Как сделать куплю-продажу или обмен жилья особенно выгодными? Формула проста: продать наше жилье как можно дороже и как можно быстрее. В обеих частях этой формулы повторяется словечко «можно». Степень же дозволенности в данном случае нам диктует рыночная ситуация. И чтобы покупатель, при наличии достаточного выбора, захотел выложить «максимально допустимую» сумму именно за вашу недвижимость (или хотя бы не пытался торговаться), особенно если это – сделка со встречной покупкой, необходимо грамотно подготовить объект к продаже.
Роль товарного вида продуктов и изделий для их реализации на потребительском рынке мы уже давно сумели оценить. Продукты в рваной и грязной упаковке, бытовая техника в корпусе с трещинами и царапинами мало привлекательны даже с существенной скидкой. И «уходят» лишь при более чем впечатляющем снижении цены. Зато когда речь идет о недвижимости, многие клиенты яростно сопротивляются настоятельным рекомендациям риэлтера навести красоту в продаваемой (обмениваемой) квартире. И отказываются понимать, насколько благоприятное впечатление об объекте значимо для потенциального покупателя, как важно подать товар лицом.
Кому это надо?
Внутренний голос нашептывает инертным гражданам: «А кому и зачем это надо? Вот въедет новый хозяин — пусть клеит и красит, как ему нравится!». На самом деле радение о чужих вкусах чаще прикрывает собственную лень. «Экскурсионный период», когда покупатели идут на просмотры довольно бойко, но затем впадают в задумчивость и растворяются в неизвестности, затягивается. Отдельные индивидуумы начинают усиленно торговаться, нагло заявляя: «Да здесь одного ремонта на многие тысячи долларов!».
Причину же происходящего мы предпочитаем видеть отнюдь не в том, что отмахнулись от советов специалиста: видно, риэлтер недостаточно активно рекламирует наш объект, не тех клиентов водит... На самом деле ваш агент вполне добросовестный. Но в ответ на наше яростное сопротивление его рекомендациям он попросту умыл руки и занял выжидательную позицию. Все равно когда-нибудь выставленный им объект «уйдет». Вот только когда – и каковы будут цены к этому моменту, например, на необходимую вам встречную покупку? А если она не нужна, стоит ли терять драгоценное время (или снижать цену ради ускорения процесса)? Поэтому давайте сразу преодолевать инерцию и по возможности делать максимум для того, чтобы быстрее и удачнее продать недвижимость.
С точки зрения покупателя, квартиры делятся на три основные категории: «убитая», где надо все менять и реконструировать, «обшарпанная», в которую не переедешь без предварительного косметического ремонта, а также типа «въехал и живи». Последний вариант покупают быстро, охотно, без торга. Чтобы квартира понравилась, она должна производить впечатление просторной и комфортной. Начнем с самого несложного, но очень важного — с борьбы за визуальное пространство.
Обойтись ли малой кровью?
Для начала стоит устроить «итальянский новый год» — избавиться от вещей, десятилетиями копившихся по принципу «а вдруг когда-нибудь пригодятся». Пережившие эпоху тотального дефицита, все мы немножко плюшкины... Но то, что еще не так давно гордо именовалось нажитым добром, уже перекочевало в разряд старого барахла. Поэтому срочно проинспектируем антресоли, стенные шкафы, лоджии. Совершим несколько рейсов к мусоропроводу, а на освободившееся место пристроим рассованные по углам чемоданы, рулоны, пакеты, без содержимого которых нам не обойтись на новом месте. Что-то вывезем на дачу, отправим в комиссионку или презентуем соседям.
В расчищенном от хлама жилище стоит и мебель переставить. В серийных квартирах самая большая комната чаще всего имеет вытянутую форму. Плюс классическая обстановка: по одну сторону «стенка», напротив диван или «тройка». Венчает композицию из мягкой мебели «богатый» ковер на стене. Как средство шумо- и теплоизоляции он, конечно, неплох, да только его насыщенный цвет и яркий крупный рисунок создают нежелательный оптический эффект: стена с ковром «наезжает» на зрителя, еще больше сужая пространство, и визуально уменьшает помещение. В итоге комната, являющая собою вполне сносный прямоугольник, приобретает вагонообразный вид. Как бороться?
Ковры стоит убрать в кладовку до лучших времен. «Стенку» разогнать по углам или вынуть и переставить пару секций в другое место. Так в сплошной мебельной поверхности образуется ниша. В ней размещаем зеркало или репродукцию пейзажа с перспективой — что-то такое, куда взгляд устремляется и «проваливается», оптически удаляя плоскость стены. Аналогично «раскидываем» по комнате мягкую мебель, чтобы она не стояла в линию. Вот увидите, вам понравится результат. И вы используете этот же принцип расстановки и в новой квартире.
