Спальные места
Точное определение спальным районам дать достаточно сложно. К спальным, как правило, относятся районы массовой застройки периода с 1960-х по конец 1980-х годов. Массовая застройка началась с кирпичных и панельных хрущевок. Закончилась – домами 137-й серии.
Спальные районы можно классифицировать по структуре жилищного фонда. К ним относятся территории старой застройки (1960-х гг.) с обладающим плохими потребительскими характеристиками ветхим жильем. Это так называемые хрущевки и корабли. Хрущевками застроена большая часть Московского района, Кондратьевский проспект и проспект Шаумяна. Немало таких домов в Кировском районе, в северной части Купчино. "Кораблей" очень много на севере города – в районе станций метро "Пионерская" и "Проспект Просвещения".
Есть "спальники" с кварталами смешанной застройки, где присутствует довольно много разных типов жилья. Такие районы застраивались не системно. Часто внутри района расположены хрущевки, а вдоль улиц и проспектов возведены кирпичные или более поздние панельные дома, например, 504-й серии. К районам с неоднородным жилищным фондом часто относят северное Купчино.
Одним из видов спальных районов являются кварталы современной застройки 1980-х с неплохими потребительскими характеристиками. К таковым относят район озера Долгое, несколько кварталов на Юго-Западе, в Рыбацком. Это, как правило, территории, застроенные домами 137-й серии.
С точки зрения качества жилищного фонда спальные районы города делятся на два сегмента — "старая панель" и "новая панель". К "старой" условно можно отнести дома массовой панельной застройки до 1981 года (до появления 611-й и 137-й серий). Это типичные малометражные квартиры, хрущевки и "корабли". К этой группе можно отнести также и дома 504-й и 606-й серий, появившиеся в конце 1970-х.
После 1981 года появляются 611-я и 137-я серии с неплохими потребительскими характеристиками квартир. Здесь улучшенные планировки, значительно увеличен метраж кухонь. Вся панельная застройка советского времени, как и кирпичная, относится к жилью эконом-класса. При этом дома 137-й серии конца 80-х годов можно отнести к верхней части эконом-класса.
Часто спальные районы города классифицируют по наличию или отсутствию серьезных социальных доминант, функцию которых часто выполняют станции метро. Последние аккумулируют вокруг себя развивающуюся социальную инфраструктуру. Причем привлекательность спальных районов определяется не столько качеством жилищного фонда, сколько наличием развитой инфраструктуры.
Можно выделить и бездоминантные спальные районы: Ржевка-Пороховые, Сосновая Поляна, Юго-Запад, Ручьи, удаленные территории Калининского района, Купчино, почти весь Фрунзенский район. Если поблизости нет станции метро, то роль доминант начинают выполнять транзитные трассы либо исторически сложившиеся центры развития социальной инфраструктуры. Например, в северной части Фрунзенского района доминантой служит проспект Славы.
Ценообразующие факторы
Современное тяготение спроса на жилье к северным районам города определяется во многом тем, что там активно развивается социальная инфраструктура. В первую очередь это магазины, объекты индустрии услуг и развлечений. До недавнего времени на севере города роль социальной доминанты выполняла станция метро "Пионерская". Сегодня она делит свои функции со станцией "Комендантский проспект".
Кроме качества жилищного фонда и уровня развития социальной инфраструктуры, на ценообразование в спальных районах влияет еще один фактор. Из общего объема периферийных территорий Петербурга можно выделить подкласс – так называемые тихие спальные районы. Это ограниченные, небольшие — в несколько кварталов — зоны со сложившейся социальной инфраструктурой, неплохие с точки зрения качества жизни. Они расположены близко к метро, паркам, сетевым гипермаркетам или торговым комплексам. Отличаются неплохой транспортной доступностью, имеют однородный социальный состав жителей. Это территории смешанной застройки, где присутствуют как "кирпич", так и "панель". К ним относятся районы станций метро "Площадь Мужества", "Удельная", "Черная речка". А также западная часть Васильевского острова. Спрос на жилую недвижимость в этих частях города велик, ценник – соответствующий.
