Когда речь заходит о жилой недвижимости в центре города, традиционно подразумеваются квартиры и комнаты в районах дореволюционной застройки. Это жилые кварталы Центрального и Адмиралтейского районов, практически вся Петроградская сторона и старая часть Васильевского острова.
Плюсы и минусы центра
Качество жизни в центральных районах Петербурга остается относительно низким. Причинами этого считают загазованность воздуха, неоднородный социальный состав жильцов, отсутствие зеленых насаждений и развитой социальной инфраструктуры. Например, охраняемых паркингов и магазинов. Причем оставляют желать лучшего именно продовольственные магазины, которых по сравнению со спальными районами в центре явно недостает.
А те, что есть, не могут похвастаться разнообразием и качеством продуктов. Это либо скромные лавки со скудным ассортиментом товаров, либо элитные продовольственные бутики с деликатесами по соответствующим ценам.
Качество жилищного фонда зачастую также не удовлетворительное. Квартиры в старых, не прошедших капитальный ремонт домах, как правило, имеют неудобные, «кривые» планировки, смешанные перекрытия, изношенные коммуникации. Во многих квартирах отсутствуют ванные комнаты. Нередко ванны в таких жилищах устанавливаются прямо на кухнях. Состояние лестниц, парадных, дворов, инженерной инфраструктуры часто самое плачевное.
Самое главное преимущество жилья в центре — это вид из окон, выходящих на набережные или основные магистрали города, и близость исторических и культурных достопримечательностей. К плюсам центральных районов можно отнести то, что большая часть лучших городских школ и вузов находится именно там. Чего, впрочем, нельзя сказать о детских садах и игровых площадках. Их там почти нет, и малышам негде гулять.
Замученные ностальгией
Несмотря на фактическое отсутствие условий для нормальной жизни, сделок по приобретению жилья в центре совершается довольно много. Большую часть покупателей таких квартир составляют москвичи — выходцы из Петербурга. Это чиновники или бизнесмены, живущие в столице, но из ностальгических чувств приобретающие недвижимость в родном городе. Немало среди желающих купить квартиру в центре Петербурга и жителей Тюмени и Перми.
Квартиры в центре привлекают также любителей антиквариата. У последних спросом пользуются расселенные коммуналки в домах девятнадцатого века с каминами и лепниной, видом из окон на воду, театр или дворец.
Элитные районы в депрессивных зонах
Условно центр города можно разделить на парадный и непарадный. В первом случае речь идет о видовых квартирах или апартаментах на центральных магистралях или набережных. Эти объекты принадлежат к верхнему ценовому сегменту. Во втором – о квартирах во вторых-третьих дворах. Данные объекты практически неликвидны. Не будучи видовыми, подобные квартиры имеют все недостатки, присущие жилью в старых частях города.
По-настоящему элитных районов, сложившихся в центре, практически нет. Исключение составляет так называемый золотой треугольник, ограниченный набережными Невы, Фонтанки, Невским проспектом и Исаакиевской площадью. Золотой треугольник привлекает покупателей из-за близости Невского проспекта и плотного расположения архитектурных памятников.
Район Таврического сада — исторически сложившаяся территория проживания советской элиты. С некоторой натяжкой элитным можно считать жилье на расположенных здесь Тверской и Таврической улицах. То же самое относится к квартирам на набережной Робеспьера, а также Кутузовской, Дворцовой и Английской набережных.
Сложившаяся парадная зона на Петроградской стороне — Каменноостровский и Большой проспекты. Ценник в этих местах в 2-2,5 раза выше, чем на территории непарадного центра. Дорогие кварталы Васильевского острова находятся в непосредственной близости от Стрелки и набережных. Здесь жилье покупается из соображений престижа. А широкий выбор многокомнатных квартир позволяет подыскать апартаменты практически на любой вкус.
Но даже в этих элитных районах дома заселены точечно. Зачастую полностью заселены только два или три здания. Нередко оказывается, что все квартиры фасадной части дома выкуплены исключительно состоятельными людьми. Классический тому пример — Фурштатская улица.
Плотность зданий и сооружений в центре города высока, и места для нового строительства здесь мало. Это связано с тем, что в свое время эти территории застраивались как центр имперской столицы, со всеми присущими ей особенностями. До революции здесь возводились в основном особняки, коммерческие, общественные и религиозные учреждениями. Жильцы в подавляющем большинстве просто арендовали площади в доходных домах: апартаменты, квартиры, комнаты, углы.
Накануне революции лишь 4% горожан (в основном высшие государственные чиновники) имели недвижимую собственность в Петербурге. После октябрьского переворота частных собственников квартир в городе не стало вообще, а бывшие доходные дома были уплотнены до предела. Основная проблема современного центра города – и это касается не только рынка жилья, но и рынка коммерческой недвижимости - в том, что Петербург больше столицей не является. Поэтому территории, предназначенные под представительские функции, не развиваются.
В центре сегодня реализуются лишь несколько проектов новой многофункциональной (в том числе и жилой) застройки. Первый из них — «Парадный квартал». Это территория, ограниченная Виленским переулком, улицами Радищева, Кирочной и Парадной. Другой подобный проект — «Набережная Европы» в Петроградском районе между набережной Малой Невы, проспектом Добролюбова, площадью при въезде на Биржевой мост и будущим продолжением улицы Талалихина.
Новое строительство в центре города ведется точечно и всегда позиционируется как элитное жилье или бизнес-класс. Впрочем, не всегда заявленное соответствует действительности. Дефицит свободных земель заставляет очень плотно застраивать имеющиеся участки. В результате — теснота и отсутствие изолированной охраняемой территории, являющейся неотъемлемой частью вновь возводимого элитного жилья.
Перспективы развития
«Ценник на ликвидное, парадное жилье в центре будет только расти, а неликвид – дешеветь, — считает начальник информационно-аналитического отдела ГК "Бюллетень Недвижимости" Сергей Бобашев. — Темпы роста цен на квартиры в непарадном центре будут существенно ниже до тех пор, пока он не будет полностью перестроен или не изменится его функция. Ликвидное жилье в центре города быстро находит покупателя, стоит дорого, и цены на него растут очень быстро. Но таких объектов предлагается мало».
Перспективы дальнейшего ценового роста прежде всего связывают с пресловутым переездом федеральных ведомств и штаб-квартир крупных компаний. Но пока развитие рынка жилья происходит благодаря реализации в городе масштабных архитектурных проектов. Например, строительству второй сцены Мариинского театра и реконструкции Новой Голландии.
Такие проекты быстро повышают интерес к жилью в окружающих кварталах. Цены вокруг Новой Голландии уже сейчас начинают расти, несмотря на то, что район остается депрессивным. Похожий интерес на рынке в свое время вызвали объекты, расположенные на 6-й и 7-й линиях Васильевского острова, когда было решено превратить их в пешеходную зону с соответствующим благоустройством. В течение года цены там выросли на 15%.
В центре также очень развита аренда жилья. Из-за недостаточного количества гостиниц и дороговизны их услуг, особенно быстро будет развиваться посуточная сдача квартир. Количество предлагаемого в аренду жилья в центре в 1,5-2 раза выше, чем в остальных частях города.
| В ближайших номерах «Бюллетень Недвижимости» продолжит публикацию аналитических обзоров петербургского рынка недвижимости. В следующий раз читателям будет предложен обзор рынка спальных районов Петербурга. |
