Еще на стадии рассмотрения его нарекли «дачной амнистией». Заместитель руководителя Главного управления Росрегистрации по СПб и ЛО Татьяна Герасименко комментирует перспективы реализации этого закона.
- Татьяна Валентиновна, каких объектов коснется упрощенный порядок?
- Перечень достаточно широкий. Порядок коснется земельных участков, предоставленных для огородничества, садоводства, индивидуального гаражного и индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, и распространится на объекты недвижимости, которые уже созданы или находятся в процессе создания на этих земельных участках.
- Насколько заслуженным является данное закону «прозвище»?
- Это во многом действительно амнистия. Закон вводит ряд послаблений. Сокращается сама процедура оформления прав граждан на большинство загородных объектов недвижимости. Теперь для их регистрации не потребуется предоставлять столь громоздкого перечня документов. Государство этим законом признает как уже возникшие права, так и те, которые могут в принципе возникнуть – на уже созданные объекты недвижимости, на те, что будут достроены или построены «с нуля» в сроки, оговоренные законом, на участках, предоставленных до вступления в силу Земельного кодекса.
Существенно облегчен порядок оформления прав на землю. Конечно, пока мы рассуждаем теоретически, на практике закон еще не заработал. Но ранее действовавшая процедура требовала определенных временных затрат и предполагала хождение гражданина по ряду инстанций. Кроме того, в соответствии с ранее действовавшим законодательством мы вынуждены были отказывать в регистрации прав часто на том основании, что нам предоставлялись документы, в которых не указывался вид собственности.
Такие документы мы не могли рассматривать как правоустанавливающие. В соответствии с новым законом независимо от того, указан ли вид права, на основании которого земельный участок передается гражданину, в случае, когда акт о предоставлении земельного участка был издан в рамках компетенции правомочного на тот момент органа, есть все основания зарегистрировать право собственности.
Разночтения по площади, даже незначительные, тоже могли стать основанием для отказа. Теперь у нас есть предварительная договоренность с органами Роснедвижимости, а именно с Кадастровой палатой, о том, что они будут ссылаться на правоустанавливающий документ, на основании которого составлялся план. У регистратора не будет необходимости дополнительно исследовать, «тот» ли это земельный участок.
Сегодня достаточно прийти с ранее оформленными правоустанавливающими документами на землю, причем закон не дает их исчерпывающего перечня. Лишь указывает наиболее распространенные формы, предполагая возможность предоставления и иных документов.
- А какие это могут быть «иные документы, подтверждающие право…»?
- Например, кадастровый план земельного участка.
- Какие подзаконные и нормативные акты к данному закону уже приняты?
- Закон по-своему уникален – впервые в «новейшей истории» развития жилищного законодательства соответствующие органы власти разработали большинство основных подзаконных актов, позволяющих оперативно приступить к его реализации. Нормативные формы документооборота и пояснения к ним опубликованы в «Российской газете», № 192 от 31 августа.
Минэкономразвития разработало и утвердило новую форму технического паспорта и Декларации гражданина, которая может заменить техпаспорт при подаче сведений для оформления дачного или садового домика. А Росрегистрация – форму выписки из похозяйственной книги (которая является одним из правоустанавливающих документов при предоставлении участка под личное подсобное хозяйство, индивидуальное жилищное строительство или гараж).
- Если продается участок с начатой постройкой, но нет разрешения на строительство, согласованного проекта и пр., то распространяется ли данный закон на того, кто купит и будет достраивать этот дом или времянку после 1 сентября 2006 года?
- Конечно. Никаких проблем не будет. В принципе, все это может оформить и продавец, поскольку предусматривается оформление объектов незавершенного строительства и включение их в договор купли-продажи. А может и тот, кто купит и будет достраивать – впоследствии.
- А если согласованного проекта не существует, а постройка есть – возникнут ли у гражданина проблемы?
- Не с регистрацией, а с приемкой данного объекта соответствующими инстанциями. Если он его будет сдавать, то есть оформлять как завершенную постройку. Сегодня уже высказываются сомнения, зачем оформлять в упрощенной форме без сдачи объекта? Ведь те, кому жить в доме, должны быть уверены, что у них действительно все в порядке и компетентные органы – СЭС, пожарные и пр. не будут иметь каких-либо претензий.
С точки зрения оформления прав, процедура действительно упрощается. Но с точки зрения реалий жизни – ничего не меняется. Все зависит от человека, хочет ли он, чтобы дом был принят в эксплуатацию. Но логично и безопасно – хотеть этого и не допускать проблем в будущем.
- Сколько времени занимает оформление сейчас и насколько сократится этот срок благодаря новому закону?
- Регистрация как занимала, так и будет занимать месяц: на земельные участки мы сроки регистрации не сокращали и пока не планируем этого делать. А в принципе процедура оформления занимает еще от месяца до двух (до трех – с учетом регистрации). При вступлении закона в силу процедура не столько сократится по срокам, сколько упростится ввиду отсутствия необходимости обращаться в орган местного самоуправления перед подачей документов в ГУФРС.
Теперь эта необходимость отпадает. Но только если мы имеем дело с садоводством, когда общий земельный участок был предоставлен садоводству как юридическому лицу. А желающий выделить «свой» участок идет с документами на него и с заключением правления садоводства в органы местного самоуправления и там оформляет документы на собственную землю.
- То есть права на 6 садовых соток оформить сложнее, чем на больший участок под ИЖС?
- Раньше это было вообще сложно. Теперь, возможно, на практике все упростится. Зато для регистрации прав на садовый домик достаточно будет Декларации.
- А останется ли практика вступления в садоводческий кооператив путем переписывания членской книжки на новое имя?
