На прошлой неделе документ был представлен членам Союзпетростроя заместителем председателя Комитета по строительству Николаем Крутовым. В ближайший месяц проект постановления пройдет последние согласования в Комитете по управлению госимуществом и Комитете по земельным ресурсам и землеустройству и будет вынесен на рассмотрение городского правительства.
Идея Земельного кодекса
По словам Николая Крутова, документ разработан в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ, регламентирующими порядок проведения торгов на право приобретения участков для комплексного освоения территорий.
Суть проекта постановления заключается в следующем. Администрация Петербурга в лице Комитета по строительству определяет территорию, предназначенную для жилищного строительства согласно действующему Генеральному плану, и готовит документацию для выставления ее на торги. На момент реализации с аукциона земля должна быть свободна от инженерных коммуникаций. Предложивший наибольшую цену участник торгов признается победителем. Ему необходимо выполнить три условия: разработать проект планировки территории, осуществить строительство инженерных сетей и передать их затем в собственность Петербурга.
После того как инвестор выполнит данные обязательства, он получает исключительное право на участки, сформированные на предоставленной ему территории в результате разработки проекта ее планировки. Компании предоставляется право либо бесплатно взять землю в долгосрочную аренду, либо выкупить ее по кадастровой стоимости.
Далее инвестор может распоряжаться участками по своему усмотрению – может самостоятельно заниматься строительством или переуступить права другой организации. Помимо объектов инженерной инфраструктуры в собственность города передаются внутриквартальные проезды.
Таким образом, в стоимость комплексного освоения территории будут входить три составляющие: плата за право работы по результатам аукциона, оплата аренды участка в период проведения работ, а также затраты на инженерную подготовку земли.
Цена победы
Идея передавать инвесторам не отдельные участки, а целые территории весьма разумна. Однако пока проект постановления вызывает много спорных вопросов. Прежде всего четко не определены территории, которые планируется передавать частным компаниям. Зампредседателя КС предположил, что город воспользуется услугами частников при подготовке кварталов «Северная долина» и в Юго-Западной части Петербурга.
Вместе с тем, считает вице-президент Союзпетростроя Лев Каплан, есть большая вероятность, что в результате инвестиционной деятельности застройщик получит доход, который не превысит всех его затрат на освоение территории. Поэтому неизвестно, будет ли данная схема успешной. Для осуществления столь большого объема работ необходимы значительные оборотные средства, которые у многих строительных компаний отсутствуют. Лев Каплан не исключил, что инвесторы будут объединяться в пулы и совместными усилиями реализовывать проекты инженерного освоения территорий и последующего строительства.
Только для гостей
По словам Николая Крутова, у Петербурга пока недостаточно средств для самостоятельной подготовки территорий под жилищное строительство. Г-н Крутов не исключил, что в будущем для этих целей город станет использовать заемные средства. Однако о конкретных шагах в этом направлении речи пока не идет. Сегодня городская администрация намерена готовить небольшое число участков для жилищного строительства. Бюджетных средств на освоение под новое жилье целых территорий у города нет.
Судя по всему, Смольный довольно грамотно расставляет приоритеты, поскольку все же находит средства на инженерное освоение участков для реализации проектов крупных западных компаний. Например, на подготовку территории новой промзоны «Нойдорф» в Стрельне было потрачено 96 млн руб. Оно и понятно – ведь стратегических инвесторов надо суметь заинтересовать. С работающими на местном рынке компаниями договориться гораздо проще.
