Жилье-2005: год преодоления

Суть проблемы состояла в разрыве между ценой предложения и ожиданиями покупателей, вылившемся в снижение продаж. Средние показатели стоимости квадратного метра готового жилья снижались до начала лета: с $1 135 в конце 2004 года – до $1 120 в мае 2005-го. Затем последовал предсказанный аналитиками Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» постепенный рост – до $1 165 к Новому году (см. график 1).

ГРАФИК 1.

КВАРТИРЫ, ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК (цена предложения, $/кв.м)

При этом участники рынка единодушно отметили ярко выраженные тенденции: расслоение спроса на жилье по качеству и местоположению, а также переориентацию на покупателя. Именно покупатель становится ключевой фигурой, и в этом отношении непростая ситуация пошла рынку на пользу.

Заметнее спад покупательской активности затронул рынок строящегося жилья, более зависимый от колебаний спроса. Однако и здесь «средняя температура по больнице» не отражает состояния дел на каждом объекте.

Медленно, но верно

Ситуация на рынке жилья определялась как последствиями бума 2003 - начала 2004 годов, так и психологическими причинами. Ситуацию усугубило принятие в конце 2005 года пакета законов о формировании рынка «доступного жилья».

Петербургскому вторичному рынку в большой мере присущи спекулятивные моменты, связанные с преобладанием «обменных» сделок. Продавцы одновременно выступают покупателями другого жилья, а потому вынуждены держать цену. Этим фактором объясняется значительная инертность вторичного рынка. На протяжении двенадцати лет своего существования при стабильной рыночной ситуации он демонстрировал только рост цен. А потому стагнация и некоторое снижение вызвали растерянность.

Происходившему спаду активности рынка нашлось немало объяснений. Говорили, что покупатели решили подождать доступного жилья, обещанного с самых высоких трибун. Что цены доросли до уровня, который не по карману подавляющей части петербуржцев и приезжих, собирающихся обосноваться в городе. А потому оживления продаж не стоит ждать ранее, чем цены заметно снизятся.

Действительно, цены достигли уровня, которому перестали соответствовать потребительские качества «минимально комфортных» домов - хрущевок и «кораблей». Эти категории жилья и подешевели наиболее заметно. Однако примерно с середины лета здесь начался рост – «однушки» с $34 тыс. подорожали до $37-38 тыс. Одновременно плавно пошли вверх цены и на квартиры в домах остальных типов.

По оценкам аналитиков, развитие рыночных механизмов достигло такого уровня, что сегодня иначе как серьезными законодательными нововведениями на него не повлиять. Поэтому все перипетии последних лет – не что иное, как ординарные колебания, свойственные любой сфере рыночной экономики.

И в 2005 году рынок жилья Санкт-Петербурга еще раз подтвердил эффективность сложившихся рыночных механизмов и способность самостоятельного регулирования внутренних процессов.

О нормализации ситуации говорит доля однокомнатных квартир в еженедельных листингах. Количество «однушек» как основного материала расселений выступает индикатором активности рынка. В январе 2005 года доля однокомнатных квартир составляла 20% - свидетельство затоваривания. К концу года показатель снизился до 16%. Сократилось и общее число квартир и комнат, выставленных на продажу.

Безусловно, чрезмерный объем квадратных метров на рынке, который наблюдался в конце 2004 года, еще не исчерпан. Однако уже сегодня можно говорить о том, что предложение вышло на устойчивый разумный уровень.

По кирпичику

Покупатели квартир в новостройках в той же степени ввязаны в обменные схемы, как и все прочие: продают устаревшее или тесное с целью обзавестись новым и более просторным. Квадратный метр в новой квартире обходится в среднем примерно на 20% дешевле, чем метр в старой. Но строящееся жилье просторнее примерно на те же 20%, и в итоге средняя стоимость «равнокомнатных» объектов почти одинакова.

Жилье в новостройках привлекает потребительскими характеристиками – «свежепроложенными» инженерными коммуникациями, планировками, технологиями, которые не стоят на месте. По географии же выбора первичный рынок не может сравниться с жильем «секонд-хенд», которого попросту намного больше.

