Новые виды торгов пополнят городскую казну

В минувшем году официальный продавец городской собственности реализовал несколько сот объектов недвижимости на общую сумму более 16 млрд руб. На торгах были проданы десятки зданий с земельными участками и сотни встроенных помещений, а также право комплексного освоения нескольких крупных территорий.

Любителям загородной жизни

В конце декабря Фонд имущества запустил новый вид торгов. На продажу выставили землю под индивидуальное жилищное строительство. Аукционы вызвали большой интерес среди желающих построить свой загородный дом – в торгах по каждому лоту принимали участие десятки человек.

На аукцион по продаже земли, предназначенной для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), было выставлено семь участков площадью от 670 кв. м до 1,1 тыс. кв. м, расположенных на улицах Связи и Мореходной в городе Ломоносове, а также – в поселках Володарский и Горелово. Начальная стоимость лотов варьировалась от 0,5 до 1 млн руб. Цена продажи превзошла стартовые показатели почти в два раза.

Победители – частные лица, в основном, жители Петродворцового и Красносельского районов.

По словам директора Фонда имущества Андрея Степаненко, проведенные аукционы продемонстрировали недостаток предложения земельных наделов для строительства частного жилья.

«В моду входит загородная жизнь. На продаваемых нами участках возможно строительство полноценного дома, подключенного ко всем городским системам инженерного обеспечения. При этом заявленная победителями стоимость земли сравнима с ценой типовой однокомнатной квартиры», – отметил Андрей Степаненко.

По его словам, уже в начале этого года на торги планируется выставить еще около 20 участков под ИЖС, расположенных в Приморском, Красносельском и Курортном районах.

Комплексное право

В минувшем году Фонд имущества начал торги по реализации права комплексного освоения территорий. Они принесли городской казне миллиарды рублей. На рынок недвижимости Петербурга вышел московский капитал – принадлежащая Олегу Дерипаске корпорация «Главстрой» приобрела право освоения двух крупных участков, где планирует построить более 5 млн кв. м жилья. В скором времени строительный гигант начнет реализовывать проект по реновации района, ограниченного улицами Шкапина и Розенштейна. Судя по всему, холдинг займется и реконструкцией «Апраксина двора» – соответствующая заявка уже подана.

Торги на право комплексного освоения территорий в ближайшее время должны вытеснить популярные у петербургских застройщиков аукционы по продаже аренды отдельных земельных участков.

Тем самым город фактически освободит себя от обязательств по подготовке предлагаемой к продаже территории – победители торгов должны самостоятельно проводить эту работу.

Расселение на продажу

Здания с земельными участками были и остаются одними из самых востребованных товаров в арсенале Фонда имущества – в уходящем году было продано почти 150 подобных лотов. И с каждым годом это количество будет расти.

Интерес инвесторов к ним понятен – многие петербургские компании не имеют средств для покупки крупных объектов. А здания с участками площадью 3–6 тыс. кв. м располагаются порой в весьма престижных районах города. Кроме того, стоимость этих лотов гораздо ниже.

По словам Андрея Степаненко, в скором времени на продажу планируется дополнительно выставить свыше ста адресов. Некоторые из них уже известны – на последнем заседании правительства Петербурга была утверждена программа приватизации на текущий год. В частности, на торги выставят несколько крупных зданий, среди которых – объекты на улицах Короленко, д. 5, и Коли Томчака, д. 21. Кроме того, в этом году Фонд имущества планирует начать работу по продаже частично расселенных строений.

Ожидается, что уже в середине следующего года начнется процесс реновации кварталов, застроенных домами первых массовых серий. Пока окончательно не ясно, кто именно займется расселением этого жилья и какие механизмы будут использованы.

Судя по всему, работа окажется не из простых – об этом, в частности, свидетельствует опыт расселения известного квартала, расположенного в районе улиц Шкапина и Розенштейна. Напомним, что процесс освобождения жилых домов здесь длился более четырех лет. Но если процесс все же удастся запустить, то, скорее всего, продажу расселенных кварталов поручат официальному продавцу городской собственности. По словам Андрея Степаненко, его ведомство готово заниматься этим видом деятельности.
 
