – сказал господин Вахмистров.
Кроме того Смольный – уже в условиях кризиса – ввел неожиданное новшество. Уже после принятия бюджета во втором чтении планируется объявить конкурс на исполнение городского заказа по строительству жилья на территориях, находящихся в частной собственности, либо по аренде на инвестиционных условиях. Город намерен размещать заказы на локальное строительство жилых объектов с условием готовности в течение 2009–2010 годов, а также рассматривается перспектива заказа на несколько лет вперед для крупной сделки (500–600 тыс. кв. м). Это такой же горзаказ, как и был раньше, но не на казенной земле. Рассказывая об этом, Александр Вахмистров подчеркнул, что квартирография будет диктоваться городом.
Безусловно, городской заказ для многих застройщиков может стать спасательным кругом в период, когда банковские средства труднодоступны. Бюджетные деньги помогут строителям, помогут и гражданам, представителям тех категорий, которые попадают под различные целевые программы. Но в отношении рынка широкий жест власть предержащих представляется противоречивым. Государство, в данном случае, стремится решить одну из основных своих задач – защитить граждан. Однако кто нуждается в защите? Ответ: очередники и/или ветераны, народные и просто заслуженные артисты, кавалеры тех или иных орденов, военнослужащие и прочие. Теперь остается подумать о том, какого рода квартиры собирается скупать для этих граждан город. Разумеется, не трех-четырехкомнатные. Те категории граждан, которые действительно нуждаются в крыше над головой, по большей части будут получать «однушки», от силы – «двушки», а это ликвид – недорогие квартиры, пользующиеся высоким спросом. Ликвидное жилье и в независимости от кризиса будет вымываться, но в 2009 году в этом процессе примет участие город. Было бы неправильно обещать гражданам, снова «ушедшим в засаду», что им не на что будет истратить отложенные средства. Квартиры, безусловно, на рынке останутся. Просто возможность выбора будет ограничена, но цена торга высока. Таким образом, город помогает застройщикам, социально незащищенным гражданам, но обостряет дефицит, и без того существующий на рынке.
Резиновая закономерность
Генеральный директор Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Михаил Бимон в ходе той же встречи топ-менеджеров отрасли заметил: «Даже если бы не случился кризис, этой осенью спрос бы все равно упал, поскольку покупательная способность – не резиновая». Несмотря ни на какие пункты, баррели и котировки.
Надо отметить отличительную особенность российского девелопмента: в сравнении с теми же Соединенными Штатами или ведущими странами Европы в любом крупном российском городе существует острая потребность в жилье. Конечно, можно привести оговорку по поводу платежеспособности спроса, но, как бы то ни было, у российских девелоперов сформировался задел на ближайшие 25–30 лет. Раз это так, отложенный спрос, который создается на данный момент, выйдет на рынок через год или даже полгода. Причем, как надеются застройщики, вернутся те же тенденции – роста цен и объемов строительства.
