Цикл семинаров организован Группой компаний «Бюллетень Недвижимости». Соорганизаторы – ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство», ОАО «Ленинградское областное жилищное агентство ипотечного кредитования», Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», Ассоциация банков Северо-Запада, Ассоциация риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области, Экспертный совет по определению надежности предприятий строительного комплекса, ОАО «Балтийская ипотечная корпорация».
ПРЯМАЯ РЕЧЬ
Вадим Игоревич, главный инженер IT-компании:
- У меня была задача – выяснить, как получить кредит на первичном рынке. Поскольку по разным обстоятельствам заложить имеющееся жилье не могу, заинтересован в займе под залог права требования. Такие кредиты предоставляются по двусторонним соглашениям с банками. Но программы действуют для дорогих объектов. Выступление представителя областного агентства жилищного кредитования дало новое направление поиска – область. Там цены на квартиры меня устраивают больше. То, что творится на городском рынке, по-моему, скоро приведет к недоступности жилья для 98% петербуржцев.
Татьяна Козловская, студентка университета:
- Я скоро заканчиваю учебу и начинаю работать. Очень хочется отселиться от родителей. Надеялась купить квартиру по программе «Молодежи – доступное жилье», но выяснилось, что я под нее не подпадаю. Честно говоря, я немного огорчена. Докладчики ясно дали понять, что чем раньше купишь квартиру, тем лучше. Но сейчас нет стабильного дохода. Еще я поняла, что желательно брать кредит по совокупному доходу, а замужество пока не входит в мои планы. Однако на семинар я пришла не зря. Пора думать о дипломном проекте. Возможно, выберу одну из прозвучавших тем, поскольку собираюсь работать в недвижимости.
Дмитрий Иванченко, менеджер торговой компании:
- Я достаточно давно работаю в своей фирме. Имею неплохой доход, который могу подтвердить по форме банка. Сейчас у меня родился третий ребенок, пришлось задуматься об улучшении жилищных условий. С некоторых пор зрело решение взять ипотеку, но не хватало элементарных знаний. Поэтому пришел на семинар, и не пожалел. Докладчики достаточно грамотно и аргументировано обрисовали ситуацию на рынке ипотечного кредитования и в сфере недвижимости. Я получил не только конкретную информацию о том, что меня интересовало. Но и укрепился в уверенности, что ипотека – мне по силам. Понял, что смогу сам в реальные сроки решить эту проблему.
Ирина, студентка:
- Я приехала из Ханты-Мансийского округа – учиться. И хотела бы приобрести здесь жилье. Сейчас, можно сказать, прохожу этап знакомства с рыночной ситуацией, с предложениями банков. О семинаре узнала из «Бюллетеня Недвижимости» и, в общем, не жалею, что пришла. Получила общее представление о ценах на жилье, о перспективах рынка, о требованиях банков и их кредитных программах. Теперь знаю, что могу воспользоваться навигатором сайта http://www.ruipoteka.ru/, посмотреть, что может подойти для наших целей.
Евгений Соболевский, студент Академии художеств им. Репина:
- Я хотел выяснить, как можно с помощью ипотеки и определенного объема собственных средств решить задачу переезда моих родителей из Кингисеппа в Санкт-Петербург. В принципе, услышал много интересного и полезного. Самое главное – я получил представление о том, на какую сумму кредита можно рассчитывать и по каким процентным ставкам за него расплачиваться.
Альфа и бета
Началом ипотеки для каждого из пришедших на семинар горожан, по замечанию президента Ассоциации риэлтеров Петербурга и Ленобласти Павла Штепана, можно считать участие в мероприятии. Поскольку «первым началом» г-н Штепан называет активность самого гражданина. Вторым – решимость зарабатывать деньги и тратить их на улучшение жизни своей семьи. А третьим – профессионализм тех, кто работает на этом рынке и должен гарантировать качество услуг, помощь в нахождении оптимального пути решения жилищного вопроса.
На второй семинар были приглашены профессионалы, отлично знакомые с положением дел, с реальной практикой ипотечных сделок и способные дать грамотный совет. Правда, как показал опрос участников семинара на выходе (так называемый еxit polls), многие вначале были настроены на конкретные рекомендации – в какой банк идти за кредитом.
Однако согласились с высказанным директором Центра жилищного кредитования корпорации «Адвекс. Недвижимость» Ириной Забродиной тезисом о неуместности подобной постановки вопроса. Поскольку ситуация у каждой семьи отличается множеством нюансов: в финансовых возможностях, имуществе, профессиональной квалификации, прозрачности и стабильности дохода etc. Поэтому выбор наиболее оптимального пути требует как минимум полного знакомства с обстоятельствами отдельно взятой ячейки общества.
Как грамотно экономить
Сегодня рынок предлагает квалифицированную помощь специалистов по ипотеке – ипотечных брокеров. По утверждению практически всех выступавших на семинаре, обращение к такому специалисту на начальном этапе (на стадии выяснения принципиальной возможности получения кредита) экономит не только время, но и деньги.
Самостоятельно проанализировать недостатки и преимущества сотен ипотечных программ, выбрать наиболее подходящую для конкретной семьи – с учетом требований банка к заемщику и залогу – задача, сравнимая с изучением нового бизнеса. Обычно человек в первую очередь обращает внимание на процентные ставки по кредиту.
