Эти и многие другие вопросы обсудили участники ипотечного рынка на круглом столе «Ипотека в Санкт-Петербурге и Ленинградской области: предварительные итоги и прогнозы развития на 2007 г.» в рамках выставки-семинара «Ипотека. Доступно и комфортно», организованной Группой компаний «Бюллетень недвижимости».
Сдержанный оптимизм
Прогнозы участников ипотечного рынка на ближайшее будущее выглядят достаточно оптимистично. По словам заместителя генерального директора Санкт-Петербургского ипотечного агентства Сергея Милютина, компании-участники городской программы ипотечного кредитования в этом году вышли на уровень выдачи порядка 100-130 займов в месяц. И это несмотря на небывалый рост цен, который наблюдался на рынке недвижимости весной и летом текущего года. Поэтому, считает г-н Милютин, перспективы развития федеральной ипотечной программы можно оценить как благоприятные, и в скором времени стоит ожидать расширения клиентской базы региональных операторов АИЖК. Вероятнее всего, положительно будет решен вопрос о предоставлении кредитов на покупку комнат. Планируется разработать стандарты агентства и по ипотеке земли. Кроме того, финансовые учреждения, работающие по программе АИЖК, намерены значительно улучшить качество сервисного обслуживания.
Коммерческие банки не настроены отставать. В уходящем году наблюдалось не только развитие классических ипотечных схем, но и появление новых продуктов. Таких, как ломбардное кредитование (под залог имеющегося жилья - на любые цели), ипотека без первого взноса, перекредитование под меньший процент. По мнению руководителя рабочей группы по ипотечному кредитованию Ассоциации банков Северо-Запада Игоря Жигунова, именно на развитие новых продуктов будет сделан акцент в наступающем году. Кроме того, г-н Жигунов разделяет убеждение других участников круглого стола, что клиентоориентированный сервис, в условиях растущей конкуренции, для большинства банков сейчас выходит на первый план. В этой связи, отмечает г-н Жигунов, появление первой в современной России единой системы обучения и сертификации ипотечных брокеров в Северо-западном федеральном округе можно считать знаковым событием.
Новостройки вписались в ипотеку
За последний год многое изменилось и в сфере ипотечного кредитования покупки строящегося жилья. Стартом активного освоения банками рынка новостроек смело можно назвать конец 2005 – начало 2006 годов. В тот момент не все, но уже многие финансовые учреждения рады были видеть среди своих клиентов покупателей строящейся недвижимости. Однако практически все требовали у них залог в виде уже имеющейся квартиры, или, в крайнем случае, автомобиля. Те банки, которые соглашались рассматривать в качестве залога право требования на квартиру, работали в основном с одной «избранной» компанией. Главная проблема заключалась в том, что банки отказывались кредитовать покупку жилья в тех объектах, разрешение на проектирование и строительство которых было получено после вступления в силу пресловутого №214-ФЗ, поскольку по ним строительные фирмы заключали с клиентами не договоры долевого участия, а предварительные договоры купли-продажи.
Тем не менее, уже весной крупные строительные компании расширили круг партнеров до нескольких банков. Постепенно смягчались условия кредитования. Строительные компании давали ипотечным покупателям скидки и фиксировали для них стоимость квадратного метра зарезервированной квартиры на всё время оформления документов, что в условиях ажиотажного роста цен, по словам директора департамента инвестиций ЗАО «ЦУН ЛенСпецСМУ» Ирины Онищенко, тоже было немаловажным. Именно по причине нестабильности ценовой ситуации распадалось большинство сделок на вторичном рынке.
Если соотнести ежемесячное количество звонков по поводу ипотеки с общим количеством звонков по вопросам приобретения недвижимости, то стабильно около 10% потенциальных клиентов интересуются ипотекой. И это закономерно, считает г-жа Онищенко. По ее мнению, брать ипотечный кредит для покупки жилья на рынке строящейся недвижимости гораздо удобнее, чем на вторичном рынке. Собственники квартир до сих пор настороженно относятся к ипотечным деньгам и пытаются в подобных случаях повысить цены. Строительные компании, наоборот, всеми силами идут навстречу таким покупателям, и предоставляют им скидки и бонусы. Дальнейшие перспективы ипотеки в любом сегменте, считают специалисты рынка строящегося жилья, зависят в основном от макроэкономических показателей: общего роста благосостояния петербуржцев и уровня инфляции.
Наши приоритеты
Наиболее важным направлением в наступающем году участники рынка считают развитие малоэтажной и земельной ипотеки в Ленинградской области. Уже сейчас, по сравнению с началом 2006 года, количество сделок с использованием ипотечных кредитов в этом сегменте увеличилось до 40%.
Однако, по словам заместителя генерального директора по инвестициям и строительству ОАО «Ленинградское областное жилищное агентство ипотечного кредитования» Виталия Смирнова, неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства в Ленинградской области, невысокие доходы и недостаточная информированность населения о возможностях улучшения жилищных условий сдерживают развитие ипотеки.