Не стоит обижаться на риэлтера, который, если ремонт вам явно не под силу, настаивает на генеральной уборке и «мелкой штопке». Этим он вовсе не ставит под сомнение вашу чистоплотность. Просто любое жилье, даже очень ухоженное, все равно с годами утрачивает свежесть. Мы этого не замечаем, но заинтересованный глаз покупателя зорок. Чтобы создать благоприятное общее впечатление, следует тщательно вымыть двери и окна, закрыть специальными накладками места вокруг выключателей, подклеить отставшие уголки обоев.
Отдельного внимания потребует сантехника: на ней не должно остаться ни малейшей желтизны, выдающей качество воды и состояние труб. Отмыв стекло и кафель до зеркального блеска, смело вворачивайте мощные лампочки.
Кроме того, в период показа квартиры большинство из нас становятся добровольными помощниками дворника — особое значение стоит придавать чистоте подъезда, лестницы, освещению на площадке. Ведь имидж вашего жилища – позитивный или негативный, для потенциального покупателя начинает складываться от самого входа в подъезд.
Какой ремонт оправдан?
Впрочем, если ремонт в квартире был давно, все изложенное выше – только полумеры. Предпродажная отделка не требует особых затрат. Зато средства, вложенные в освежающую «косметику», окупаются в несколько раз и существенно ускоряют продажу. Конечно, необходимость придать квартире товарный вид за счет экономичного ремонта касается только типового жилья и небольших квартир в центре. Стоимость же евроремонта в хрущевке или «кораблике» продавцу никогда не вернуть, а ценность его в глазах покупателя подобного жилья не столь высока. Между тем кредитоспособный покупатель больших апартаментов, наоборот, мало заинтересован в предпродажном «макияже» объекта – он приобретает «количество метров в определенном месте».
Итак, планируя продажу или обмен, срочно беритесь за дело. Начинаем с потолков. На газифицированной кухне придется особенно потрудиться. Потолок приобретает коричневато-желтый оттенок за 2–3 года даже при наличии вытяжки. Копоть и сажу перед покраской надо удалить. Чаще достаточно пройтись водоэмульсионкой или мелом в пару слоев. Окрашенные стены обычно достаточно хорошо отмыть, а вот старые обои потребуют замены.
В комнатах заделайте трещины на стыках потолочных плит, побелку тоже освежите – даже если потолки смотрятся пока неплохо, после переклейки обоев контраст будет слишком очевиден.
Зачем менять обои? Если они старые и грязные, то это и так понятно. Но иногда даже относительно новые оказываются не совсем удачны - при восприятии помещения сторонним взглядом. Яркие, с крупным рисунком обои теплых тонов зрительно «стягивают» пространство, делая небольшую комнату совсем крошечной. Темные цвета и холодные тона «съедают» освещенность. Оптимальный, абсолютно нейтральный вариант на любой вкус – ненавязчивые мазки или слабые разводы на белом фоне. Такие обои дают максимум света и пространства. Их выбор в магазинах велик, и по самым сдержанным ценам. А позитивное восприятие покупателя обеспечено при любых вкусовых пристрастиях. Но если использовать белые или светлые однотонные обои без рисунка, «как в евростандарте», - моментально вылезут мельчайшие дефекты поверхностей стен, которыми изобилует обычная квартира.
Цвет радиаторов (или, попросту, батарей) и оконных рам также нужно освежить. Чаще достаточно покрыть рамы краской в один слой, но со всех сторон. Полы, если их состояние не совсем драматично, трогать не стоит - слишком накладно. Поцарапанные места покрытого лаком паркетного пола, потертый линолеум легко можно облагородить с помощью специальной эмульсии. Особую роль играют плинтуса: окрасить или даже заменить их – недорого, зато эффект свежего периметра визуально очень выигрышен. Ну, а ежели «половая проблема» неразрешима, придется побеспокоить тот самый «богатый» ковер, который мы сняли со стенки: пусть выручает, лежа на полу.
В абсолютном большинстве случаев ванна старше семи-восьми лет нуждается в реставрации, но отнюдь не в «замене, которая стоит огромных денег», как утверждают сбивающие цену покупатели. Не давайте им такого шанса! Срочно вызовите специалиста по восстановлению эмали – только не поддавайтесь на его агитацию «подобрать оттенок под ваш кафель». Это не всегда удается, а белая классика устроит любого. Кафель отмываем до блеска, затираем или хотя бы прокрашиваем белым швы. Если кафеля в ванной и туалете нет, а стены имеют темно-зеленый, синий, бурый колер – срочно меняйте их цвет на светлые тона теплой гаммы. И ваша ванная комната заиграет!
Тот, кто давно не был в магазине стройматериалов, прочитав рекомендации, наверняка ужаснется и воскликнет: «Это же великие тысячи!». Не торопитесь с выводами. Ознакомившись с ценами на товары, необходимые для косметического ремонта, в самом обычном магазине стройматериалов и хозтоваров, каких немало в каждом районе, вы измените свое мнение. Минимально необходимые расходы на материалы для экспресс-ремонта «однушки» составят от $70 до $120. А примеры того, как люди, решившись на хлопоты и некоторые затраты, сами приводили в порядок квартиры и окупали с лихвой все вложения, совершая выгодные продажи и обмены, многочисленны и красноречивы.
