Не успели застройщики порадоваться тому, что депутаты Госдумы взялись за переработку печально известного Закона «Об участии в долевом строительстве…», как получили новый повод для беспокойства. Федеральная служба по финансовым рынкам России направила в Правительство РФ проект постановления «О требованиях к минимальному значению собственных денежных средств застройщиков…».
Грядут бурные обсуждения
Согласно документу, разработанному по поручению ФСФР Институтом фондового рынка и управления, каждому застройщику для осуществления проекта строительства жилья придется располагать собственным капиталом в размере не менее 10% от общей суммы инвестируемых средств. Только в этом случае компании будут иметь право привлекать деньги дольщиков.
Новый документ вызвал неоднозначную реакцию на строительном рынке, насторожив прежде всего небольшие и средние компании. «Если постановление будет принято, у нас просто не хватит средств для строительства», – прокомментировали инициативу ФСФР в одной из строительных компаний нашего города. С этим мнением соглашаются и в Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», прогнозируя, что положения разработанного проекта ждет бурное обсуждение в Госдуме.
«Если Правительство установит предлагаемую Службой по финансовым рынкам планку, то средства, которые застройщик должен резервировать, будут закладываться в себестоимость строительства. Не все компании в настоящее время могут это себе позволить», – говорит генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Михаил Викторов.
Рынку предстоит чистка
Как сказал Михаил Викторов, новый документ противоречит общемировой инвестиционной практике, согласно которой компании с помощью минимальных собственных средств привлекают максимальный объем заимствований извне. Сегодня эти законы действуют и в России. Застройщики ими успешно пользуются, и это обеспечивает довольно высокие темпы жилищного строительства.
Впрочем, не все строители бьют тревогу. Некоторые из них уверены в одном: если Правительство примет постановление, структура отрасли изменится. И не обязательно в худшую сторону. Например, для крупных компаний предлагаемая схема не страшна. Скорее, наоборот, выгодна и привычна. Многие из них начальную стадию работ и без указок сверху проводят на собственные средства, начиная привлекать деньги частных инвесторов позже. Если Правительство одобрит проект постановления Федеральной службы по финансовым рынкам, со строительного рынка исчезнут компании, не имеющие серьезных ресурсов и не представляющие серьезной конкуренции, но отнимающие у крупных холдингов часть прибыли.
В результате инициатив ФСФР на строительном рынке останется несколько крупнейших строительных корпораций. Работающие в тесной связке со строителями риэлтеры уверены, что это пойдет на пользу рынку. По мнению генерального директора Петербургского отделения компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Марины Сорокиной, чистка придаст рынку устойчивость и определенность. Вместе с тем риэлтеры считают, что 10% от общей суммы инвестиций – не так уж много, и надежность проекта они не гарантируют. Настоящая уверенность в застройщике может быть, только если его собственные вложения составят 40% от общей стоимости проекта.
О чем говорит опыт
Ситуация, в которой может оказаться строительный рынок в случае принятия Правительством данного проекта постановления ФСФР, – не единственная в российской экономике. Если проанализировать практику регулирования рынка страхования, можно найти очевидное сходство. Так, новая редакция закона «Об организации страхового дела в Российской Федерации» установила высокие требования к размеру уставных капиталов страховых компаний. К 1 июля 2007 года их уставный капитал должен быть увеличен до 30–120 млн руб., – в зависимости от вида деятельности. «В результате мелкие страховые фирмы прекратят или уже прекратили свою деятельность. Но на общем состоянии рынка страхования это никак не отражается. На строительным рынке события могут развиваться так же», – говорит генеральный директор страхового общества «Прогресс Нева», директор петербургского филиала «Ренессанс Страхование» Сергей Ковальчук.
Панацея?
Теоретически от проявленной ФСФР инициативы должен выиграть потребитель, ведь суть в том, что надежность компаний повысится. Но, по мнению Сергея Ковальчука, для обеспечения надежности строительного проекта просто вложить в него больше собственных денег недостаточно. В случае нецелевого использования средств вложения даже большие, чем 10% от общей суммы, не смогут повысить надежность застройщика.
Впрочем, 10% собственных средств – еще не окончательная цифра. Она будет неоднократно обсуждаться с участниками и экспертами рынка и вполне может быть уменьшена. Во всяком случае, по словам Михаила Викторова, строители будут бороться за ее изменение в сторону сокращения. И, по его мнению, депутаты Госдумы к этому готовы. В Комитете по строительству нам сказали, что обсуждать этот проект пока преждевременно, так как он еще даже не одобрен Правительством и является всего лишь инициативой. Вместе с тем, по мнению представителей КС, вытеснение мелких компаний с рынка крупными строительными холдингами – процесс вполне закономерный. Остается только надеяться, что риски покупателей квартир при этом действительно снизятся.
