В середине марта Министерство юстиции РФ зарегистрировало приказ Федеральной службы по финансовым рынкам России «Об утверждении Методических указаний по заполнению форм ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства».
Согласно документу отчетность составляется на основе индивидуальных данных застройщика, информации о создаваемых объектах недвижимости, а также сведений бухгалтерского учета и иных документов застройщика.
Прошлись по верхам
От новых методических указаний профессиональное сообщество, кажется, ожидало большего. По мнению генерального директора Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Михаила Викторова, они носят слишком общий, если не сказать, поверхностный характер.
По содержанию методические указания не многим отличаются от форм отчетности, утвержденных постановлением Правительства РФ № 645 от 27.10.2005 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства». В связи с этим многие, в основном, практические вопросы, связанные с заполнением форм ежеквартальной отчетности застройщиков, так и остались не решенными. Более того, возникли новые.
Например, в указаниях по заполнению формы «Сведения о многоквартирном доме, строящемся с привлечением денежных средств участников долевого строительства» в каждом из подпунктов упоминается «отчет о многоквартирном доме, возводимом застройщиком с привлечением денежных средств дольщиков». Не ясно, понимается ли под данным отчетом сама форма или это отдельный документ, дополнительно установленный методическими указаниями?
Появились и новые бюрократические обременения. Например, вместе с необходимостью оповещать о дате и месте публикации проектной декларации, методические указания дополнительно требуют публиковать договор о ее размещении.
Поясните нормативы
По мнению директора Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса Павла Созинова, новые методические указания страдают отсутствием конкретики. Очевидно, что разработчики не опирались на реальную практику рынка. Между тем такая возможность есть. «Шестилетний опыт работы ЭСОН позволяет при финансовом аудите строительных компаний опираться на реальные данные, полученные при экспертизе предприятий, - говорит директор организации. – Ведь набор инструментария для финансового аудита должен быть строго определен».
Прежде всего, четко должны быть обозначены коэффициенты, на которые опираются эксперты. Не менее точно опытным путем должна быть определена шкала значений этих коэффициентов. Однако в предложенной методике можно видеть обратное.
Так, в указаниях по заполнению формы «Сведения об использовании застройщиком привлеченных денежных средств участников долевого строительства» установлена необходимость отражать изменения показателей привлеченных денежных средств «в количественном и качественном выражении за отчетный период». Что подразумевают разработчики под «количественным и качественным выражением», из контекста не ясно.
Указания по заполнению формы «Сведения о размере собственных средств и нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика» отсутствуют полностью. Неопределенными остались требования к размеру собственных средств застройщика, порядок расчета размера этих средств и нормативы оценки его финансовой устойчивости. Хотя именно они более всего интересовали строителей. Нарушение этих требований влечет применение санкций в отношении компании, вплоть до приостановления ее деятельности.
Наконец, в методических указаниях нет ответа на вопрос, кто же все-таки будет исполнять прописанные в этом документе функции – сама Федеральная служба по финансовым рынкам или иной надзорный орган. Думается, что для строительного комплекса, испытывающего сильное влияние местных проблем, наиболее оптимален региональный надзор.
Стоило ли стараться?
Впрочем, этот приказ вряд ли что-нибудь исправил, даже если бы был прописан корректно: все изменения уже произошли, и исполнять приказ сегодня некому. В свое время рынок благополучно пережил появление Закона № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве...», во исполнение которого издан Приказ. К счастью, свобода предпринимательства и договора позволяет гибко выстраивать договорные отношения. Поэтому застройщики нашли другие легальные формы работы с клиентами.
Рынок легко перешел на новые схемы, сохранив тот же баланс интересов. Эти правила устроили как строителей, так и дольщиков. Что неудивительно: в отличие от многих нормативных актов, они соответствует естественным рыночным процессам. По существу, увеличился лишь бумажный оборот, обеспечивающий новые схемы.
Вместе с тем, появление новых процедур пользы рынку не приносит. Зато требует дополнительных денег, а значит, способствует росту цен, снижению темпов и объемов строительства. «Подобное нормотворчество препятствует реализации такого нужного проекта, как "Доступное и комфортное жилье – гражданам России", который сегодня пытаются запустить в регионах, - говорит президент ИС ФПГ "РОССТРО" Александр Макаров. – Воплощение столь масштабного замысла требует упрощения процедур выделения земли, согласования предпроектных проработок, соинвестирования и участия в проектах по строительству жилья. Закон № 214 и подзаконные нормативные акты, наоборот, приводят к удорожанию и замедлению строительства».
