Под определение «сталинская постройка» подпадают абсолютно разные по внешнему виду и возрасту здания, возведенные в 20—50-е годы прошлого века. Нужно отметить, что в период с 1920 по 1945 годы жилья строилось совсем немного. Дома, что возводились в это время, как правило отличались очень невысокими потребительскими характеристиками.
В 20-30-х годах основным стилем в жилищном строительстве был конструктивизм. Жилые кварталы организовывали согласно принципу социалистического общежития. В квартирах таких домов дощатые полы, нет ванн и мест для их установки, площадь кухонь составляет 6-7 кв. м. Эти строения, прозванные в народе кировками, сосредоточены в основном в Кировском, Невском и Выборгском районах. Кировки предназначались для рабочих крупных заводов и промышленных предприятий, располагавшихся на этих территориях.
Сталинки и не только
Жилые здания сталинского периода обычно делят на два типа. Первый тип — так называемые номенклатурные дома, которые возводились для представителей партийной и хозяйственной номенклатуры. Их строительство началось в 1935 году. Здания сооружались из кирпича или пенобетона. Квартиры в них отличались повышенной комфортностью.
Здесь были предусмотрены все возможные для того времени удобства – кабинеты, детские, комнаты для прислуги, мусоропровод при кухне, просторные гостиные, библиотеки и многое другое. Обращают на себя внимание и принципы застройки. Дома не стоят вплотную друг к другу, нет дворов-колодцев, дворы открытые, в квартиры беспрепятственно поступают свет и воздух. Характерной особенностью стало возведение целых кварталов, органически связанных между собою и окружающей средой. Каждый квартал рассматривался как целостный комплекс, с детскими учреждениями, магазинами, скверами, спортивными площадками.
Находятся номенклатурные дома в двух районах Петербурга: Московском и Кировском. Изобилие таких зданий в Московском районе объясняется тем, что тут планировалось разместить Городской совет. Что касается Кировского района, номенклатурные дома строились недалеко от Кировского завода - жилье предназначалось для его руководства. Элитные сталинки встречаются также в Приморском районе около станции метро «Черная речка», в Выборгском и Невском районах, на Петроградской стороне.
Позднее появился второй тип — сталинское крупноблочное домостроение. Квартиры в таких домах отличались гораздо меньшими площадями, худшими потребительскими характеристиками. Подобные здания обычно строились неподалеку от промышленных зон. Например, в районе проспекта Стачек крупноблочные дома были «привязаны» к Кировскому заводу. Жилье для рабочих Адмиралтейских верфей, городского порта возводилось в районе станции метро «Нарвская».
Среди застройки сталинского периода выделяются так называемые поздние сталинки. Это здания, которые проектировались и начинали строиться в начале 1950-х, а сдавались уже при Хрущеве. В процессе проектирования с них убирали все архитектурные излишества: лепнину, колонны, карнизы. Имперский стиль упрощался, но, тем не менее, жилье сохраняло хорошие потребительские характеристики. Немало таких домов в районе Черной речки.
К домам сталинского периода относят и «немецкие коттеджи». Такое название они получили потому, что строились германскими военнопленными. В данном случае речь идет о двух-трехэтажных небольших кирпичных (иногда шлакоблочных) зданиях квадратной формы. Таких коттеджей немало в районе станций метро «Черная речка» и «Удельная». Присутствуют они и в районе Сосновой Поляны, Малой Охты, «Академической». Эти объекты пользуются большим спросом. Особенно те, что находятся между улицей Савушкина и Приморским шоссе. Преимущество этих сооружений в том, что в них предусмотрены отдельные входы в каждую квартиру и есть большая придомовая территория.
Привлекательность падает
Многие годы квартиры в сталинских домах считались лучшим по качеству жильем в городе. Большинство петербуржцев убеждено в этом до сих пор. Чем и объясняется стабильно высокий спрос на такие квартиры.
Впрочем, постепенно он снижается. Причин тому несколько. Во-первых, все больше горожан понимает, что современное строительство качественнее сталинского. Да и состояние самих сталинок со временем не улучшается. Основной их минус — плохая инженерия, которая за полвека сильно износилась. Проводка, порой, не выдерживает современных нагрузок. «Привлекательность сталинок падает, — считает начальник информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. — Если еще три года назад 80% петербуржцев считало, что лучшее по качеству жилье – это сталинки, то сейчас подобного мнения придерживается менее 50% петербуржцев».
Другая проблема домов сталинского периода — социальный состав проживающих. Большая часть этой застройки возникла вблизи заводов. Жили там, в основном, рабочие.
Районы сталинского периода среди всей городской застройки Петербурга наиболее четко дифференцированы как по спросу, так и по цене. «Статусный» район Московского проспекта пользуется большим спросом, что, соответственно, отражается на стоимости квадратного метра. Связано это с тем, что в начале 1990-х квартиры в домах на Московском проспекте пользовались огромной популярностью среди новорусской публики.
Пример такого дома — Московский, 151, который больше известен как «Русский пряник» (по названию размещавшегося в нем в советские времена магазина). «Пряник» расположен фасадом к Московскому проспекту, строился в 1938 году для руководства НКВД и отличался исключительным удобством планировок: квартиры по 100-150 кв. м, кухни - за 20 кв. м. В начале 90-х коммунальные квартиры в этом доме были расселены, подъезды отремонтированы, появились «личная» охрана и паркинг. Цена квадратного метра здесь колеблется от $3 до $6 тыс.
Спрос на качественное и не очень дорогое жилье в районе Московского проспекта удовлетворяется за счет нового строительства. Это, например, широко разрекламированный комплекс «Янтарный берег» на Варшавской улице.
У сталинок в районе «Нарвской», «Елизаровской» и на Выборгской стороне есть серьезный недостаток, связанный с отсутствием однородной социальной среды. К сожалению, это обстоятельство дает основание отнести указанные территории к депрессивным.
Перспективы развития
В ближайшее время привлекательность сталинок будет падать. Исключение составляет единственный статусный район – Московский проспект. «Районы, в которых располагается большинство сталинок, зажаты со всех сторон промзонами, — объясняет Сергей Бобашев, — И перспектив для развития данных территорий практически нет». Вывод крупных предприятий из этих районов пока не планируется, свободных пятен для нового строительства нет, и перспективы возведения здесь жилья очень туманны.
Ситуация может измениться, если эти районы получат дополнительный импульс к развитию. Например, если здесь появятся крупные торговые, транспортные или общественно-деловые объекты с сопутствующей инфраструктурой.
Так, Выборгскую сторону может «спасти» развитие ее в качестве общественно-делового центра. «Если в ближайшее время ускорится общественно-деловая застройка Выборгской набережной, это будет толчком для развития окружающих жилых кварталов, — считает Сергей Бобашев. — Пока этого не наблюдается, территория «депрессирует».
В ближайших номерах «Бюллетень Недвижимости» продолжит публикацию аналитических обзоров петербургского рынка недвижимости. В следующий раз читателям будет предложен обзор рынка комнат.
