В конце января Правительство РФ утвердило правила признания помещений жилыми, жилых помещений – непригодными для проживания, многоквартирных домов – ветхими или аварийными и подлежащими сносу. Новый документ отменил предыдущие правила, действовавшие с сентября 2003 года.
Первое и, видимо, самое главное новшество правительственного постановления состоит в том, что в тексте подробно перечислены требования, которые до сих пор определялись Госстроем и которым должны отвечать жилые помещения. Если говорить коротко, то жилье, согласно правилам, должно находиться в жилой зоне, обеспечивать безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования. А уже для этого существует целый перечень условий – от наличия работоспособных несущих и ограждающих конструкций до соответствия уровня вибрации и радиационного фона в зданиях санитарным нормам. На основе данных требований разработаны критерии, необходимые для признания жилого помещения непригодным для проживания, а многоквартирного дома – ветхим или аварийным и подлежащим сносу.
Один лучше многих
По словам директора департамента оценки, консалтинга и аналитики ГК «Бекар» Игоря Лучкова, новый документ по сравнению с предыдущим выглядит в целом более внятно. Единые правила, содержащие подробное изложение требований к жилью, безусловно, являются плюсом, поскольку позволяют всем заинтересованным сторонам объективнее оценивать перспективы решения вопроса, например, о признании дома аварийным. Сама же процедура обещает стать более прозрачной. По идее, это должно положительно сказаться на эффективности действий инвесторов, заинтересованных в реконструкции зданий или в строительстве на их месте новых.
Но медаль, как обычно, имеет две стороны. Документ, как и предыдущая его редакция, содержит термины, допускающие неоднозначное толкование, а также требования, которые могут не выполняться – частично или для отдельных типов домов, или в определенные периоды времени. Например, в правилах говорится, что температура воздуха в жилых помещениях не должна опускаться ниже +18оС. Значит ли это, что все дома в Петербурге, в которых во время морозов этой зимой было холоднее, чем предусмотрено этой нормой, надо признать аварийными? И подобных поводов для субъективной трактовки в тексте довольно много. Тем не менее, как отметил Игорь Лучков, «документ должен оказать положительное влияние на эффективность действий с потенциально аварийным жильем».
Город расселяет как может
По данным петербургского Жилищного комитета, сегодня 1 157,634 тыс. кв. м помещений городского жилищного фонда являются аварийными или ветхими. В них проживают более 34 тыс. семей – это почти 81,5 тыс. человек. В городе существует программа расселения подобного жилья. Игорь Кокарев, и. о. зампредседателя Жилищного комитета, сообщил, что – по сведениям из районов и муниципальных округов – в городе формируется перечень аварийных жилых объектов, подлежащих расселению на деньги городского бюджета (статистику расселения – см. в таблице).
Кстати, до сих пор принятием решений о признании помещений непригодными для проживания, а домов – аварийными или ветхими занимались межведомственные комиссии. В них входили чиновники исполнительных органов власти, муниципалы, представители надзорных органов – жилищной инспекции, пожнадзора, санитарно-эпидемиологической службы и т. д., а также собственники помещений. С принятием нового документа созданием комиссии будет заниматься та структура федеральной, региональной или муниципальной власти, в чьем ведении находится фонд жилья. В комиссию, как и раньше, будут входить надзорные организации, а при необходимости и представители компаний, уполномоченных проводить проектно-изыскательские работы и экспертизу состояния помещений и зданий.
Аварийные инвестиции
Существует мнение, что сегодня при нехватке пятен под застройку в центре Петербурга многие инвесторы проявляют заинтересованность в том, чтобы то или иное здание было признано аварийным и подлежащим реконструкции или сносу под новое строительство. Несмотря на то что процесс расселения и связанные с ним расходы в этом случае ложатся на плечи инвестора, компании часто соглашаются на реализацию проектов такого рода. Нередко при этом у застройщиков возникают сложности с жильцами, которые не хотят выезжать из центра города или требуют от инвестора выполнения завышенных условий по предоставлению нового жилья (в случае, если площадь приватизирована).
Однако, по мнению генерального директора компании «ВМБ-Траст», вице-президента петербургской Гильдии управляющих и девелоперов Александра Гришина, если имеются реальные основания для признания дома аварийным, все проблемы инвестора в конечном счете решаемы. И тот факт, что новые правила несколько упрощают данную процедуру, в целом позитивен. Главная сложность, скорее, заключается в том, что сегодня обладание правами собственника жилья далеко не всегда подразумевает выполнение соответствующих обязанностей, в частности оплаты содержания, ремонта и реконструкции жилфонда. Отсюда – дилемма с аварийными домами. И хотя новый документ глобально ситуацию не меняет, некоторая дебюрократизация процесса должна сыграть вполне положительную роль.
Как расселяют аварийный жилфонд
| Год | Расселено | Предоставлено жилой площади за счет горбюджета, тыс. кв. м | |
| Семей | Человек | ||
| 2003 | 456 | 981 | 20,9 |
| 2004 | 992 | 2049 | 50 |
| 2005 | 2470 | 5900 | 148 |
