Административное деление города не всегда позволяет объективно оценить рынок жилья. Классический пример – Московский район. Эту территорию пронизывает центральная магистраль Московский проспект, вдоль которого сгруппировались дома сталинской постройки. Здесь также есть и хрущевки – в районах улицы Кубинской и проспекта Гагарина. Такая "пестрота" застройки вынуждает зонировать город по другим признакам.
Деление по рыночным признакам
Разработанная информационно-аналитическим отделом ГК "Бюллетень Недвижимости" схема территориального деления Петербурга в большей степени, нежели административное или какое-либо иное, отвечает потребностям мониторинга и анализа рынка жилья.
Новая схема территориального деления создана на основе следующих критериев: естественное деление (водные артерии, железные дороги, обширные промышленные зоны и т. п.), историческое деление (Рыбацкое, Купчино, Автово и т. п.), результаты исследований покупательского спроса, типология и хронология застройки и многие другие. По каждой из этих 70 зон "Бюллетень Недвижимости" подготовит отдельный подробный обзор.
Исключения из правил
Наиболее условно был разделен на зоны центр города. "Дело в том, что сплошная жилая застройка не позволяет четко разбить центр на отдельные территории", — считает начальник информационно-аналитического отдела ГК "Бюллетень Недвижимости" Сергей Бобашев. Зонирование было осуществлено на основе оценки территории покупателями квартир. "Конкурентоспособность жилья, расположенного в той или иной части центра, зависит от субъективных оценок покупателей, риэлтеров, застройщиков. Что, соответственно, и отражается на стоимости квартир", — говорит Сергей Бобашев. При делении центра учитывалось наличие или отсутствие значимых доминант. Таковыми, например, можно считать Невский проспект и площадь Восстания.
Наиболее дорогими зонами в центре являются "золотой треугольник" (территория, ограниченная Невой, Фонтанкой, Адмиралтейским пр. и Гороховой ул.), а также Невский проспект и его окрестности.
Часть районов города по разным причинам не вошла в схему нового территориального деления. Туда не попали все районы малоэтажной застройки. Например, некоторые территории в Коломягах, Озерках, Пушкинском и Ломоносовском районах, где до сих пор существуют деревянные малоэтажные дома. Такие участки необходимо исследовать отдельно.
Из рассмотрения выпали и так называемые жилые анклавы, состоящие из одного или двух кварталов домов внутри промышленной или исторической зоны. Пример такого анклава – несколько жилых зданий на территории Петропавловской крепости. О подобных анклавах и других районах, не вошедших в схему территориального деления, "Бюллетень Недвижимости" расскажет отдельно.
Классификация зон
После разделения города на зоны возникла необходимость их классификации. Например, спальные районы города были классифицированы по наличию или отсутствию серьезных социальных доминант. Роль социальных доминант часто выполняют станции метро, аккумулирующие объекты инфраструктуры. Причем привлекательность "спальников" определяется не столько качеством жилищного фонда, сколько наличием развитой инфраструктуры. Например, районы станций метро "Пионерская", "Ленинский проспект".
"Длительное наблюдение за рынком жилья позволяет рассматривать его как в долгосрочной, так и краткосрочной перспективе, — рассказывает Сергей Бобашев. — Так, можно говорить о долгосрочной перспективе переоцененных и недооцененных территорий". По словам Сергея Бобашева, к переоцененным зонам можно отнести Западную часть Васильевского острова, район проспекта Славы. Эти территории обладали в конце 1990-х годов самым современным в городе жилищным фондом, и квартиры здесь стоили достаточно дорого.
Недооцененным можно считать центр города. Здесь постоянно ведется реконструкция жилищного фонда, стоимость квартир растет. "Если "золотой треугольник" уже стал элитным, то все остальные районы центра со временем подтянутся до его уровня", — считает Сергей Бобашев.
В условиях сегодняшнего перегрева рынка значительно переоценены спальные районы города с плохим по качеству жильем. Скорее всего, при грядущем откате цен эти квартиры существенно подешевеют.
В ближайших номерах "Бюллетень Недвижимости" продолжит публикацию аналитических обзоров петербургского рынка недвижимости. В следующий раз читателям будет предложен обзор жилья территории "золотого треугольника".
