Главное, почему приходится продумывать сложную схему организации взаиморасчетов, по возможности страхующую всех участников сделки, – это отсутствие того единственного момента, когда можно рассчитаться за «прямо при вас» возникшие права собственности на объект недвижимости. Раньше – в начале 1990-х – не считалось зазорным передать деньги продавцу в нотариате сразу после подписания договора отчуждения.
Правда, и тогда закон «намекал», что само по себе подписание нотариального договора не является завершающим моментом, т. к. в соответствии со ст. 131 ГК РФ сделка подлежит государственной регистрации. Но многие считали эту процедуру чисто техническим моментом.
В поисках времени «Ч»
Cегодня мы строго руководствуемся Законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». А он, не настаивая на обязательности нотариального удостоверения сделок с недвижимостью (допустимо оформление договора в простой письменной форме), привязывает возникновение прав нового собственника к моменту государственной регистрации объекта.
Минимальный срок, на который принимаются документы для регистрации прав на жилую недвижимость, – десять рабочих дней (а значит – не менее двух календарных недель). Кроме того, крайне редко расчеты производятся «в один прием» – ведь продаж квартир, в которых никто не зарегистрирован и не живет, в сравнении со сложными сделками-цепочками, крайне мало. Обычно продавцам требуется время на перерегистрацию по новому адресу и физическое освобождение проданной недвижимости.
По сложившимся правилам делового оборота, выплаты разбиваются на три этапа. Половина суммы отдается после получения договора отчуждения и свидетельства о собственности из ГУФРС. Далее – 30–40% – по факту постановки продавца и членов его семьи на регистрационный учет по новому месту жительства (или снятия с регистрации по старому адресу), а остаток – после освобождения проданного объекта и передачи его новому владельцу по акту.
Обычно этот процесс занимает не менее месяца. А значит, средства подлежат сохранению, прежде чем сумма – целиком или по частям – перейдет от покупателя к продавцу на законном основании.
Как же участникам сделки организовать расчеты? Не навязывая никакой точки зрения, дадим небольшой обзор существующих схем.
Почетный караул при «тумбочке»
В начале 1990-х наиболее популярным был расчет «через тумбочку». Анахронизмом, который ветераны рынка сегодня вспоминают с улыбкой, в то время нередко выглядел следующим образом: сумма укладывается в сейф в помещении агентства недвижимости, клиенты отправляются в нотариат, а спортивного вида представители обеих сторон остаются у железного ящика до завершения процесса.
Но тогда и зарегистрировать договор (в проектно-инвентаризационном бюро), и выписаться «в воздух» можно было в тот же день. Постепенно сейфы в офисах агентств сменились на банковские депозитарии, доступ в которые имели сотрудники компании. Но отнюдь не клиенты – те отдавали средства под гарантийные письма в фирму.
Однако массовое разорение весьма заметных риэлтерских компаний в 1996–1997 годах заставило искать новые методы расчета, при которых сотрудники агентств не имели бы доступа к деньгам клиентов. Поэтому сегодня передача всей суммы под единоличный контроль агентства считается «дурным тоном» среди специалистов и противоречит профессиональным стандартам Ассоциации риэлтеров СПБ и ЛО.
Только залоговые средства, вносимые покупателем при подписании предварительного договора о покупке выбранного объекта, передаются на ответственное хранение агентству. При этом речь идет об эквиваленте нескольких сотен долларов. Передача денег оформляется в офисе, а на руки клиенту выдается соответствующий документ об условиях хранения и последующего использования либо возврата средств – с подписью первого лица и печатью фирмы.
Категорически не следует отдавать залоговые суммы при просмотре или на дому лицам, представившимся агентами фирмы, – даже под расписку. Легко стать жертвой мошенников. Агентства обычно запрещают своим сотрудникам принимать средства клиентов вне офиса, чтобы уберечь их от недоразумений или опасности. Хранение денег в сейфе банка, к которому имеют доступ только уполномоченные сотрудники агентства, для клиентов, как правило, бесплатно. Продавец и покупатель не зависят от прихотей друг друга, но жесткая привязка к уровню квалификации и честности отдельных сотрудников фирмы делает схему рискованной.
«Аккредитивизация» процесса
Во второй половине 1990-х банки стали активно предлагать схемы работы с безналичными средствами. Переводные векселя, безотзывные аккредитивы, пластиковые карты расширяли возможности цивилизованного и современного решения проблем взаиморасчетов. Вот только в памятном августе’98 вместе с рядом банков испарилось и доверие клиентов к хранению денег на счете. И все же разработанные схемы существуют и поныне. Например, банковский аккредитив – законный и надежный способ расчетов за недвижимость, оговоренный в ГК РФ и описанный в «Положении о расчетах» ЦБ РФ.
