Сам факт принятия Госдумой в первом чтении поправок в Закон «Об участии в долевом строительстве…» нельзя не оценить положительно. Он свидетельствует о том, что законодатели наконец-то поняли, что при разработке документов такого рода необходимо прислушиваться к мнению профессионалов-строителей. К сожалению, на это ушло полтора года, что ощутимо сказалось на работе инвестиционно-строительного комплекса страны. С оценкой сути поправок – сложнее. Довольных ими пока нет.
О дольщике бедном
Основная проблема, которую Закон № 214 «О долевом участии в строительстве…» создает для дольщиков, заключается в том, что они чрезмерно защищены этим нормативным актом от застройщиков. Чувствуя свою уязвимость, застройщики не стремятся к заключению договора долевого участия. Внесенные в прошлую среду поправки не устранили этой проблемы. То есть не сделали ДДУ привлекательным для застройщика. А на предварительный договор купли-продажи, который сегодня предлагают подписывать дольщикам, Закон № 214 не распространяется.
Выходит, что для дольщика внесенные изменения мало что меняют. «Когда поправки станут удовлетворять застройщика настолько, что он согласится заключать именно ДДУ, тогда можно будет рассуждать, как изменения в закон повлияют на интересы дольщиков, – говорит председатель совета директоров Консультационного Центра Долевого Строительства и Недвижимости Анна Максимова. – Поправки же, внесенные на сегодняшний день, не подтолкнут застройщиков к заключению ДДУ».
Шаг вперед, два – назад
Представители строительного сообщества принятыми коррективами тоже недовольны. Например, штрафные санкции значительно смягчены. Тем не менее, по мнению директора Ассоциации «Строительно-Промышленный комплекс Северо-Запада» Михаила Викторова, штрафы по-прежнему остаются неоправданно высокими.
Кроме того, в новую редакцию закона включен механизм залога пятен застройки в качестве обеспечения банковского кредита. Однако действовать эта система, скорее всего, не будет. «Пятно застройки можно заложить, если оно находится в частной собственности. А если в собственности города? Земля, кроме того, может быть и с обременениями. В таком случае ее стоимость будет вообще нулевой, если не отрицательной», – говорит Михаил Викторов.
Возможности расширены?
Считается, что законопроект с поправками якобы расширяет перечень случаев, в которых допускается привлечение средств граждан в долевое строительство. Так, средства могут привлекаться не только в рамках договора участия в долевом строительстве, но и путем выпуска специальных строительных облигаций. Как альтернатива долевому участию выпуск облигаций, несомненно, интересен. Но использовать его для привлечения средств граждан по ряду причин будет непросто.
Проблема в том, что для выпуска облигаций необходимо пройти процедуру их регистрации. Она достаточно трудоемка и может занять от трех до пяти месяцев. При этом она не избавит застройщика от подготовки, публикации и регистрации пакета документов в соответствии с требованиями Закона № 214. То есть срок еще вырастет. У эмитента возникнут дополнительные расходы по сопровождению сделок: депозитарий или регистратор, обязательное раскрытие сведений в прессе, дополнительные сотрудники для написания проспекта эмиссии и сопровождения и т. д.
По законодательству срок размещения облигаций не может превышать одного года с момента регистрации проспекта эмиссии. Иначе размещение будет признано несостоявшимся. А время строительства здания варьируется от полутора до трех лет. Как быть с разницей в сроках?
Стоимость облигации должна быть фиксированной. Она рассчитывается исходя из площади дома. Значит, стоимость квадратного метра во всех квартирах дома будет одинаковой. На практике это труднореализуемо. Дело в том, что стоимость 1 кв. м в однокомнатной квартире выше, чем в трехкомнатной. На рынке продаются квартиры, а не квадратные метры. Каким образом имущественный эквивалент (в данном случае – квадратные метры) будет «привязан» к конкретной квартире? Если предварительным договором, то это опять договор долевого участия.
По мнению финансового директора Корпорации «Петербургская Недвижимость» Сергея Староверова, для эффективного использования облигаций в качестве инструмента привлечения средств покупателей (бывших дольщиков) внесения упомянутой поправки недостаточно. Возникает необходимость разработки дополнений в законодательство РФ о ценных бумагах. Только в этом случае нововведение станет применимым на практике.
Поправки проблему не решат
Очень скептически к предложенным изменениям отнеслись и представители власти. По мнению вице-губернатора Петербурга Александра Вахмистрова, обсуждать и оценивать эти коррективы бессмысленно. «К сожалению, даже в случае принятия поправок в трех чтениях, они не решат основной проблемы: Закон № 214-ФЗ по-прежнему остается нерабочим. Об этом мы говорим давно: с принятием закона строители не имеют права работать по-старому, однако в то же время механизмы работы в соответствии с новым законодательством не прописаны – отсутствуют соответствующие подзаконные акты», – прокомментировал работу депутатов Госдумы вице-губернатор.
Это в очередной раз доказывает отсутствие единой государственной политики и разрозненность законодательства в строительной сфере.