Для решения этих проблем летом 2006 года наблюдательным советом «Ленинградского областного агентства ипотечного кредитования» было принято решение о создании системы региональных представительств, работающих по принципу «одного окна» и оказывающих полный перечень ипотечных услуг, начиная с первичной консультации и заканчивая подбором жилья. Кроме того, подчеркивает г-н Смирнов, областное ипотечное агентство будет участвовать в реализации на территории Ленобласти земельной ипотеки, что позволит муниципальным образованиям под залог земли привлечь инвестиции в инженерную подготовку территорий.
В развитии земельной ипотеки заинтересованы и коммерческие банки. По словам директора по развитию розничного бизнеса Санкт-Петербургского филиала АКБ «Абсолют Банк» Виталия Демидова, такие виды ипотеки, как кредитование под залог земельных участков, а также - коммерческой и загородной недвижимости, только начинают появляться на рынке, но у них большие перспективы. Однако пробелы в законодательстве, считает г-н Демидов, значительно тормозят их развитие.
И все же в целом банковское сообщество настроено оптимистично. Кредитные организации, даже в рамках действующих законов, постоянно совершенствуют качество предоставляемых услуг, ищут наиболее приемлемые схемы, стремясь сделать процесс ипотечного кредитования максимально удобным для клиентов.
Кто он – заемщик?
Но все итоги года и прогнозы рынка не могут создать полной картины развития ипотеки без конкретного анализа предпочтений и нужд основных потребителей данного продукта.
Кредитным организациям и строительным компаниям, по мнению директора-координатора Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Татьяны Родионовой, необходимо четче ориентироваться на потребности того клиента, который и заинтересован в ипотеке, и кредитоспособен. На протяжении пяти месяцев специалисты ГК «БН» проводили обширные исследования аудитории выставки-семинара «Ипотека. Доступно и комфортно». Результаты опроса позволяют определить социальный состав целевой группы, параметры кредитоспособности и те установки на приобретение объектов недвижимости, которые сегодня являются для людей приоритетными.
Понятно главное: мечта об идеальной квартир – это одно, а то жилье, которое людям «по карману» – это совсем другое. Необходимо гармоничное соотношение между желаниями и объективными возможностями. Оно и определяет потребности людей в кредитных продуктах различных характеристик, формируя то направление, в котором приходится двигаться кредитным организациям - навстречу нуждам заемщиков.
Для того чтобы банкам, строителям и потенциальным клиентам было легче найти и понять друг друга, организуются мероприятия информационно-просветительского характера, такие как выставка-семинар «Ипотека. Доступно и комфортно» – отметил заместитель председателя Оргкомитета Петербургского ипотечного форума Владимир Николаев. А обсудить наиболее глобальные вопросы и проблемы ипотечного кредитования в России, рассмотреть пути их решения будет возможно на втором Петербургском ипотечном форуме, который состоится 1-2 марта 2007 года (http://www.pif.bn.ru/). К участию в столь масштабном мероприятии приглашаются все профессионалы этого рынка.
Прямая речь
Татьяна Родионова, директор-координатор Группы компаний «Бюллетень Недвижимости»:
Хочется обратить внимание специалистов рынка на факт, что существует уникальная возможность изучить целевую аудиторию на ежемесячной выставке-семинаре «Ипотека. Доступно и комфортно», позволяющая использовать результаты этих исследований в разработке и продвижении финансовых услуг населению. Таким образом, могут быть выявлены наиболее востребованные кредитные продукты, благодаря чему можно работать на развитие рынка недвижимости в соответствии с нуждами потенциальных заемщиков.
Ирина Онищенко, директор департамента инвестиций ЗАО «ЦУН ЛенСпецСМУ»:
В 2007 году, скорее всего, принципиальных изменений в сложившейся ситуации не будет. Дальнейшее снижение процентных ставок возможно только при снижении уровня инфляции (а он вряд ли будет отличаться от нынешнего). Уменьшения требуемого первого взноса, а также сокращения сроков рассмотрения заявки также ожидать не стоит, потому что они уже во многих банках дошли до предела (0-5% и 1-3 дня). Вероятно только упрощение самой процедуры выдачи кредита и смягчение требований к заёмщику, но тоже очень незначительные.
Павел Созинов, исполнительный вице-президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области:
К сожалению, ситуация с развитием ипотечного кредитования в Северо-Западном федеральном округе остается достаточно неровной. Объемы ввода в эксплуатацию жилья совершенно недостаточны на фоне растущих цен на недвижимость. Об этом говорил полномочный представитель Президента в СЗФО Илья Клебанов на заседании рабочей группы по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».
Практически повсеместно, за исключением крупных мегаполисов – Петербурга, Москвы, а также Ленинградской, Вологодской и Калининградской областей, ипотека развита достаточно слабо. Кроме макроэкономических факторов (высокие процентные ставки, низкие доходы населения) значительное влияние оказывает и слабое развитие банковской сети в регионах. Необходимо активное продвижение кредитных услуг на периферии. Иначе ипотека так и «не выйдет» за пределы крупных городов и пригородных зон.