Суть схемы такова. Покупатель, внеся деньги на специально открытый счет, поручает банку выплатить их продавцу только при предъявлении в банк документов, подтверждающих факт перехода ему (покупателю) прав собственности, то есть открывает аккредитив. Сторонам достаточно подписать соответствующие бумаги, и больше они могут не встречаться.
Деньги поступают на счет продавца автоматически при выполнении условий договора. Юрист банка подтверждает наличие всех необходимых документов. Каждое движение денежных средств фиксируется документально, а при невыполнении условий раскрытия аккредитива средства остаются у покупателя. Все как в остальном мире цивилизованных финансовых отношений. Вот только напугался народ в том 1998-м, похоже, надолго. И аккредитивы пока в массе не приживаются.
Изредка они используются при расчетах по ипотечным сделкам, то есть когда объект недвижимости оплачивается в основном из кредитных средств, предоставленных банком. Но редкие продавцы умеют оценить преимущества операций с безналичными деньгами. Поэтому банкам приходится проявлять гибкость – чтобы те, кто приобретает жилье через ипотеку, не были нежеланными партнерами для продавцов и ничем не отличались от «обычных» покупателей.
Маленькая ячейка для большой компании
Панацеей от бед после серии крахов фирм и банков оказалась аренда ячейки в сейфовом хранилище банка. Условия аренды у различных финансовых организаций по сути сводятся к общей схеме с вариациями. Может быть разное количество лиц – участников договора (от двух до семи), ключей (от одного до трех), разные суммы залога, расценки – в зависимости от сроков аренды и пр.
Но во главе угла стоит общий принцип: доступ в хранилище может быть осуществлен и ячейка открыта только в присутствии всех лиц, перечисленных в договоре. Поэтому если ключ всего один, его отдают «самому нервному» участнику сделки: сам факт обладания этим сокровищем ничего не дает, но успокаивает. Однако следует помнить – банку дела нет до того, что именно вы в ячейке храните: деньги или фантики от конфет. А значит, при любом конфликте, связанном со взаиморасчетами, их дело – сторона.
Поэтому оправдано участие в аренде ячейки представителей агентств. Они контролируют соблюдение условий сделки, обеспечивают быстрое и правильное оформление банковских и сопроводительных документов (расписок, актов, соглашений о вложениях и т. д.). Стоит выбирать банк с оборудованным помещением для проверки и пересчета купюр.
Удобнее для продавца, если покупатель оформляет согласие «о выходе из ячейки» с даты предполагаемой регистрации договора (тогда можно не томиться в ожидании – придет ли он вовремя на выплату денег). Но каково будет покупателю, если договор окажется не зарегистрированным, а он уже как бы и «не при делах»? Мелких проблем при этой форме расчетов возникает немало, но в основном все они разрешимы, если процессом руководят квалифицированные сотрудники риэлтерской компании.
Также сейф используется и при ипотечных сделках. Покупателю по факту заключения кредитного договора обналичивают в банке средства перед нотариатом, а далее – банковский сотрудник имеет доступ в ячейку и контролирует весь процесс вплоть до завершения сделки. Так что, уважаемые продавцы недвижимости, не стоит шарахаться от тех, кто берет ипотечный кредит, как от прокаженных.
Это раньше банки неделями проверяли документы, прежде чем переводили клиентам деньги безналом. Сегодня максимальная отсрочка в связи с участием банка в ипотечной сделке – от одного до трех дней. Зато при регистрации такие сделки имеют «зеленый свет» в ГУФРС, а по срокам порой даже выгоднее участникам, чем обычные.
Кто еще «командует парадом»?
В настоящее время при нескольких банках города работают расчетные центры (РЦ), принимающие на себя функции контроля за прохождением сделки и организующие процесс своевременной передачи денег. Заключив договор с РЦ, стороны подробно описывают, в какой момент и по факту представления каких документов продавцу могут быть выплачены оговоренные суммы.
Такая услуга дороже простого сейфинга, но она популярна. И среди клиентов, решающих свои проблемы самостоятельно, и у представителей риэлтерских фирм, когда в цепочке завязаны объекты нескольких агентств. Тогда РЦ выполняет функцию независимого дирижера.
Явным лидером по уровню как безопасности, так и оплаты услуг, является РОСИНКАС. Броневики, бронежилеты и вороненые стволы – непременный антураж бравых инкассаторов. Услуги недешевы, зато РОСИНКАС несет полную материальную ответственность за сохранность принятых средств. Все «ценные места» страхуются во Всероссийской страховой компании «ИНКАССТРАХ» и перестраховываются в корпорации LLOYD’S.
Клиентам такая «спокойная жизнь» обойдется примерно в 0,5% от суммы сделки, а при оформлении гарантии Центробанка, – вдвое дороже.
Вот такой обзор форм расчетов, в котором видна прямая связь между степенью безопасности и уровнем оплаты услуг. Решение же – как всегда, за клиентом.