А они, как отметил директор по развитию розничного кредитования АКБ «Абсолют банк» Виталий Демидов, варьируется в зависимости от условий того или иного кредитного учреждения: от 9% годовых в валюте и от 11,5% - в рублях. Обычно же упускаются из виду (в силу недостатка информации и опыта общения с банками) другие условия. Которые могут быть очень выгодны.
В одном банке за «серый» доход прибавят ставку, но готовы выдать максимально возможный кредит заемщику с парой иждивенцев на руках. В другом как нельзя более лояльны к людям, работающим над собой - имеющим два или три диплома о высшем образовании. Но существенно повышают ставку при недостаточном объеме накоплений.
Поэтому тем, кто полностью соответствует представлению банков об идеальном заемщике, брокер вроде бы и ни к чему. Такие граждане могут с чувством глубокого удовлетворения убедиться, что они могут выбирать любую из всех кредитных программ. Представленных, например, на сайте http://www.ruipoteka.ru/, который к тому же снабжен простым и удобным навигатором, позволяющим отобрать из 603 программ от 41 банка подходящие – по цели, средствам, процентам и прочим составляющим.
Предложенная администрацией сайта http://www.ruipoteka.ru/ программа поиска помогает четко сориентироваться в многообразии кредитных продуктов.
При нестандартных (отличных от идеальной) ситуациях помощь брокера незаменима.
Тем более что сейчас самостоятельно договориться с владельцами о продаже жилья по ипотеке, к сожалению, практически невозможно. Ипотечный брокер знает, как преподнести продавцу все нюансы сделки, развеять сомнения и убедить в преимуществах. Брокер будет действовать в ваших интересах. И с ним вы сэкономите как при получении кредита, так и при покупке жилья.
Ирина Забродина нарисовала достаточно суровую картину: конечный успех «ипотечного» покупателя зависит от умения и желания быстро принимать решения и «широко подходить к рынку».
Бороться и искать
Острота текущего момента заключается в фантастических темпах роста цен и значительном сокращении предложения – как на первичном, так и на вторичном рынках. Как сообщил в своем докладе начальник информационно-аналитического отдела Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев, за прошедший месяц стоимость квадратного метра увеличилась на 10%! Ничего подобного в постперестроечное время в Петербурге не случалось. По крайней мере, если не принимать во внимание начало 1990-х и говорить только о периоде относительно цивилизованного рынка.
На вторичном рынке жилья происходит стремительное падение объема предложения. По сравнению с июнем 2002-го количество объектов в продаже сократилось в 2 раза. По сравнению с прошлым годом – в 2,5 раза.
Причины высоких темпов роста цен лежат как в макроэкономической плоскости, так и в соотношении спроса и предложения на рынке жилья. Влияние психологических факторов также заметно. При снижении доллара и рублевой инфляции вложения в недвижимость становятся практически безальтернативным способом сохранения сбережений.
Разочарование граждан в раскрученных властями нацпроектах и программах тоже можно отнести к одной из причин сегодняшнего перегрева рынка. Уставшие ждать обещанного доступного жилья люди пытаются купить квартиры по рыночным ценам.
Сумятицу внес и пиар строителей, которые убеждают население в тотальном дефиците на рынке жилья из-за вступившего в силу закона «Об участии в долевом строительстве…».
Безусловно, горожан в первую очередь волнуют перспективы развития ценовой ситуации: «на чем сердце успокоится» и когда.
Сейчас уже происходит смещение спроса в непопулярные районы города с более дешевым жильем. Когда все предлагаемые объекты будут разобраны и там, покупатели вынужденно обратят внимание на пригород – Всеволожск, Колпино, Красное Село, Горелово. Поэтому повышения цен в этих районах можно ожидать уже в августе.
По прогнозам Сергея Бобашева, рост цен на жилье замедлится, скорее всего, к концу года. К этому времени активность спроса сократится, будет расти объем предложения.
Ситуация для покупателей жилья, мягко говоря, неутешительная. Тем не менее, «трудно» не означает «невозможно». А «дорого» заметно отличается от «невыгодно». Анализ прошлого наглядно это подтверждает. «Ипотечные» покупатели, несколько лет назад взявшие кредиты под 18% годовых в валюте, только выиграли: они больше не зависят от роста цен на жилье. А дорогие кредиты сегодня можно погасить за счет более дешевых, несколько банков предлагают услугу перекредитования.
Ставка на бюджет
Традиционно много вопросов было адресовано представителям Жилищного комитета городской администрации. Поскольку именно чиновники этого ведомства в ответе за бюджетную поддержку городских очередников. Горожан интересует, в течение какого срока могут быть рассмотрены заявки, будет ли корректироваться показатель стоимости квадратного метра, применяемый для расчета размера субсидии.
Начальник отдела новых форм обеспечения жильем Жилищного комитета городской администрации Антон Тимофеев сообщил, что ближайшее заседание комиссии по субсидиям будет 10-15 июля. «Деньги в бюджете на эти цели есть, и постараемся предоставить субсидии всем желающим».
Еще одно приятное известие для претендентов на субсидии: к заседанию комиссии Государственное учреждение по инвентаризации и оценке недвижимости (ГУ ГУИОН) подготовит новые данные о средней стоимости квадратного метра. Субсидии будут рассчитываться исходя из увеличенного показателя.
Третий семинар цикла «Ипотека. Доступно и комфортно«» состоится 7 августа в 18.00 в киноцентре «Родина» (ул. Караванная, д. 12). Тема - «Сколько стоит ипотека?»
Представители органов власти и специалисты кредитных учреждений и рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области ответят на вопросы граждан.
