Передряги на рынке недвижимости заставляют застройщиков искать новые схемы взаимодействия с покупателями жилья. Однако покупатели не спешат принимать решения. В этих условиях одним из главных игроков рынка может оказаться городская власть, готовая оптом выкупать часть новых квартир для решения социальных программ.
Отпаниковали
Специалисты в сфере экономики и финансов все еще спорят, насколько глубоким окажется кризис на финансовом рынке и как он скажется на реальной экономике. Однако пока сфера недвижимости в сущности не затронута кризисными явлениями. Судорожные действия игроков рынка продиктованы прежде всего нервозными настроениями и неуверенностью в будущем. О результатах и эффективности тех мер, которые предпринимаются федеральным правительством по оздоровлению фондового рынка, пока можно лишь гадать. Вероятность сползания российской экономики в глубокий кризис еще не сведена «на нет», хотя рыночные потрясения на сегодняшний день почти не коснулись реального сектора. Продавцы и покупатели предпочитают не бросаться из крайности в крайность и действовать взвешенно.
«Единственное, что впрямую скажется на рынке жилья, – это то, что в ближайшие полгода-год ипотека по-прежнему останется в полузамороженном состоянии», – полагает главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. Ипотечные кредиты, по его мнению, выдаваться будут, но по сути – на заградительных условиях. Именно это означают нынешние ставки в рублях на уровне 16% годовых и выше, высокий первоначальный взнос, кредитование приобретений только на вторичном рынке, только при условии подтвержденной «белой» зарплаты заемщиков. «Сейчас все установили минимум первоначального взноса на уровне 20% – он может, я думаю, вырасти и до 40%. Банки постараются себя максимально обезопасить от потенциально проблемных заемщиков. Могут возникнуть небольшие проблемы по уже выданным кредитам, особенно по валютным: вместе с долларом подросли ипотечные платежи», – отмечает господин Бобашев.
И все же случаи, вроде заявления Росевробанка, обратившегося к заемщикам с просьбой о досрочном погашении части ипотечных кредитов, едва ли приобретут массовый характер. Судя по всему, это проблемы отдельных банков, которые крайне неуверенно чувствуют себя в меняющейся рыночной ситуации. Относительная стабильность положения Сбербанка и ВТБ, лидирующих по объемам выданных ипотечных кредитов и которым федеральная власть оказывает огромную поддержку, связана с их надежностью.
Особенности национальной арифметики
Цены на жилье в Петербурге продолжают медленно снижаться. А вот в Москве, судя по недавним сообщениям, они снова растут. Однако не все так просто: разные индексы и методики подсчета дают различные итоговые цифры. В одних сегментах рынка рост цен возобновился, в других продолжается их снижение. Все зависит от того, кто, что и как считает.
К тому же, ни в Москве, ни в Петербурге тенденции ныне не отличаются устойчивостью. Нельзя исключить, что в долгосрочной перспективе недвижимость в Москве дешеветь не будет. В условиях нестабильности часть денег банковского сектора может быть вложена в недвижимость. Такие решения в Москве принимаются весьма оперативно, а сегодня могут быть продиктованы общей нервозностью рынка.
«В происходящем гораздо больше эмоций, чем здравого подхода. Причем у всех участников рынка – и у покупателей, и у продавцов, и у застройщиков, и у агентств недвижимости», – поясняет Сергей Бобашев.
В Петербурге нестабильность проявится, по всей вероятности, только на первичном рынке. Собственно, она уже наблюдается. Но на вызовы рынка застройщики реагируют совершенно по-разному. Одни из них, располагающие серьезными накоплениями, пытаются не поддаваться сиюминутной панике и даже поднимать цены, придерживая часть наиболее ликвидных объектов в ожидании более благоприятных времен. Другие же нуждаются в оборотном капитале. Такие компании, выйдя на рынок с новыми проектами, теперь проводят всевозможные акции и снижают цены, чтобы как можно быстрее получить средства на продолжение строительства. Есть и такие игроки рынка, которые на разных проектах придерживаются обеих линий поведения.
Возможно, серьезные проблемы на строительном рынке проявятся через некоторое время, но начатые объекты будут завершены. А вот с внедрением новых проектов застройщики торопиться не станут.
Однако те проекты, о которых сегодня говорят как о замороженных, на самом деле находятся на стадии проектирования, концептуальной разработки, инженерной подготовки. «Датой начала реализации всех крупных проектов был заявлен 2010 год. Даже если срок сдвинется на 2011-й, на рыночной ситуации это не скажется. Запас купленной земли и готовых проектов огромен. Как только появятся деньги, они будут реализовываться. С ипотекой ситуация сложнее. Но понемногу, через год-другой, ипотечные программы будут размораживаться. Период нестабильности на рынке продлится до нового года, а возможно, и дольше. Я думаю, с весны 2009 года на рынке начнется оживление», – полагает главный аналитик ГК «БН».
Спрос на уровне плинтуса
Сегодня петербуржцы отнюдь не пытаются скупать квартиры. Но это естественное рыночное состояние после сумасшедшего двухлетнего роста. На рынке не бывает непрерывного подъема. Низкая активность спроса побуждает застройщиков к увеличению и ускорению оборота денег. Они вынуждены еще более активно, чем прежде, привлекать покупателей, хотя без ипотечных кредитов это непростая задача. Еще полгода назад более 20% квартир на первичном рынке продавались с использованием ипотеки. Теперь объемы продаж сократятся.
