Представьте, что вы пришли в магазин одежды. Из массы предложенных вам вещей, наконец, выбрали что-то по душе и к лицу. И тут продавец, подносивший вам в примерочную кабинку туалеты, отводит вас в сторону и вкрадчиво шепчет: «А давайте не оформлять покупку через кассу - отдайте денежки мне, я вам сделаю некоторую скидку!». Несложно представить вашу реакцию. Иначе как провокационным вы такое предложение вряд ли сочтете. Ведь в перспективе вам «светит» масса проблем: от невозможности обменять или вернуть товар в случае обнаружения брака до обвинений в скупке краденого. В таком случае непонятно, почему же, приобретая недвижимость - товар, куда более дорогой, чем самая эксклюзивная «тряпка», клиенты сплошь и рядом готовы слегка сэкономить. И с удовольствием осуществляют сделку «мимо кассы» фирмы. А порой, не дождавшись такого предложения от агента, сами выступают в роли инициаторов левой сделки.
Какое из зол - меньшее?
Доверяя решение своих жилищных проблем агенту – конкретному физическому лицу, мы часто забываем, что в правовые отношения (когда документально оформляются взаимные обязательства) мы вступаем с юридическим лицом - агентством. Не будем сегодня перечислять все функции риэлтерской фирмы в процессе организации сделки, об этом мы не раз подробно писали в «БН» (см. «Стандарты гармонизации контрактных отношений», «Стандартизация обязанностей и пределы ответственности») .
Сейчас хочется обратить ваше внимание на главное. Как бы ни был симпатичен вам конкретный агент, какие бы рекомендации ни прозвучали в его адрес из уст присоветовавших его знакомых, отношения с ним должны строиться только через фирму, на формальной основе. Если же он охотно соглашается на «левак» (или предлагает внести в фирму чисто символическую плату, слегка «прикрыв» операцию ее торговой маркой, а остальное выдать ему на руки), - речь идет не столько о морали, сколько о безопасности ваших интересов. Потому что она под угрозой: вы доверились человеку, в принципе готовому на обман.
Причин такой готовности может быть несколько, и все не в вашу пользу. Возможно, риэлтеру кажется, что фирма, в которой он трудится, не отрабатывает своей части вознаграждения. И порой он, к сожалению, прав. Агентств много, уровень обеспечения бизнеса в них очень неровный, объем обязательств и функций, выполняемых по договору, в разных компаниях существенно отличается. Во всем этом надо разобраться. Если фирма действительно настолько слабая, что своей работой в ней агент не дорожит, лучше поискать как другую компанию, так и другого специалиста.
Когда же готовность напрочь игнорировать интересы агентства выражает сотрудник авторитетной риэлтерской компании с широким спектром услуг и качественным сервисом, это свидетельствует о шаткости его положения. Скорее всего, он - кандидат «на вылет». Из-за низкого уровня профессионализма и неэффективного труда с ним явно собрались расстаться, потому он и не дорожит своим рабочим местом. Главное для него - получить хоть какие-то деньги, последствия же не волнуют. Принцип взаимоотношений с клиентом таков: за маленькие деньги соответствующий объем неквалифицированной работы. Так что левая или «полулевая» сделка - признаки либо слабой компании, либо слабого специалиста.
Трудно сказать, какое из этих двух зол меньшее и возможен ли здесь выбор. В любом случае запомните: согласившись на «подпольное» обслуживание, мы экономим всего 3-4% от стоимости оформляемой недвижимости, а рискуем практически всем.
Шаг вправо, шаг влево
Результат сделки, совершаемой без ведома фирмы, может оказаться плачевным в силу самых разных причин. Во-первых, возможности агента в плане проверки истории квартиры по сравнению с возможностями фирмы сильно ограничены, к тому же он лишен юридической поддержки при сборе и подготовке полного пакета документов по объекту. Второй важнейший момент – грамотная организация безопасных для сторон взаиморасчетов. В компании этим занимаются специально подготовленные сотрудники по отработанным алгоритмам. А один агент на банковском поле не воин.
