С 1 января текущего года значительно повысились базовые ставки и коэффициенты, используемые при расчете арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки. Данные показатели почти вплотную приблизились к уровню цен, сложившихся на вторичном рынке аренды помещений. По мнению автора поправок, депутата ЗС Алексея Белоусова, в данной ситуации применение метода индивидуальной оценки при заключении долгосрочных договоров аренды нецелесообразно.
Для малых и не только
Согласно предложенным коррективам при передаче объектов нежилого фонда на срок более 10 лет, арендная плата за них будет начисляться в соответствии с методом массовой оценки. По мнению г-на Белоусова, такой переход будет особенно актуален для субъектов малого бизнеса. По предварительным подсчетам, в этом случае затраты арендаторов в процессе заключения договоров снизятся на 20-30 тыс. рублей, а сроки подготовки соответствующих документов сократятся на 1,5-2 месяца. При этом сама процедура должна стать более прозрачной.
Еще одной особенностью утвержденного документа стало введение упрощенной схемы авансирования платежей. Теперь предоплату можно сделать за любой период действия договора аренды, как с использованием процедуры дисконтирования, так и без таковой. В соответствии же с действующей редакцией документа, подлежащая выплате сумма авансированного арендного платежа должна быть в обязательном порядке дисконтирована. По словам Алексея Белоусова, реализация упрощенной процедуры авансирования арендной платы позволит существенно упростить порядок внесения платежей за съем помещений. Вместе с тем депутат считает, что благодаря данной схеме значительно сократятся сроки прохождения различных согласований.
Без права выбора
В свою очередь представители бизнеса не склонны делать поспешные выводы о безусловной пользе поправок. Так, по мнению советника ЗАО «ВМБ-Траст» Евгения Рязанцева, отсутствие возможности использовать при заключении долгосрочных договоров метод индивидуальной оценки значительно ограничит права участников рынка. «Индивидуальная оценка всегда была более эффективной, с точки зрения получения доходов бюджета и затрат арендаторов. На мой взгляд, более разумно законодательно предоставить съемщикам помещений право выбора – осуществлять оценку арендуемых объектов в индивидуальном либо в массовом порядке», - считает г-н Рязанцев.
По его словам, идея предоставления возможности авансирования арендных платежей без дисконтирования безусловно хороша, однако пока непонятно, каким образом данное положение будет реализовываться на практике. «В документе не сказано, кто именно будет решать: производить расчет арендной платы с дисконтированием или без такового. Момент весьма спорный и требует обязательного уточнения», - отметил Евгений Рязанцев.
Аналогичного мнения придерживается и президент Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) Юрий Борисов. Он полагает, что документ нуждается в корректировке. В частности, необходимо определить, кто именно будет решать вопросы, связанные с дисконтированием арендной платы, - этот пункт является одним из важнейших, которые необходимо прописать в первую очередь. «Судя по всему, городская власть считает, что в ряде случаев массовая оценка гарантирует более высокий доход, поскольку постепенно приближается к значениям индивидуальной. Однако такое положение дел может оторвать кусок пирога оценщиков», - считает президент ГУД.
Пряник после кнута
Скорее всего, Валентина Матвиенко подпишет законопроект уже в ближайшие несколько дней. Присутствующий на заседании городского парламента представитель губернатора Михаил Бродский не высказал ни единого замечания к документу.
По мнению директора департамента оценки, консалтинга и аналитики компании «Коммерческая недвижимость. Бекар» Игоря Лучкова, проект полностью вписывается в рамки городской политики по максимизации доходов от недвижимого имущества. С 1 января текущего года введены новые коэффициенты определения арендной платы, в результате чего во многих случаях цена аренды выросла в 3-4 раза. Однако такое положение вещей не привело к массовой переоценке объектов по индивидуальной методике: рыночные ставки пока что продолжают оставаться несколько выше или на таком же уровне, что и арендная плата, рассчитанная исходя из массовой методики.
Согласно действующему законодательству индивидуальная (то есть рыночная) оценка объектов предусматривается во всех случаях, когда речь идет о зданиях и помещениях площадью свыше 1,5 тыс. кв. м. Таким образом, город привязывает стоимость арендной платы наиболее крупных и, следовательно, доходных объектов к рыночным ставкам. «Теперь, после шока, вызванного у многих представителей бизнеса взлетевшими ценами, город делает некоторые послабления: после кнута можно дать небольшой пряник. При этом доходная часть бюджета почти не уменьшится – новая практика коснется некрупных (до 1,5 тыс. кв. м) помещений», - говорит Игорь Лучков.
Напомним, что Закон «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» был утвержден городским парламентом в июне 2004 года. Документ определяет методы индивидуальной и массовой оценки, порядок расчета арендной платы, а также Положение о порядке возмещения затрат арендатора на выполнение работ по капитальному ремонту арендуемого здания или помещения.
