По данным ГК «Бюллетень Недвижимости», в Петербурге сейчас сдается порядка 250 тыс. квартир. Спрос на аренду недорогого жилья обеспечивают приток приезжих, недоступная ипотека, низкие доходы граждан и т. д. Суммарный объем рынка аренды в Петербурге составляет около $1,5 млрд в год.
Осенью ожидается пик спроса
Городской рынок аренды живет по своим правилам. Если с рынком жилья случается всякое – и перегрев, и снижение спроса, – то в сегменте аренды ничего не меняется. Ставка аренды однокомнатных квартир в Петербурге сегодня составляет около $400 в месяц. «Двушки» сдаются за $450-500. Однако скоро стоимость аренды возрастет.
Как и в прошлые годы, пик спроса на съемные квартиры ожидается в сентябре–октябре. «Рынок аренды традиционно подвержен сезонным колебаниям, — считает начальник информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. - Осенью в городе увеличивается деловая активность, приезжают студенты, возрастает приток мигрантов.
Спрос на аренду квартир растет и цены вслед за ним». Впрочем, не надолго. В декабре востребованность съемного жилья снижается, и уже в январе происходит корректировка цен в сторону уменьшения.
Разделились по классам
На рынке аренды объекты четко разделены по классам. Квартиры эконом-класса располагаются на периферии, сдаются с минимальным набором удобств (может отсутствовать телефон) и без мебели. Предлагаемые квартиры комфорт-класса непременно отремонтированы и «нафаршированы» бытовой техникой и мебельными гарнитурами. Бизнес-класс обычно представляет собой роскошные апартаменты в центре города.
Уровень сервиса в квартирах бизнес-класса сопоставим с обслуживанием в 4-5-звездочном отеле. За чистотой и порядком в апартаментах, как правило, следит домработница.
Максимальные арендные ставки - традиционно в Центральном районе. Здесь снять однокомнатную квартиру дешевле чем за $800 в месяц вряд ли удастся. Следующая ценовая категория – жилье в Петроградском, Василеостровском, Приморском, Выборгском и Московском районах. Ниже $500 за «однушку» планка здесь не опускается. Самая низкая цена - от $350 в месяц - в Красногвардейском, Красносельском, Фрунзенском районах. Определить среднюю цену для каждого района невозможно, так как на нее влияет множество других факторов.
Ценообразующие факторы
Один из самых важных факторов, влияющих на цену аренды, - это состояние жилья, наличие недавно проведенного ремонта. Если в квартире сделан евроремонт, то она будет сдана по максимальной цене с учетом всех остальных факторов (близость к метро, парковка и др.). Евроремонт подразумевает наличие паркета, стеклопакетов, новой мебели.
Площадь квартиры на рынке аренды не прямо пропорциональна ее цене. Понятно, что чем больше метраж, тем объект дороже. Однако жилье меньшей площади, но с хорошим ремонтом, мебелью и, например, с видом из окна, будет стоить дороже, чем большая квартира без ремонта и мебели. Минимально необходимый набор мебели для сдачи в аренду – это встроенная кухня (кухонный гарнитур) и оборудованные санузлы.
Квартиру без мебели сдать можно, но за меньшую сумму, и поиск арендатора займет больше времени. Что касается наличия телефона, то сегодня это требование не столь важно - все арендаторы таких квартир пользуются сотовой связью и не всегда нуждаются в услугах стационарной телефонной сети.
«Недорогие улучшения в квартире могут существенно повысить стоимость ее аренды, — убежден Сергей Бобашев. — Например, при наличии стиральной машины стоимость жилья возрастает на $50-100. Кроме того, вероятность сдать квартиру с подобным оборудованием гораздо выше, чем без него».
Стоимость аренды зависит также от местоположения жилья. «В отличие от покупателей квартир, арендаторы предъявляют к данному показателю иные требования, — считает Сергей Бобашев. — Если квартиру приобретают в том месте, где хотят жить, то снимают обычно недалеко от мест приложения труда».
Квартиры в спальных районах не пользуются такой популярностью, как объекты в центре. По словам Сергея Бобашева, наибольшую выгоду можно получить от сдачи жилья в домах, расположенных в так называемом коричневом поясе, рядом с крупными промышленными предприятиями. Цены на аренду в таких районах могут быть выше, чем на аналогичные объекты в «спальниках». Это связано с близостью мест приложения труда.
Квартиры в центре
В отличие от рынка купли-продажи, элитные квартиры в аренду предлагаются только в центре. «Если жилье в элитном доме, построенном на периферии, можно продать по цене более высокой, чем квартиру в центре, то сдать «апартаменты» на окраине практически нереально», — считает Сергей Бобашев. Стоимость аренды такого объекта в центре от $2 тыс. в месяц. Элитные квартиры в центре зачастую сдаются под представительские нужды, для служащих филиалов западных или столичных фирм. Причем аренду оплачивает компания.
Предложение растет
С каждым годом все больше собственников, желающих сдать квартиру, обращаются в агентства недвижимости. «Открытое предложение быстро растет, — говорит Сергей Бобашев. — По данным ГК «Бюллетень недвижимости», сейчас в открытое предложение попадает не менее 80% сдаваемых в городе объектов». Под открытым предложением подразумеваются квартиры, которые не сдаются друзьям, родственникам и знакомым.
Объявление об аренде отправляется в агентства недвижимости, размещается в СМИ. Многие владельцы элитного жилья в центре для получения большей прибыли пользуются услугами агентств недвижимости или управляющих компаний.
Кроме того, качество сдаваемых квартир улучшается. А количество - с каждым годом увеличивается. «Если сегодня спрос на рынке аренды еще превышает предложение, и рынком дирижирует арендодатель, то через два-три года ситуация может измениться, - говорит Сергей Бобашев. — Из рынка арендодателя он начнет превращаться в рынок арендатора, а это значит, что в ситуации надвигающейся конкуренции будет выигрывать тот, кто предложит качественный уровень сервиса по разумным ценам».
В ближайших номерах «Бюллетень Недвижимости» продолжит публикацию аналитических обзоров петербургского рынка недвижимости. В следующий раз читателям будет предложен обзор жилья по районам Петербурга.