Проблемы и потери при расчетах в левых сделках случаются сплошь и рядом. К тому же профессиональная ответственность большинства серьезных риэлтерских компаний застрахована на суммы, позволяющие полностью компенсировать ущерб клиента в случае непреднамеренной ошибки ее сотрудников (при условии, что вы действовали по договору с фирмой). Что касается «одиночки» - что с него возьмешь, если он нанесет вам даже непредумышленный ущерб?
При покупке жилплощади «слева» все моральные и материальные издержки становятся проблемой клиента. Агент уйдет в сторону – формально у него с клиентом нет никаких отношений. Даже если и подтвердит он свою причастность к вашей неудачной сделке, что толку? Где прописана его ответственность за правильность оформления пакета документов, организацию взаиморасчетов и т. д.? Эти функции принимает на себя только фирма, которую экономный клиент смело «кинул» на пару со сговорчивым агентом. Последний же, почувствовав, что запахло жареным, в один отнюдь не прекрасный день может смело заявить пострадавшему, что он «впервые его видит» и «его здесь не стояло».
Впрочем, у левых сделок есть оборотная сторона: агент тоже рискует. Он может вообще ничего не получить, даже если ему удалось грамотно провести сделку. Поскольку, в духе присказки «вор у вора дубинку украл», с точки зрения клиентов ничего зазорного в обмане обманщика нет. И негде искать справедливости – обе стороны знали, на что шли. И вы заранее дали утвердительный ответ на, казалось бы, риторический вопрос: «Доверите ли вы огромные материальные ценности человеку, заведомо способному на обман?».
Ловля на живца
Клиенты, в принципе ориентированные на сотрудничество с риэлтерской фирмой, но продолжающие искать дополнительной экономии, легко попадаются на другую удочку. Стремление к совершению выгодной сделки ослепляет. Сегодня, в условиях, когда цены на недвижимость выросли настолько, что оказались за пределами покупательной способности множества нуждающихся в улучшении жилищных условий, люди нередко становятся жертвами злоупотреблений и мошенничества.
Сейчас на рынке довольно много предложений. Но большинству для покупки объекта заветного фасона приходится изыскивать недостающие средства, залезать в долги – занимая деньги по друзьям и знакомым. Несмотря на то что сейчас созданы достаточно благоприятные условия для ипотеки, народ по инерции побаивается вступать в долгосрочные отношения с банком. В результате, вместо того чтобы определить среднюю рыночную стоимость доступной им квартиры и рассматривать наиболее подходящие за эти деньги варианты, граждане ищут самое дешевое из «похожего на правду».
И если вдруг посчастливится найти в продаже квартиру или комнату по цене ощутимо ниже рыночной, человек стремится полнее реализовать свой «хватательный рефлекс», первым внеся за нее залог. Кому – разбираться некогда, главное, чтобы удачный вариант не увели из-под носа конкуренты. Бывает, люди прямо при просмотре охотно вручают деньги лжеагенту некоей фирмы, требующему немедленно выдать несколько сотен долларов «на задаток». «До офиса потом доберетесь – заключим договор и все оформим. А сейчас надо срочно деньги передать – иначе квартирка уйдет!» - подливает тот масла в огонь. И, как назло, именно тогда, когда клиенту самому в офис ну никак не сорваться...
Расчет мошенника прост: граждане теряют здравомыслие, когда наклевывается очень выгодная сделка. Боясь упустить удачу, они сами вкладывают деньги в чужие руки, не проверив ни отношения «агента» к названной им фирме, ни его паспорта, порой даже не взяв самой простой расписки, при наличии которой можно хотя бы в милицию обратиться.
Оказавшись в подобной ситуации, уймите нетерпеливую дрожь! Не открывайте кошелек и не разбивайте копилку! Срочно свяжитесь с администрацией фирмы, от имени которой действует «соблазнитель». Может оказаться, что такой сотрудник у них либо не числится, либо давно уволен, а визитки прихватил на память. А может, и фирмы такой не существует...
