Последние месяцы в Петербурге наблюдается значительный перегрев рынка недвижимости. За июль цены на жилье выросли почти на 11% за квадратный метр. К началу месяца средний «квадрат» на вторичном рынке стоил $1 561. К концу – его цена достигла $1 759. По-прежнему в лидерах роста однокомнатные квартиры - более 12% за месяц.
За первое полугодие 2006 года квартиры на вторичном рынке подорожали в среднем на 34%, а на первичном - на 42%. В наиболее сложной ситуации оказались покупатели, которые планировали взять кредит на приобретение жилья. Количество и качество кредитных продуктов растет, а вот купить на заемные средства нечего.
Главная причина – инфляция
Растерянные потенциальные покупатели заговорили о некоем сговоре городских строительных компаний. Специалисты, конечно, называют совсем другие причины сложившейся ситуации. «Причину перегрева ищут не там, объясняя все злостным сговором строителей, — объясняет начальник информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. — Цены вторичного рынка влияют на строящееся жилье, а не наоборот. А это рынок спекулятивный: его участники играют на повышение. В ситуации ажиотажного спроса продавцы начинают выставлять квартиры по непомерно завышенным ценам».
Одна из основных причин происходящего на рынке – инфляция. По официальным данным, ее уровень составляет 13%. Кроме того, падение курса доллара по отношению к рублю считают временным явлением. В условиях ослабления американской валюты население стремится избавиться от нее и вложить деньги в недвижимость. Многие уверены, что приобретение недвижимости является практически безальтернативным способом сохранения средств.
Еще одним фактором, влияющим на перегрев рынка, является дефицит ликвидных объектов. Почти все они были раскуплены в прошлом году.
Разочарование граждан в раскрученных правительством программах также можно отнести к одной из причин сегодняшнего положения. Уставшие ждать обещанного доступного жилья граждане какое-то время пытались купить квартиру по рыночным ценам. Суматохи добавила пиар-деятельность строителей, начавшаяся в прошлом году.
Как известно, население пугали прогнозами о скором снижении объемов ввода жилья из-за вступившего в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (№ 214-ФЗ от 30.12.2004). По заявлениям застройщиков, на рынке ожидался тотальный дефицит предложения и значительный рост цен. Что и случилось, но по другой причине. Многие крупные строительные фирмы приостановили продажи в наиболее востребованных сегментах. Или выставили на квартиры «заградительные» цены, в надежде продать жилье на пике цен.
Назревает кризис
Эксперты прогнозируют, что скоро цены на жилье в Петербурге достигнут своего пика. «В настоящее время квартира, например двухкомнатная в Невском районе, дорожает за день примерно на $800 - это $100 в час на протяжении рабочего дня. Такой уровень цен и темпы роста свидетельствуют о том, что продавцы потеряли чувство реальности, — считает Сергей Бобашев. — Новых предложений на рынке мало, и большинство объектов выставляется на продажу по необоснованно завышенным ценам».
Продавцы квартир также не всегда могут определиться, сколько запросить с покупателя и что делать с полученными деньгами. В условиях быстрого роста цен на рынке вторичного жилья возможны только самые простые сделки (прямая покупка — прямая продажа). Но таких немного, ведь вторичный рынок на 80% формируют обмены - через сделки купли-продажи. Для их осуществления выстраиваются длинные цепочки. Однако в условиях сегодняшнего роста цен такие сделки практически не реализуемы.
Похоже, ценник на жилье почти достиг критического уровня. Спрос сместился в непопулярные районы города и пригороды с более дешевым жильем (Всеволожск, Колпино, Красное Село, Горелово). За последнее время доля спроса на квартиры в этих местах выросла в три раза.
Остальная часть покупателей, у которых нет острой необходимости в улучшении жилищных условий, откладывают покупку до лучших времен. Так как даже если денег хватает, то выбирать на рынке не из чего. В предложении отсутствуют приемлемые варианты по адекватным ценам.
Активность спроса, как на вторичном, так и на первичном рынке, падает. Покупатели устали от тщетных поисков подходящей по цене и качеству квартиры. Существующие темпы роста отпугивают как продавца (он придерживает квартиру), так и покупателя (у того либо не хватает денег, либо он не может найти подходящий объект). «В результате – рынок в ближайшие месяц-два просто встанет, — убежден Сергей Бобашев. — Значительного снижения активности спроса следует ждать уже в начале осени». Скорее всего, осенью рост цен на вторичном рынке замедлится, ведь на него в первую очередь влияет уровень платежеспособности населения. При превышении рынком этого уровня темпы роста снижаются, и иногда происходит откат цен.
Корректировка прогноза
В своем весеннем прогнозе аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» предполагали такое поведение рынка. Однако столь стремительное развитие ситуации вносит свои коррективы. Стабилизацию рынка можно ожидать уже осенью. А в следующем году в сегменте строящегося жилья появятся новые проекты. Сегодня на разных стадиях строительства (проектирование, изыскательские работы, возведение) находится около 12 млн кв. м жилья.
И хотя некая доля из них будет сдана после 2007 года, например, частично – «Славянка» и «Балтийская жемчужина», эти объекты должны обеспечить значительный объем предложения в ближайшем будущем. «Еще некоторое время цены продолжат рост по инерции, однако увеличившееся предложение на рынке предоставит покупателям повод для торга, — считает Сергей Бобашев. — очень скоро нас ждет стабилизация, а возможно, и снижение цен на 5-10%. Особенно в тех сегментах рынка, которые сейчас показывают наибольшие темпы роста цен.
Все зависит от того, насколько возросшие цены превысят объективные возможности покупателей. Необходимо отметить, что все прогнозы сделаны при условии, что курс доллара к рублю не претерпит существенных изменений. В противном случае, ситуация на рынке может стать принципиально иной».
В ближайших номерах «Бюллетень Недвижимости» продолжит публикацию аналитических обзоров петербургского рынка недвижимости. В следующий раз читателям будет предложен обзор рынка новостроек.
