Почему достойная фирма и опытный профессионал не станут с отдачей работать на клиента без подписания договора, мы неоднократно обсуждали на страницах "БН". Однако договор следует заключать обдуманно, а не под гипнотическим воздействием обаятельного агента. Ведь клиент вступает в отношения не с ним, а с юридическим лицом – риэлтерской фирмой. Разобравшись с рыночной ситуацией, определившись с ценой своей недвижимости и качеством работы предлагающего услуги специалиста, продавцу пора переходить к оформлению договорных отношений с агентством. И здесь его охватывает вполне объяснимое волнение.
Порой клиенты рассуждают следующим образом: "Заключить договор с одной-единственной фирмой означает попасть в кабалу и резко ограничить свои возможности". При необдуманном поведении и невнимательном прочтении текста подписываемого вами документа такой сюжетный поворот вполне возможен. Особенно если вы не удосужитесь потребовать предоставления полного спектра возможных услуг в обмен на принимаемое вами обязательство не вступать в отношения с другими фирмами и специалистами в период действия контракта. Прежде чем поставить свою подпись на документе, необходимо внимательно ознакомиться со всеми условиями договора, получить ответы на интересующие вас вопросы, проследить, чтобы в тексте были четко сформулированы все обязательства сторон друг перед другом. А для начала – следующие вопросы, на которые просто необходимо иметь ответы.
Кому я доверяю свои интересы?
Вряд ли стоит заключать договор на дому – не располагая подробной информацией о фирме и не пообщавшись с ее администрацией. Партнера надо знать в лицо. Поскольку для осуществления риэлтерской деятельности специальная лицензия теперь не требуется, выводы придется делать, исходя из собственных впечатлений. Одного лишь внимательного и доброжелательного отношения к клиенту со стороны агента для успешного проведения сделки явно недостаточно. Упомянем основные критерии, позволяющие судить о профессионализме компании.
Обратите внимание на уровень подготовки персонала (подтвержденный соответствующими аттестатами), на активность использования агентством передовых информационных компьютерных технологий. Добровольное прохождение фирмой профессиональной сертификации – на соответствие качества предоставляемых услуг национальному стандарту, страхование профессиональной ответственности компании на суммы, адекватные рыночным ценам наиболее задействованной в обороте недвижимости, активная общественная позиция агентства на рынке недвижимости, участие в работе профобъединений – говорят в пользу фирмы. Немаловажен и стаж ее работы. Правда, и молодые агентства, сравнительно недавно созданные опытными риэлтерами, заслуживают внимания потенциальных клиентов. Если при соблюдении перечисленных условий работники компании проявят особый энтузиазм в завоевании доброй репутации среди тех, кто доверил им свои интересы, сотрудничество с такими "юниорами" рынка может оказаться более выигрышным.
Насколько добросовестен агент-исполнитель?
Грамотный риэлтер тщательно изучит предлагаемое на продажу или обмен жилище, проанализирует его достоинства и недостатки с точки зрения ликвидности и конкурентоспособности, предъявит клиенту статистические выкладки, характеризующие рыночную ситуацию, и вместе с ним определит оправданную с коммерческой точки зрения стоимость. Также он выяснит всю подноготную объекта недвижимости: кому и на каких правах жилье принадлежит сегодня, от кого и каким образом перешло к нынешнему продавцу, кто, помимо него, имеет права проживания и пр. Если же вашими документами на квартиру или комнату в фирме ни до, ни даже при заключении договора никто не интересуется, это тревожный симптом: не делают ли здесь и все остальное спустя рукава?
Ответственные агентства не только знакомятся с имеющимися у правообладателя-продавца документами по квартире, но и заблаговременно, еще на стадии поиска покупателя, заботятся о подготовке необходимого для нотариата пакета. Минимальный набор должен быть в наличии еще на стадии обсуждения заключаемого продавцом с фирмой договора. Для начала достаточно ограничиться справками формы 9 (обо всех лицах, зарегистрированных на данной жилплощади) и формы 7 (техническая характеристика жилплощади – уточненный метраж помещений, примечания о дефектах и данные о наличии узаконенных "удобств"). Отсутствие такого документа на момент заключения договора нередко приводит к серьезным недоразумениям. Так, метраж, указанный со слов продавца, может быть существенно искажен, причем как правило (о, загадка русской души!) – в сторону увеличения. Бывают и более пикантные ситуации, когда предлагаются квартиры с несанкционированными перепланировками, незаконно установленными ванными, да и вообще комнаты в коммуналке, которым – благодаря не согласованным ни с соседями, ни с властями преобразованиям – придан вид отдельной квартиры со всеми удобствами...
Естественно, обнаружив уже в нотариате подобный сюрприз, покупатель откажется от такого "удачного" приобретения, а фирма обязана будет вернуть ему залог. А время-то упущено.