Азбука платежа
Что касается серьезного подхода к профессиональным обязанностям, помните: ни один здравомыслящий риэлтер не возьмет от клиента деньги для передачи их в фирму - он прекрасно понимает, что это серьезная материальная ответственность. И правила работы всех авторитетных компаний категорически запрещают агентам принимать деньги у клиентов. Учтите: любые авансовые платежи (залоги, вносимые для закрепления за собой понравившегося варианта, средства на ускоренную приватизацию продаваемой вами квартиры и пр.) должны осуществляться только после того, как в агентстве с вами заключен соответствующий договор о вашем намерении приобрести недвижимость.
На руках у вас должен остаться свой экземпляр такого документа. Перед его заключением вы имеете полное право лично познакомиться с администрацией агентства, с уставными документами, тщательно изучить текст предлагаемого вам договора, документы (договоры, справки и пр.) по самой квартире, получить ответы на все вопросы и подробные разъяснения всех этапов планируемой сделки. Деньги же (аванс, залоговые платежи) на ответственное хранение можно передавать только в ОБМЕН на сохранную расписку (договор, соглашение), где определены условия дальнейшего назначения платежей или возврата средств через уполномоченных сотрудников, имеющих соответствующую доверенность.
Сохранный документ должен быть подписан руководством компании и скреплен печатью. Естественно, что производить любые платежи необходимо только в офисе фирмы (а не на дому и не на улице – в обмен на не понятно кем подписанную и что из себя представляющую бумажку).
То, что клиенты ведут себя подобным образом, - не вина их, а беда. Резкий скачок цен на недвижимость многих заставил решать жилищную проблему в режиме строгой экономии. Но не всегда, как видим, это оправдано. Бессмысленно пытаться перехитрить рынок, диктующий свои цены и условия оказания услуг. Как правило, все стоит столько, сколько стоит, остальное - либо товар с заведомым браком, либо – приманка, завлекающая в ловушку.
КОНСУЛЬТАЦИИ
– Скажите, пожалуйста, как себя обезопасить при продаже квартиры? Меня интересует, как получить деньги при проведении сделки через агентство? Я даже не представляю, как с такой суммой денег выйду из агентства. Существует ли возможность перечисления денег на лицевой счет продавца или другие цивилизованные способы расчетов?
– Обычно окончательный расчет по сделке производится после регистрации права собственности за покупателем, освобождения квартиры с передачей ее по акту покупателю. Целесообразно абонировать в банке ячейку, куда закладывается вся сумма стоимости квартиры, доверять деньги агентству рискованно. Когда получите деньги из ячейки в банке, можете сразу арендовать ячейку на свое имя и оставить там средства до момента, известного только вам, или открыть в этом же банке счет с карточкой, деньги по которой можно снять в банкомате любого города. Даже если потеряете карту, то снять деньги без знания кода нашедший или похитивший карту не сможет, а вы можете сразу заявить о пропаже карты и получить новую.
– Законно ли требование агентства недвижимости о внесении залога при покупке квартиры?
– Внесение залога является обычным в практике работы агентства. Однако вносится залог только тогда, когда вам уже подобрали конкретную квартиру, которую вы согласны приобрести. Залог вносится под договор, в его тексте необходимо прописать условия, которым должна отвечать квартира (например то, что к моменту сделки в ней никто не будет зарегистрирован).
Важна проверка юридической чистоты сделки, и любые сомнения должны приводить по тексту договора (по которому вносится залог) к возможности с вашей стороны в одностороннем порядке расторгнуть договор с агентством с возвратом залога. Наконец, при отказе продавца от сделки залог также должен подлежать возврату. Лучше вносить залог тогда, когда документы собраны, вы с помощью юриста их проверили и пришли к выводу, что сделка отвечает всем необходимым условиям – как для вас, так и с позиции соблюдения закона.
Елена Ильина, адвокат СПбГКА АК № 10
(по материалам сайта www.uristy.ru)
