Организаторами форума выступили Гильдия управляющих и девелоперов, Правительство Санкт-Петербурга при поддержке Министерства регионального развития РФ, Министерства экономического развития РФ и Полномочного представительства президента в СЗФО. За время проведения форума в комплексе «Ленэкспо» прошли 27 конференций, дискуссий и мастер-классов, было представлено более тысячи проектов.
Государство в долгу
На открытии PROEstate – 2008 губернатор Петербурга Валентина Матвиенко выразила уверенность в том, что со временем это мероприятие «станет российским MIPIM». В этом году на форуме зарегистрировалось более трех тысяч участников из более чем 20 стран и 40 регионов России. Глава Минрегионразвития РФ Дмитрий Козак, также присутствовавший на открытии форума, отметил, что обрадован тем прогрессом, который выставка продемонстрировала по сравнению с прошлым годом. «Государство в долгу перед девелоперами, – сказал он. – Необходимо как можно скорее избавиться от излишних бюрократических барьеров, изменить нормы и правила строительства». По его словам, сейчас необходимо наращивать инфраструктуру для развития коммерческой недвижимости. «В ближайшее время в данное направление будут вложены огромные средства. Над всем этим мы сейчас работаем и в ближайшее время дадим дополнительный государственный импульс рынку недвижимости России», – пообещал Дмитрий Козак.
Кризисы скрытые и явные
На пленарном заседании на тему «Как нам обустроить Россию» с основным докладом выступил главный редактор журнала «Эксперт» Валерий Фадеев. По его мнению, в последние два года в России наблюдается скрытый экономический кризис, в том числе и в финансовой сфере. Проявлениями кризиса и стагнации экономики можно считать торможение индекса ВВП, спад промышленного производства, низкую рентабельность среднего бизнеса и падение объемов строительства.
Как считает Валерий Фадеев, кризис в России, как и в США, который начался с падения фондового рынка, обусловлен отсутствием стратегических ориентиров развития экономики. И если в ближайшее время они не будут найдены, экономика продолжит колебаться от небольшого подъема к небольшому спаду. Господин Фадеев отметил, что для стимулирования экономики в России, в том числе девелоперского бизнеса, необходимо развитие устойчивой финансовой системы, которая сегодня в стране очень слаба. «Кредиты, в том числе ипотечные, остаются сегодня дорогими и не вполне доступными, а российские банки не в состоянии кредитовать крупные девелоперские проекты: объемы выделяемых средств недостаточны для быстрорастущей экономики», – отметил г-н Фадеев.
Вместе с тем, как считает Валерий Фадеев, Россия в состоянии достичь в ближайшем будущем объемов жилищного строительства в 150–200 млн кв. м в год при том, что сегодня в РФ возводится 50–60 млн кв. м жилья.
По словам генерального директора компании «Главстрой» Артура Маркаряна, основной проблемой девелоперского и строительного бизнеса в России является несостоятельность банковской системы. «Крупные проекты сегодня способны кредитовать только два банка – Сбербанк и ВТБ, поэтому строительная сфера испытывает острый дефицит «длинных» денег», – сказал Артур Маркарян.
Малоэтажка укрупняется
Современное состояние и перспективы развития массового малоэтажного строительства рассмотрели эксперты отрасли на конференции, состоявшей в рамках форума. По словам заместителя директора отдела исследований по элитной жилой недвижимости компании Knight Frank Натальи Прониной, рынок малоэтажного строительства, начинавшийся с индивидуальных проектов элитного жилья, сейчас находится в стадии реализации больших проектов поселков бизнес- и эконом-класса и стремится к стадии комплексного освоения территорий.
«Рынок малоэтажного строительства в Ленобласти отстает на 2–3 года от московского региона», – считает директор департамента регионального развития ОАО «РОДЭКС Груп» Валерий Лукинов. По его словам, этот рынок будет расти на 30% в год, а его насыщение произойдет к 2015 году.
Как отметил в рамках конференции генеральный директор Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Руслан Вишневский малоэтажное строительство решит вопросы обеспечения россиян жильем при сдаче 140–150 млн кв. м в год (такие задачи поставлены федеральным правительством). В прошлом году объемы ввода жилья составили около 70 млн кв. м. Из них примерно 40% пришлись на рынок загородного строительства. Следует отметить, что в ближайшие 8–10 лет эта величина должна увеличиться до 70%.
Для достижения таких показателей, считает г-н Вишневский, необходимо совершенствование законодательной базы, развитие новых технологий строительства и введение упрощенного механизма оборота земель.
Проблемы ГЧП
Участники прошедшей в рамках ProEstate – 2008 конференции «Государство как инвестор и девелопер» обсудили факторы, сдерживающие развитие частно-государственных проектов в России. Президент управляющей компании «Морской фасад», намывающей новую территорию Васильевского острова, Шавкат Кары-Ниязов, в качестве основного препятствия партнерству назвал медлительность чиновников. По словам г-на Кары-Ниязова, сложнее всего, когда инвестор уже вложил средства, а государство еще не приняло решения. «Пока чиновники принимают решение, мы теряем деньги и рискуем упустить хорошее время для реализации проекта», – считает он.