Что я получу в обмен на "потерю свободы"?
Каждая компания хочет заключить договор, которым вы предоставите ей исключительное право искать покупателя на вашу недвижимость. Это нормально и естественно. Вот только методы могут быть разные, и спектр услуг, получаемых за отказ от независимости, не у всех одинаков. На словах можно пообещать все что угодно, но отказаться от продолжения договорных отношений без "штрафных санкций", если агенты и фирма не выполняют обещанного, удастся лишь при условии, что все эти обязательства были зафиксированы на бумаге. Поэтому советуем не удовлетворяться устными разъяснениями к общим формулировкам договора.
Для начала узнайте, насколько эффективную рекламную кампанию по вашему объекту планирует проводить агентство. В каких именно межагентских компьютерных базах выставляет фирма ваш вариант, в каких СМИ и как часто она планирует публиковать рекламу. И будет совсем не лишним, если эти обязательства найдут отражение в тексте контракта. Когда информация из агентства идет по соответствующим каналам "на весь город", это действительно избавляет вас от необходимости обращаться в другие компании, потому что они и так мгновенно узнают о вашем объекте и с удовольствием предоставят покупателя.
Кроме того, если уж терять свободу, то только в обмен на освобождение от многих хлопот. Пусть вас избавят от необходимости визитов в учреждения, оформляющие пакет документов, необходимый для совершения сделки. Ведь даже если ваша недвижимость в собственности, все равно предполагаются неоднократные визиты в жилконтору, районный ПИБ (проектно-инвентаризационное бюро), а также в ГУФРС (Главное управление Федеральной регистрационной службы – бывший ГУЮ "ГБР"), чтобы получить справки, технический паспорт на жилье, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость. При некоторых сделках неизбежны визиты в налоговую инспекцию, КГИОП, органы опеки, и здесь риэлтеры тоже могут существенно "разгрузить" вас. Правда, для перепоручения этих действий необходимо оформить у нотариуса соответствующую доверенность. Проследите, чтобы речь в этом документе шла только о сборе и подготовке от вашего имени официальных бумаг, о приватизации, но ни в коем случае не об отчуждении недвижимости. Передавая фирме на ответственное хранение правоустанавливающие документы, не забудьте получить соответствующую гарантийную расписку с указанием условий их возврата. А если ваше жилье до сих пор не было приватизировано – советуем заказать такую дополнительную услугу фирме. Много народу оставляло этот вопрос "на потом", пока не дождалось введения "пресекательного срока". И теперь агентства по приватизации и все причастные к этому процессу учреждения осаждают толпы страждущих стать до 1 января 2007 года владельцами занимаемых ими квадратных метров. Впрочем, здесь – выбор за вами.
Какие условия должны быть отражены в договоре?
Все условия, имеющие отношение к предмету продажи, структуре и срокам сделки, взаимным обязательствам и пр. Причем, по возможности детально. Опасение ряда клиентов остаться без жилья и без денег по-человечески понятно. В то же время невнимание граждан к содержанию документов, которые они подписывают, порой повергает в изумление. Как-то при внесении изменений в текст типового договора крупной риэлтерской компании закралась случайная опечатка: в разделе "Взаиморасчеты" вместо продавца получателем денег был указан покупатель! И пока это обнаружил один дотошный клиент, десятки продавцов успели торжественно удостоверить своей подписью отказ от получения каких-либо средств!
Внимательно изучая текст документа, не стесняйтесь требовать подробных разъяснений по всем непонятным для вас моментам. Опасение остаться "на улице" легко устранить – при необходимости совершения встречной покупки непременно укажите это условие как обязательное при продаже вашей недвижимости. Зафиксируйте письменно и основные параметры встречного варианта. Нелишним будет указать и обязательность одновременного нотариального удостоверения обоих договоров – продажи вашего объекта и покупки нового жилья. В противном случае – так называемого "разорванного нотариата" – порой возникают недоразумения.
Каждая сделка может иметь свои особенности. Поэтому в договоре должен быть раздел "особые условия", в котором указывается все то, что не нашло отражения в стандартном тексте. Все, что обсуждалось на словах, обязательно должно быть зафиксировано в данном разделе. Если нюансов много, к договору может быть оформлено дополнительное соглашение, являющееся его неотъемлемой составной частью.
В общем, помните: всюду, где есть конкретность, нет места необоснованным опасениям. А при взаимном соблюдении обязательств по договору успех сделки гарантирован.
Подробная информация, значимая для всех, кто решает жилищную проблему, – в справочнике "Квартирный вопрос – все о недвижимости", который будет бесплатно распространяться среди посетителей Ярмарки недвижимости с 17 по 19 марта.
