Сергей Максимов: «Петербургский рынок недвижимости был и останется одним из самых цивилизованных в стране»

- Сергей Николаевич, ваша научная деятельность известна далеко за пределами Северной столицы. Расскажите о работе, проделанной вами по формированию цивилизованного рынка недвижимости в Петербурге.

- В дни своего юбилея надо быть скромным. Поэтому - только о главном. Думаю, что важнейшим событием, которое произошло при моем непосредственном участии, стало образование в 1993 году первого в стране регионального объединения профессионалов рынка недвижимости – Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга. Сообщество было зарегистрировано сразу после основания Российской Гильдии риэлторов. Создание Ассоциации стало важным шагом в процессе становления рынка недвижимости Петербурга.

На ранней стадии его развития нам удалось заложить принципы работы, которые до сих пор не теряют своей актуальности. После нас сменилось уже несколько поколений руководителей Ассоциации, но она живет и процветает. Стало быть, мы выбрали верное направление. В немалой степени это способствовало тому, что петербургский рынок недвижимости был и остается одним из самых цивилизованных в России.

Кроме того, в начале 1990-х мы создали Институт недвижимости - первое в стране учебное заведение, которое профессионально занималось подготовкой профильных специалистов. Изначально институт был создан в качестве подразделения Академии недвижимости. Ее учредил Фонд имущества при участии нескольких банков. Четыре года спустя Институт недвижимости перешел в ведение Ассоциации риэлтеров Петербурга.

В 1997 году под моим руководством было выпущено первое в стране профильное учебное пособие – «Основы бизнеса на рынке недвижимости». Соавторами книги стали директоры строительных и риэлтерских фирм. Книга явилась первой ласточкой на поле профессиональной литературы по недвижимости, и до сих пор ее цитируют и повторяют.

- В 90-е годы вы были исполнительным директором нескольких профессиональных объединений. Как вы оцениваете нынешнее состояние и перспективы работы риэлтерских и строительных бизнес-сообществ в Петербурге и стране?

- С 1993 по 1998 годы я занимал пост исполнительного директора Ассоциации риэлтеров Петербурга. Идея основания Ассоциации была для того времени новаторской. Во многом мы опережали события - искали новые подходы, реализовали амбициозные планы. Наши действия оказались весьма успешными. Именно по инициативе Ассоциации риэлтеров в Петербурге была создана система добровольной сертификации, которую затем внедрили на федеральном уровне. И участники рынка недвижимости Северной столицы оказались полностью подготовлены к законодательному нововведению.

На мой взгляд, некоторым строительным и риэлтерским сообществам страны иногда не хватает так называемого драйва. Профессиональный руководитель должен не только представлять чьи-то интересы, но и подсказывать нужный вектор развития.

Всем памятен печальный опыт Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве…». Слышал, что сейчас готовится еще один нормативный акт, согласно которому застройщики не смогут напрямую привлекать деньги дольщиков. Посредниками будут выступать банки. Очевидно, что финансовые структуры активно отстаивают свои интересы, причем делают это довольно грамотно. Однако мне непонятно, почему риэлтеры и застройщики не выходят с подобными инициативами, обеспечивающими их интересы. У любого сообщества должны быть дальновидные лидеры, опережающие и предугадывающие события.

- В 1999 году в нашем городе была создана Ассоциация домостроителей, которую вы несколько лет возглавляли. Удалось ли этой структуре добиться решения поставленных задач?

- Изначально мы хотели создать объединение девелоперов. Однако до сих пор девелопмент не является самостоятельной сферой деятельности на рынке недвижимости. Развитие этого направления тормозится из-за того, что многие компании, так или иначе попадающие под определение «девелоперы», выполняют подрядные функции. Девелопер должен быть предпринимателем, главным активом которого являются не строительные мощности, а идеи. Ему следует найти свою нишу, запустить проект и сразу же искать возможность реализации другого, не отвлекаясь на технические стороны строительного процесса. Именно поэтому пока в Петербурге не получается выделить девелоперов в самостоятельное звено инвестиционного процесса. Однако это не вина участников рынка, а отражение его современного состояния.

В то же время Ассоциации домостроителей удалось частично решить поставленную задачу, воплотить несколько интересных идей, которые и сейчас востребованы рынком. Сейчас с большой долей вероятности можно называть девелоперами лишь несколько работающих в городе компаний.

- В 1997 году вы заняли пост ректора Института недвижимости. Что было сделано этой организацией под вашим руководством?

- Безусловным достижением можно считать формирование разветвленной системы обучения кадров. Она включает в себя несколько уровней подготовки агентов для работы на первичном и вторичном рынках, топ-менеджеров риэлтерских компаний и т. д. Была создана система курсов повышения квалификации. Однако в то время нам не хватало поддержки со стороны бизнес-сообщества и власти. Невозможно сразу сформировать учебный проект и начать зарабатывать деньги. Финансовой поддержки не оказалось, поэтому Институт недвижимости не смог полностью реализовать поставленные задачи. Но, думаю, все еще впереди.