О важности атмосферы открытости и создания механизмов взаимодействия власти и бизнеса говорили также представители других регионов России. В частности, первый вице-мэр Перми Анатолий Маховиков сообщил, что с июля этого года в его городе действует проект «Фронт-офис», направленный на взаимодействие с бизнесом и выяснение его потребностей: «Часто инвестору необходим административный ресурс, поэтому мы, власти города, занимаем активную позицию по продвижению проектов».
По словам председателя петербургского комитета по управлению городским имуществом Игоря Метельского, Россия уже довольно длительное время выходит из постсоветского пространства. «Но государство меняется, – считает он. – Пример позитивных перемен – проект Западного скоростного диаметра, который реализуется на основе концессии».
Петербург, по мнению экспертов, является одним из немногих российских городов, где проекты ГЧП развиваются достаточно успешно. «В Петербурге закон об основах ГЧП принят на местном уровне. На его основе в скором времени может быть разработан федеральный закон, – сообщил старший консультант международной аудиторской компании Deloitte Touche Tohmatsu Антон Вейшнурс. – Успешному развитию проектов ГЧП способствует то обстоятельство, что в Смольном работают люди из бизнеса, знакомые с проблемами девелоперов не по наслышке».
Одним из примеров ГЧП должна стать реконструкция аэропорта «Пулково». Сейчас проект находится на этапе выбора концессионера. Реализация проекта, в основе которого лежит идея создания в Петербурге крупнейшего международного хаба, должна косвенным образом стимулировать развитие более 300 га территории возле аэропорта. О перспективности проекта говорит то, что уже сейчас интерес к нему проявляют московские девелоперы. Так, первым в Петербурге объектом крупнейшей российской группы ПИК должно стать строительство здесь бизнес-центра Gateway. Общая площадь которого составит 78 тыс. кв. м, арендопригодная – 50 тыс. кв. м. Представители компании Knight Frank, которая выступает эксклюзивным консультантом проекта, считают: зона Пулково-3 – самое перспективное место для формирования будущего периферийного делового района.
Российских девелоперов за рубежом не ждут
Отечественные застройщики все чаще заявляют о реализации крупных проектов за рубежом. Так, «дочка» петербургской компании «Строймонтаж» – Hermitage SAS до 2012 года планирует построить в Париже высотный многофункциональный комплекс Hermitage Towers. Достигнув высоты в 309 м, Hermitage Towers станет высочайшим МФК, возведенным в Западной Европе. Планы о реализации различных проектов за рубежом также озвучивали строительные компании «ЛенСпецСМУ», MIRAX Group и др.
Участники конференции «Российские девелоперы за рубежом», состоявшейся в рамках форума, обсудили основные направления развития бизнеса.
Одним из самых перспективных в будущем может стать рынок недвижимости США, считает Александр Шарапов, президент компании Becar Realty Group. По его словам, кризис в США может способствовать активному выходу на рынок недвижимости этой страны российских девелоперов.
Среди основных иностранных направлений, притягивающих внимание российских девелоперов, Александр Шарапов также назвал курортные зоны – Болгарию, Францию, Черногорию, финансовые столицы мира – Лондон, Нью-Йорк, Париж и города оффшорных зон.
По мнению участников конференции, привлекательность реализации проектов за рубежом для российских девелоперов связана с более высокой доходностью при умеренных рисках, а также соображениями престижа, возможностью получения уникального опыта и контактов. При этом, как отметили эксперты, зарубежный рынок труден для освоения российскими компаниями. «Наших девелоперов там никто не ждет, – сказал Василий Сопромадзе, президент «Корпорации С». – Я имею в виду любых иностранцев, не только россиян. Банки деньги дают неохотно. Не нужно думать, что если вы предъявили начальный капитал, то средства сразу же выделят. Деньги появятся – и даже на отличных условиях, но только тогда, когда у тебя есть уже успешный опыт реализации проектов в этой стране». По словам Василия Сопромадзе, девелоперу необходимо быть готовым к высоким затратам на качественное юридическое сопровождение проектов и осуществлять тотальный контроль за осуществлением самого процесса строительства.
Регионы пока идут в рост
По мнению участников форума, несмотря на кризисные явления в мировой и российской экономике, рынок российской недвижимости развивается очень активно. На конференции «Горячие инвестиционные площадки России» обсуждался потенциал и инвестиционный климат региональных рынков недвижимости. По словам председателя совета директоров компании «Джонс Ланг ЛаСаль» (Россия и СНГ) Владимира Пинаева, рынки недвижимости в регионах в будущем смогут оказать конкуренцию Петербургу.
«За последнее время произошло серьезное географическое расширение и рост качества региональных проектов девелоперских компаний. На периферии появляются достаточно крупные игроки», – считает Владимир Пинаев. – Девелоперы начали обращать внимание, помимо Москвы, Петербурга и городов-миллионеров, на города с населением от 100 до 500 тысяч жителей».
В то же время, участники отметили и ряд проблем, с которыми на региональных рынках сегодня сталкиваются девелоперы. Мишель Паскалис, генеральный директор компании «МЛП», обратил внимание участников дискуссии на то, что во многих регионах сегодня существуют трудности с продажей недвижимости. «В ближайшие два года в регионах девелоперам будет сложно заработать большие деньги», – считает Мишель Паскалис.
Генеральный директор компании «Кловер групп» Александр Попов заметил, что при отмечаемом росте ввода коммерческой недвижимости и повышении ее качества, спрос на нее в регионах снижается. «Некоторые региональные рынки близки к перенасыщению», – считает он.
