– Николай Витальевич, долгое время считалось, что земельные торги являются невостребованными. Крупные застройщики имели неприкосновенный запас на несколько лет вперед и не спешили участвовать в аукционах. Теперь ситуация, судя по всему, начинает меняться?
– Результаты говорят сами за себя. В качестве иллюстрации можно взять последние торги, состоявшиеся 6 июня. Цены на участки в Приморском районе выросли в среднем в три-четыре раза. Пока еще нельзя говорить об ажиотажном спросе, но чем больше будет проходить торгов и, главное, готовиться полных пакетов документов – тем тише станет голос тех, кто говорит о невостребованности.
– Последние изменения в Закон «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» существенно подняли максимальную планку вознаграждения разработчикам пакетов документов для торгов. Почему Комитет по строительству не перезаключает договоры на разработку документации на более выгодных условиях?
– Потому что условия действующих на сегодняшний день договоров установлены по результатам конкурсов. И просто так их изменить невозможно – в силу закона. Мы будем вынуждены либо расторгнуть имеющийся договор и провести новый конкурс, либо, воспользовавшись теми правами, которые предоставляют вновь принятые поправки, заключить по заявлению с разработчиками документации новый договор. Но это станет возможным только после того, как выйдет соответствующее постановление Правительства СПб, регламентирующее последнее нововведение.
– Помимо поправок в Закон «О порядке предоставления…» в мае сего года вышло также Постановление городского Правительства «Об утверждении Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти по вопросам подготовки и согласования документации по планировке территорий». Кто был инициатором принятия этого документа?
– Федеральный законодатель в лице Государственной думы, приняв в конце 2004 года новый Градостроительный кодекс, сильно изменил так называемый пакет документации, необходимый для предоставления земельного участка или объекта недвижимости хоть на торгах, хоть целевым назначением. По сути дела пакет документов превратился в проект планировки территории. В его состав входит собственно проект планировки, проект межевания территории и, как конечный результат, градостроительный план земельного участка, который определяет виды разрешенного использования земли. Что же касается определения имущественно-правового статуса и прочих мелочей, то по сравнению с разработкой проекта планировки это действительно мелочи.
К сожалению, наши градостроители до настоящего времени так и не смогли формализовать порядок разработки и утверждения проекта планировки. Пришлось этим заниматься строителям – ведь именно на нас возложена ответственность за исполнение приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Поэтому инициатором Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 16 мая, о котором вы упомянули в своем вопросе, стал Комитет по строительству.
– Не могли бы вы кратко сформулировать его принципиальные положения?
– Мы постарались в этом довольно компактном документе, раз в десять меньшем, чем в версии, предложенной Комитетом по градостроительству и архитектуре, изложить основные этапы разработки и утверждения проектов планировки. В том числе установить сроки согласования – как для органов исполнительной власти субъекта Федерации, так и для территориальных управлений федеральных органов, по согласованию с ними. На наш взгляд, регламентация сроков позволит не только ускорить процесс подготовки проектов планировки и взаимодействия госорганов, но и, в первую очередь, даст возможность определить необходимый и достаточный объем исходных данных и степень проработки материалов проектирования на стадии проекта планировки. Те жесткие рамки, которые устанавливает постановление, на мой взгляд, заставят их искать внутренние резервы, чтобы в более сжатые сроки рассматривать и давать заключения по проектам планировки.
– После вступления в силу нового Градостроительного кодекса процесс подготовки документации значительно усложнился. Можно ли говорить о том, что эта работа скоро станет на поток?
– На сегодняшний день Комитетом по строительству принято около 200 решений о разработке проектов планировки, еще 50 заявок находятся в стадии рассмотрения. Их можно разбить на три условных группы.
Во-первых, это пакеты документов, подготовленных органами исполнительной власти: Комитетом по строительству, Комитетом по стратегическим инвестициям и КГА. К сожалению, пока данная категория составляет небольшой сегмент порядка 25–30 территорий.
Во-вторых, разработкой проектов планировки активно занимаются собственники бывших сельхозземель в Ручьях, Шушарах и тому подобных территорий. Они заинтересованы в том, чтобы придать своим участкам легитимный статус после перехода из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель, пригодных для деловой, общественной или жилой застройки. Это, наверное, самый большой пласт заявителей.
И третья группа – те, кто выиграл конкурсы на право подготовки документации для проведения торгов.