Ипотека с молотка

В этом году Фонд имущества начал продавать квартиры, обремененные банковским залогом. Пока было реализовано лишь два подобных объекта. Но, судя по всему, в наступающем году количество подобных лотов значительно увеличится. Продажа заложенных квартир ведется в рамках соглашения, подписанного с ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство».

По словам Андрея Степаненко, в ближайшее время количество невозвратов банковских кредитов может возрасти. А значит – увеличится объем продаж, проводимых Фондом имущества.

Кроме того, по словам заместителя председателя правления Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, в этом году значительно повысилось число желающих приобрести объекты коммерческой недвижимости с помощью заемных средств.

Сейчас депутаты Госдумы РФ рассматривают возможность внесения изменений в закон об ипотеке. Если обсуждаемые поправки примут, банковские кредиты можно будет брать не только на приобретение жилья, но и на покупку объектов коммерческой недвижимости.

Таким образом, в ближайшее время продажа заложенной недвижимости может стать одним из основных направлений работы официального продавца городской собственности.

По прогнозам Андрея Степаненко, после старта кредитных программ по приобретению коммерческой недвижимости ежегодно Фонд имущества будет реализовывать порядка трехсот таких объектов.

Кроме того, как заявил заместитель генерального директора по работе с федеральным и арестованным имуществом ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Константин Раев, в следующем году его ведомство планирует начать продажу приобретенного с помощью кредитных средств жилья в досудебном порядке.

«Такой механизм весьма эффективен – ведь в случае мирового урегулирования конфликта между банком и заемщиком не нужно тратиться на суд и сопутствующие расходы», – считает Константин Раев. Планируется, что в текущем году подобные соглашения будут заключены со Сбербанком и ВТБ-24.

Недвижимость под арестом

Помимо заложенных квартир, в этом году Фонд имущества начал реализовывать крупные объекты недвижимости, на которые наложено взыскание суда. Соответствующее соглашение заключено с Российским фондом федерального имущества (РФФИ) в феврале2007 года.

Арестованная недвижимость должников порой находится в очень престижных районах Северной столицы. И, учитывая сегодняшний дефицит земли в центральных частях Петербурга, покупателей такого жилья найдется немало.

Наглядным примером стал проведенный в середине декабря аукцион по продаже недостроенного здания, расположенного на Лиговском пр., д. 112, площадью 375 кв. м (с правом аренды прилегающего к нему участка в 1,2 тыс. кв. м). При начальной стоимости лота в 15 млн руб. его удалось реализовать за 50,5 млн руб. Недострой продавался по поручению филиала РФФИ в Петербурге и Ленинградской области.

Проданные без денег

Ложкой дегтя в работе Фонда стали частые случаи невыплаты победителями торгов заявленной стоимости лотов.

Чаще всего инциденты происходят при продаже небольших коммерческих помещений – подвалов и цокольных этажей зданий. И связаны они, в первую очередь, с открытой формой торгов – покупатели объектов все чаще сталкиваются с деятельностью так называемых черных маклеров.

Перед началом аукциона арендатору продаваемого помещения предлагается заплатить «отступные». За это «черные» маклеры обещают не принимать участие в торгах. Понятно, что подобные предложения чаще всего остаются без ответа. Но, желая «наказать» несговорчивого клиента, маклер приходит на торги и постоянно повышает цену лота. После чего – отказывается за него платить.

Кроме того, многие инвесторы просто не до конца просчитывают затраты и выгоды от реализации того или иного проекта. А зачастую не могут адекватно оценить свои финансовые ресурсы. В этом отношении торги с открытой формой подачи предложения имеют большой минус. И пока что проблему решить не удается.

В остальном же Фонду имущества есть чем гордиться: если успехи в деле реализации городской собственности продолжатся, в наступающем году официальный продавец казенного имущества выручит как минимум в 1,5 раза больше, чем по итогам 2007 года.

Итоги торгов по продаже объектов недвижимости, проведенных Фондом имущества Петербурга в период с января по декабрь 2007 года

Текст: Сергей Бардин