«Застройщикам приходится придумывать новые схемы взаимодействия с потребителем. Еще год-полтора назад они могли игнорировать запросы потребителей, потому что жилье все равно купили бы. Из-за высокого спроса и нормальной платежеспособности покупателей застройщики неохотно разрабатывали планы взаимодействия с клиентами, – говорит Сергей Бобашев. – Сейчас они вынуждены разрабатывать схемы привлечения кредитов, перетягивая клиентов со вторичного рынка. Это покупка квартир в зачет и другие механизмы. Но это все сейчас плохо работает из-за нежелания банков кредитовать рынок квартир».
Впрочем, активность спроса на вторичном рынке уже не снижается. Возможно, она «достигла дна». На первичном – аналогичная ситуация. Продавцы и покупатели заняли выжидательную позицию и прикидывают, не подешевеет ли жилье, не предложат ли строители предновогодние скидки.
Ограниченный спрос сегодня вызван ограниченным же числом покупателей. Покупку квартир могут себе позволить сейчас только состоятельные люди. Даже для среднего класса из-за высокого первоначального взноса и высоких ипотечных процентов приобретение жилья остается малодоступным. Люди вовлечены в процесс обмена квартир с доплатами на уровне $20–30 тыс. Число сделок в Петербурге в последние годы не изменилось и остается на уровне 100 тысяч в год, из них 30–35 тысяч – на «первичке». Рынку расти пока некуда, он не расширяется.
Зеркалом нынешнего положения на рынке стала доля предложения однокомнатных квартир на первичном рынке. Это высокая для Петербурга цифра – 26%. Между тем в структуре жилищного фонда города такие квартиры составляют только 20%.
«По всей видимости, эти объекты были приобретены в качестве инвестиционных вложений в 2006 году. Теперь те, кто купил их на волне роста цен, продают квартиры и пытаются купить для себя более пригодную жилплощадь. Высокий уровень предложения «однушек» характерен как раз для периода застоя на рынке.
При этом однокомнатных квартир еще совсем недавно не хватало. Они всегда были самым ликвидным товаром. Стоит рынку сдвинуться с мертвой точки, стоит появиться активному спросу, как такие квартиры будут раскуплены.
Пока застой на рынке не связан с финансовыми обстоятельствами. Через некоторое время отсутствие ипотеки скажется на рынке, возможно, это произойдет даже до нового года», – дает прогноз главный аналитик «БН».
Городу – карты в руки
Ожидание «шторма» на рынке изменит структуру рисков и, соответственно, покупательских предпочтений. Участники рынка будут искать более безопасные варианты поведения. Покупатели в ближайшее время, видимо, предпочтут ориентироваться прежде всего на вторичный рынок, нежели на предложения строящегося жилья. В известной степени они оказываются заложниками тех процессов, которыми должны заниматься не риэлторы, а социальные психологи. Даже не реальные на сегодняшний день, но широко обсуждаемые риски давят на рынок не меньше, чем финансовый кризис.
«Покупатели понимают, что у застройщиков могут начаться проблемы с финансами, и перестают вкладывать деньги в проекты, которые должны быть завершены только через два-три года. Они переориентируются на объекты, реализация которых завершается сейчас, или на вторичный рынок. Это естественная тенденция во всех случаях возникновения кризисных ситуаций. Люди идут туда, где надежнее. Так же, как сейчас они обращаются в Сбербанк и ВТБ чаще, чем во все остальные банки. Покупатели пойдут к наиболее устойчивым строительным компаниям», – объясняет Сергей Бобашев.
Сегодня как никогда много зависит от городской власти Петербурга. Ситуация неоднозначна. Застройщики нуждаются в ускорении темпов ввода жилья. Но цепочка согласований, определяющая сроки строительства, остается прежней, ответственные за эту деятельность органы не стали работать иначе, сроки прохождения бумаг остаются чрезвычайно затянутыми. Сергей Бобашев комментирует: «Кризис «подкрался незаметно», резко поменять правила игры никто не готов – ни правительство города, ни застройщики. Но, я думаю, в рамках государственно-коммерческого партнерства вполне возможно применение интересных программ по выкупу городом квартир у тех или иных строительных компаний. У города деньги есть, социальные программы развиваются, город готов поддерживать застройщиков путем выкупа квартир».
Другое дело, что не все строители готовы предложить подходящие квартиры. Очевидно, что город не станет для решения социальных проблем выкупать однокомнатные квартиры площадью 50 кв. м. Власти заинтересованы в квартирах эконом-класса в панельных домах. Для приобретения именно такого жилья не хватает ипотечных кредитов, но именно теперь открываются возможности государственно-коммерческого партнерства. Речь – не столько о заявленной готовности города выкупать земельные участки: едва ли это явление станет массовым, на такой шаг пойдут лишь компании, у которых возникли действительно серьезные проблемы. «Сейчас замечательное время, когда застройщик действительно предложит городу купить квартиры, потому что больше некому: спрос ограничен. И город будет готов купить, может быть, немного дешевле, чем по рыночной цене, – считает господин Бобашев. – Но зато это – оптовая продажа и живые деньги для застройщика, а для города – ускорение решения социальных программ. Городу – все карты в руки в данной ситуации».