- Вы являетесь автором нескольких учебных пособий, пользующихся успехом не только у студентов, но и у профессионалов. Какие еще издания планируется издать под вашим руководством в ближайшее время?

- До конца текущего года я планирую завершить работу над учебником под названием «Экономика недвижимости». Надеюсь, что книга будет интересна весьма широкому кругу читателей. К сожалению, авторы большинства существующих пособий данной тематики забывают о том, что рынок недвижимости является неотъемлемой частью экономики. А закономерности этой науки давно известны. Мой учебник станет неким осмыслением того, как экономические законы проявляются в сфере недвижимости. Если хорошо знать экономику, можно понять сложившуюся сегодня ситуацию, в том числе, и на рынке жилищного строительства.

Не так давно наша кафедра выпустила учебник «Управление недвижимым имуществом». В первой редакции пособия не удалось в полной мере отразить все вопросы заданной тематики. Например, учебник не имеет раздела, посвященного управлению недвижимостью предприятий. Этот пробел будет восполнен уже в ближайшее время, когда выйдет вторая редакция.

Кроме того, в скором времени я планирую подготовить второе издание книги «Девелопмент».

- ИНЖЭКОН является одной из наиболее значимых кадровых кузниц для петербургского рынка недвижимости. Планируется ли внедрять новые методики преподавания и обучать специалистов по другим направлениям экономической деятельности в сфере строительства?

- В ближайшее время мы организуем курсы повышения квалификации для профессиональных участников рынка. Кроме того, на кафедре будут созданы курсы для преподавателей из других вузов. Недавно появилась еще одна специализация, которая называется «Управление собственностью». В рамках развития нового направления обучения мы планируем открыть филиал нашей кафедры на базе ОАО «ЛОМО». Студенты будут на практике изучать вопросы управления предприятием. Надеюсь, что в ближайшее время руководство ЛОМО одобрит эту инициативу. Аналогичный проект планируется реализовать совместно с одной из оценочных компаний.

Со следующего года российская высшая школа должна перейти на европейскую систему обучения. ИНЖЭКОН будет готовить бакалавров экономики общим потоком. В рамках прохождения магистерских курсов мы организуем несколько программ – «Экономика недвижимости», «Управление собственностью» и т. д. Таким образом, за четыре года наш вуз будет давать образование общего профиля, на основе которого можно пройти обучение по одной из магистерских программ.
 
- Летом текущего года принято решение о ежегодном проведении Петербургского ипотечного форума. Какие, на ваш взгляд, вопросы необходимо будет обсудить на следующем Форуме в связи со сложившейся ситуацией на рынке жилищного строительства?

- В первую очередь необходимо затронуть одну из глобальных проблем российского рынка недвижимости. А именно – решить, в какой степени власть должна принимать участие в ипотечном процессе. На мой взгляд, развитие системы жилищного кредитования невозможно без наличия определенных гарантий со стороны государства. Однако пока федеральное правительство не предпринимает никаких шагов для решения данного вопроса.

Перед нами стоит глобальная задача – обеспечить условия для формирования ипотечного рынка в самом широком понимании этих слов. На мой взгляд, бизнес в состоянии реализовать эти планы, однако для их осуществления необходимы соответствующие условия. Главным образом – политического характера.

Развитию ипотеки мешает также отсутствие желания формировать рынок жилищного кредитования. Главным образом, ипотечные брокеры и банки работают лишь с теми, кто уже решил взять ипотечный кредит. Людям рассказывают об условиях выдачи займов, процентных ставках и т. д. Однако мало кто ориентирован на работу с потенциальными клиентами. Ведь необходимо формировать рынок для себя, создавать поле для дальнейшей деятельности. Это перспективно и выгодно.

- Сергей Николаевич, что бы вы хотели пожелать себе в день юбилея?

- Мне запомнилась фраза одного из главных героев фильма «Покровские ворота» - «Душевного вам непокоя!». Знаете, жизнь – она как велосипед. Если ты крутишь педали, то едешь. Как только перестаешь, сразу падаешь. Мне бы хотелось, чтобы жизнь продолжалась.

Коллектив сотрудников Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» сердечно поздравляет Сергея Николаевича. Юбиляра отличают глубокий философский взгляд и умение применять обширную теоретическую базу для решения практических задач. Под его руководством выросло целое поколение специалистов в сфере недвижимости. Желаем Сергею Николаевичу бодрости духа, крепкого здоровья, успеха в реализации самых амбициозных планов, надежных друзей, коллег и партнеров, счастья!