Важным ценообразующим фактором для спальных районов является и качество социального окружения. По этой характеристике особенно выделяется Приморский район. Социальный состав жителей здесь отличается от традиционного для населения спальных районов. Район характеризуется наличием современных панельных домов и развитием объектов социальной инфраструктуры.
Цены на квартиры в спальных районах зависят также и от близости к местам приложения труда. Например, основная проблема Юго-Запада — удаленность от деловых и промышленных районов. Плохая транспортная доступность также сильно снижает конкурентоспособность этого спального района на рынке жилья.
Первичный рынок
Строители хорошо понимают, что наиболее интересные с точки зрения качества объекты на рынке — это дома, возведенные на территории сложившейся застройки спальных районов. Приобретая там квартиру, покупатель получает возможность обосноваться в обжитом месте. Это позволяет ему пользоваться всеми преимуществами развитой социальной инфраструктуры, одновременно наслаждаясь плюсами нового дома. Большинство проектов уплотнительной застройки в спальных районах предусматривают наличие своей, отдельной, территории с собственным паркингом, объектами сферы услуг и системой охраны.
Сегодня в спальных районах к наиболее ликвидному сегменту вторичного рынка (малометражным однокомнатным квартирам) добавились квартиры в домах постройки последних пятнадцати лет. Цены на них значительно выше, чем на площадь в старом жилищном фонде. И спрос на подобные объекты будет только расти. Поскольку участки для ведения уплотнительной застройки в городе, хотя и присутствуют в немалом количестве, рано или поздно будут исчерпаны. Не стоит забывать и о том, что политика городских властей направлена на снижение доли уплотнительной застройки в общем объеме строительства и на развитие новых территорий. При этом жилые кварталы на новых территориях почти всегда отличаются неразвитой социальной инфраструктурой. Что вынуждает купивших квартиру в первой очереди дома, обитать на стройке еще несколько лет.
В перспективе спрос не изменится
"В течение десяти лет ситуация на рынке квартир в спальных районах практически не изменится, — считает начальник информационно-аналитического отдела ГК "Бюллетень Недвижимости" Сергей Бобашев. — Спрос на малометражное жилье эконом-класса в городе сейчас очень высок. Это видно по нынешнему ажиотажу на рынке, когда в первую очередь в цене вырастают малометражные квартиры на периферии".
В долгосрочной перспективе конкуренцию существующим спальным районам могут составить активно развивающиеся новые территории. Например, такой масштабный проект, как "Балтийская жемчужина", может существенно перераспределить спрос в спальных районах города. Правда, сейчас трудно предугадать, какого класса жилье там будет построено.
Сосновая Поляна — сегодня один из дешевых районов – может получить хорошие перспективы развития. Если на побережье Финского залива появятся сотни тысяч квадратных метров жилья и будет возводиться деловой и туристический центр, представления о Юго-Западе в целом и Сосновой Поляне в частности резко изменятся. А за этим может вырасти и общий ценовой рейтинг района.
Со временем будет увеличиваться спрос на квартиры в домах современной постройки (после 1995 г.). До недавнего времени на рынке таких предложений было мало. Постепенно их становится больше, и спрос на подобные объекты только растет. Лет через пять квартиры в недавно возведенных домах могут составить конкуренцию рынку строящегося жилья.
В свое время активно обсуждались перспективы развития малоэтажного, коттеджного строительства в пригородах. "Сейчас эти перспективы весьма туманны, - говорит Сергей Бобашев. - Даже при высоких ценах на городские квартиры, строительство коттеджей и таун-хаусов в удаленных районах Петербурга сегодня не интересно крупным застройщикам". Все удаленные районы грешат плохой транспортной доступностью, отсутствием бюджетной базовой социальной инфраструктуры (детских садов, поликлиник). Поэтому в ближайшее время коттеджи вряд ли составят существенную конкуренцию рынку квартир.
Обзор подготовлен по данным отдела аналитики ГК "Бюллетень Недвижимости"
В ближайших номерах "Бюллетень Недвижимости" продолжит публикацию аналитических обзоров петербургского рынка недвижимости. В следующий раз читателям будет предложен обзор сталинских домов.