- В принципе, наверное, да. Никто не запрещает делать все так же, как и раньше. Но прежде люди «вписывались-выписывались» в некую организацию с совокупными правами, а теперь у них возникает гарантированное личное право на объект недвижимости, оформить которое становится намного проще благодаря ФЗ-93.
- Какова стоимость регистрации прав на эти объекты?
- С 1 января Налоговый кодекс устанавливает пошлину 100 рублей для всех. А пока она составляет 500 рублей – кроме случаев регистрации ранее возникших прав на земельные участки (до 31 января 1998 г., то есть до вступления в силу закона о государственной регистрации), тогда это будет 50% от указанной суммы.
- Чем еще отличается процедура оформления участков на основании ранее возникших прав?
- В отношении земли порядок предельно упрощен – любой документ, выданный компетентными органами, принимается к регистрации: и о предоставлении в пожизненное наследуемое владение и в бессрочное пользование. И вообще любой документ, в котором указана цель предоставления – например, «для индивидуального жилищного строительства». Все это будет свидетельствовать о наличии у гражданина «права зарегистрировать право» собственности.
- Не возникало ли ситуаций, когда сложно было определить вид права?
- Чаще всего с этим мы сталкиваемся при рассмотрении распоряжений, например, районных исполкомов, где просто написано: «предоставить земельный участок некоей площади для строительства» или «ведения личного подсобного хозяйства»… и все. То есть указывается цель, но не основание возникновения того или иного права.
Раньше в этом случае у регистратора были причины требовать у гражданина уточнений и подтверждений со стороны новых административных органов в рамках действующего Земельного кодекса либо доказательства этих прав в судебном порядке. А теперь мы будем регистрировать права собственности на основании подобных документов.
- А такой новый тип правоустанавливающих документов, как Выписка из похозяйственной книги… Повлечет ли его введение необходимость перерабатывать заново весь документооборот в сельской местности?
- Эта форма касается прежде всего граждан, которым участки предоставлялись для личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Конечно, существующие книги переписывать заново не придется. Речь идет о выписке, в которой необходимо будет заполнить соответствующие графы, исходя из данных, содержащихся в существующих похозяйственных книгах.
- А на основании чего вы можете однозначно отказать в регистрации прав?
- В соответствии с новым законом – практически только на основании отсутствия оплаты госпошлины или непредоставления кадастрового плана на земельный участок.
- Когда вышла «дачная амнистия», многим показалось, что будет смягчено отношение не только к самострою, но еще и к самозахвату.
- Это вряд ли. Естественно, при кадастровом учете земельных участков такие моменты будут отслеживать. Эта процедура не упростилась. Требования к кадастровому плану остались. Что касается фактического землепользования, например, на территории Санкт-Петербурга продолжает действовать процедура оформления земельных участков на основании распоряжения администрации № 2732-РА.
Если раньше кому-либо принадлежало 1 200 кв. м, а при пересчете было выявлено 1 300 кв. м, то на данный случай существует процедура выкупа. Поэтому «дачная амнистия» не означает, что можно будет заниматься самозахватом.
- Какого количества участков в нашем регионе коснется данная реформа?
- По пригородам Санкт-Петербурга это приблизительно 15-16 тыс. земельных участков. А вот в области это, пожалуй, количество близкое к полумиллиону.
- А вы готовы освоить такой объем за три с небольшим года?
- Готовы – и морально, и физически. Сейчас идет активное взаимодействие с органами местного самоуправления и администрациями в плане организации работы с гражданами. Нам также выделены под ФЗ-93 дополнительные штатные единицы.
- Куда идти гражданам с документами?
- Обращаться следует туда, где находится обособленное подразделение административного управления – по району местонахождения объекта недвижимости. Мы просчитываем необходимость организации приемных мест и в центральном офисе, чтобы жители Петербурга могли обращаться в центральный офис Главного управления.
- А куда сегодня обращаться за разъяснениями и консультациями?
- Сегодня мы очень активно работаем с муниципальными органами. В каждом обособленном отделе начальники ведут разъяснительные мероприятия с местными органами, СМИ. Далее мы будем выходить к администрациям с предложениями о создании консультативных центров, в которых будут задействованы и наши представители, и органов кадастрового и технического учета. Собираемся активно подключать председателей садоводств.
В порядке методической помощи мы разработали подробнейшие инструкции для граждан, пошагово прописав алгоритм оформления прав на каждый тип загородной недвижимости, попавший под действие закона. В них содержатся самые подробные разъяснения. Подготовлено 4 варианта инструкций в зависимости от того, на что гражданин собирается оформлять свои права.
- А есть ли взаимопонимание между всеми структурами, причастными на практике к реализации нового закона?
- Мы буквально на днях провели совещание, в котором участвовали представители органов технического и кадастрового учета Петербурга и Ленобласти.Мысовместно проштудировали закон и пришли к выводу, что трактуем его одинаково: чтобы потом не возникало недоразумений и разночтений, в результате которых граждане столкнутся с определенными проблемами – если инстанции начнут их переадресовывать друг к другу за дополнительными уточнениями, подтверждениями и пр.
Например, на этом совещании мы пришли к выводу о необходимости включения в план земельного участка сведений о документе, на основании которого этот участок получен, поделили сферы ответственности, чтобы избежать неудобного для людей дублирования и волокиты. Пока это максимум того, что можно сделать. А дальнейшая работа продолжится по мере столкновения с реализацией закона на практике – с целью ее оптимизации.
Прим. ред.: Инструкции по оформлению права собственности на объекты загородной недвижимости, разработанные Главным управлением Росрегистрации по СПб и ЛО специально для граждан, опубликованы на сайте www.bn.ru.