Поскольку до 16 мая не было вообще никакого порядка – и федеральный, и местный законодатели хранили молчание – на торги готовилось минимальное число земельных участков. Просто не было понимания, что и как делать. Комитет по строительству первым прошел этот путь, готовя пакеты документов по кварталам 56 и 59 Северо-Приморской части, и на основании накопленного опыта подготовил Постановление «Об утверждении Положения о порядке взаимодействия органов исполнительной власти…», о котором мы говорили выше. Оно также было усилено позициями по срокам согласования, выработанными на совещаниях у вице-губернатора Александра Вахмистрова и у губернатора Валентины Матвиенко. На сегодняшний день это – наиболее понятный путь…
– …и он закреплен в соответствующем постановлении. А последние поправки в Закон о торгах вводят новое понятие «потенциальный инвестор». Таким образом, лицо, имеющее намерение участвовать в инвестиционной деятельности, получает право готовить пакеты документов на участки под застройку. Большинство заинтересованных наблюдателей полагают, что это нововведение будет способствовать повышению эффективности земельных торгов.
– Если с практической реализацией новых положений закона не возникнет чисто технических затруднений, то так оно, скорее всего, и произойдет. В то же время необходимо отметить, что отныне разрабатывать документацию для торгов (читай: проект планировки) позволительно сразу нескольким компаниям. На этом, кстати, настаивали коллеги из Комитета по управлению городским имуществом и депутаты Законодательного Собрания.
Получается довольно-таки странная ситуация, когда на одну и ту же территорию можно смотреть с разных точек зрения. Одному «потенциальному инвестору» (специализирующемуся на жилищном строительстве) она видится застроенной многоэтажными жилыми домами. Другому, допустим, владельцу сети гипермаркетов, совсем по-другому. А есть архитектурные мастерские, которые настаивают на малоэтажной застройке. Поэтому в идеале, конечно, проекты планировки должны готовиться органами исполнительной власти, и нужно, чтобы эта работа финансировалась за счет средств городского бюджета. В таком случае можно будет сформировать по-настоящему взвешенную позицию, которая учитывала бы интересы и государства, и общественности, и частных лиц.
Возможно, уже в скором времени мы к этому и придем. Но для достижения данной цели необходимо не только повысить доходную часть бюджета, но и качественно поднять уровень подготовки проектировщиков.
– В чем же все-таки главная проблема разработки проектов планировки?
– Наши проектировщики еще с советских времен были приучены действовать от обратного. На домостроительном комбинате создавалась серия жилых зданий, типовые школы и детские сады. Сначала рисовалось объемно-планировочное решение, а потом на него «насаживалась» внутриквартальная планировка: проезды, немножко зелени и так далее.
Сейчас федеральный законодатель в корне изменил приоритеты. Прежде всего должна быть создана концепция развития территории, определены зоны земель общего пользования, зоны для размещения социальной инфраструктуры, проведены дороги. И только после этого нужно формировать земельные участки, на которых будет возведено жилье и объекты коммерческой недвижимости.
Эти объекты построит тот, кто выиграет торги, и победитель аукциона сам придумает, какой конфигурации и какой плотности будет застройка. Спланировать комфортную для проживания среду, не имея типовых проектов, действительно, совсем не просто. Однако если мы хотим двигаться дальше, придется находить решения.
– Часто приходится слышать о серьезном дефиците земельных участков, который якобы имеет место быть в Санкт-Петербурге и определяет состояние первичного рынка. В последнее время именно этим дефицитом принято объяснять и стремительный рост цен на жилищном рынке. Крайнее проявление экстремизма так формулирует перспективы этого роста: «Догоним Москву и остановимся». Что вы думаете по этому поводу?
– Москву мы никогда не догоним по цене предложения. Относительно же надуманного дефицита должен сказать, что на сегодняшний день застройщикам выдано под проектирование и строительство более чем значительное количество земельных участков. В общей сложности на них можно возвести свыше 7 млн кв. метров жилья. Платежеспособный спрос в Северной столице уже четыре года остается на одном и том же уровне – этот стабильный показатель составляет примерно 2,5 млн кв. метров в год. Нетрудно подсчитать, когда начнется настоящий дефицит и каков запас прочности. Сокращение предложения на самом деле иногда происходит, но это естественный процесс. Сами застройщики, что называется, придерживают квартиры. Если цена растет каждый день, то почему же не придержать?
Безусловно, драматизировать ситуацию не стоит. Периоды стагнации и активного роста, сменяющие друг друга, при рыночной экономике неизбежны. Они были и они будут. Отечественный рынок недвижимости, и петербургский в частности, в достаточной степени окреп, чтобы спокойно переносить такие колебания и оставаться стабильным.
Досье «БН»
Николай Витальевич Крутов родился 23 декабря 1956 года в Ленинграде. В 1984 году окончил Ленинградский государственный университет по специальности «Правоведение». В 1997 году получил дополнительное образование по специальности «Экономика и управление на предприятии» в Санкт-Петербургском государственном университете. Трудовую деятельность начал в 1974 году. В Комитете по строительству администрации Санкт-Петербурга работает с 1997 года: сначала старшим юрисконсультом, а с 1998 г. – начальником юридического отдела. С 21 ноября 2005 г. – первый заместитель председателя КС. Женат, имеет дочь.