Вышеназванные черты рынка строящегося жилья более или менее постоянны. Но ситуацию 2005 года характеризуют не в полной мере. Новостройки в прошлом году переживали такое же «невнимание публики», что и вторичка. С той разницей, что нарушение ритмичности продаж оборачивалось простоем на стройплощадках и прямыми убытками. Ведь более 90% жилья в Петербурге возводится за счет средств дольщиков.

Объем продаж жилья в самые критические моменты был ниже привычного на 40%. Доля непроданных к моменту сдачи дома квартир достигала 20% против 3-5% в 2002-2003 годах. Заметного снижения цен, впрочем, не последовало. Средняя стоимость квадратного метра все лето держалась на отметке $975 (см. график 2).

ГРАФИК 2.

КВАРТИРЫ, ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК (цена предложения, $/кв.м)

Застройщики объясняли, что «снижаться» просто некуда, поскольку продажная цена практически уперлась в себестоимость строительства. По их оценкам, накопился значительный отложенный спрос, который должен вылиться в рост продаж, как только потенциальные покупатели перестанут напрасно ждать снижения цен.

Безусловно, строительные компании располагали определенными резервами. Но заработанное на волне роста цен и небывало активного спроса большинство из них потратило на новые участки под строительство и на завершение проектов. Год 2005-й прошел под знаком поиска источников финансирования строительства жилья и стимулирования спроса. Застройщики, во-первых, предложили огромное количество программ рассрочек. Некоторые из них позволяют расплачиваться после сдачи дома Госкомиссии, и даже после оформления права собственности, чего ранее не было. Во-вторых, именно строительные компании активно искали пути сотрудничества с банками для того, чтобы предложить своим дольщикам кредитные схемы. Кроме того, предоставлялись различные бонусы и скидки. По мнению экспертов, развитие системы «пряников» для покупателей продолжится и в следующем году.

С начала осени началось плавное повышение цен на первичном рынке. К Новому году средняя стоимость строящегося квадратного метра достигла $1 000. Специалисты отдела маркетинга «Петербургстрой-Skanska» считают, что дает о себе знать реализация ранее отложенного спроса.

Кроме того, застройщики сами пытаются регулировать объем предложения. В 2005-м на рынок было выведено минимальное количество объектов по сравнению с тремя предыдущими годами. Однако строительство – бизнес инерционный, и «тот маховик, который был запущен при очень благоприятных условиях на рынке в 2002-2003 годах, будет разгоняться до конца 2006 года. Тенденция снижения объемов строительства даст эффект в 2007-м», - говорит генеральный директор «Петербургстрой-Skanska» Виталий Вотолевский.

Сокращение количества выставленных на продажу объектов объясняется и принятием Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Этот документ в значительной степени ужесточил правила игры для застройщиков. В Петербурге за 9 месяцев не выведен на рынок ни один проект, соответствующий его требованиям.

По мнению директора Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН) Павла Созинова, в 2006 году наблюдаемое сегодня снижение темпов строительства будет продолжено, и продлится оно всю первую половину года.

Еще один инерционный момент отмечает вице-президент корпорации «Петербургская Недвижимость» Вячеслав Семененко. Строители несколько лет назад, ориентируясь на спрос, увеличили долю одно- и двухкомнатных квартир в новых домах. И теперь на возведенные миллионы квадратных метров требуется большее количество покупателей.

Коммунальный билет

Рынок комнат в коммунальных квартирах является отдельным сегментом рынка жилья. Для него характерен устойчивый спрос, подпитываемый потоком мигрантов из ближайших субъектов Федерации и дальних весей. Еще одно, увы, постоянное свойство, присущее рынку комнат, – неубывающий объем предложения. Число коммуналок в Петербурге не сокращается. Расселяемые в центре, они возникают в спальных районах и даже в новостройках.

Комната выступает входным билетом в «почетный клуб» владельцев жилья и теоретически дает шанс владельцу на выигрыш при расселении. В качестве «билета», по свидетельствам риэлтеров, устойчивым спросом пользуются самые дешевые комнаты. А вот вероятность положительного эффекта при расселении, как отмечают аналитики, заметно снизилась. В центре предлагаются объекты в третьих-пятых дворах. Они не интересны ни для коммерческого использования, ни для обустройства жилья. Комнаты, считающиеся перспективными, выставляются по завышенным ценам или не попадают в открытый доступ вовсе. Очевидно, что дефицитом ликвидного предложения и объясняется некоторое сокращение спроса на коммуналки, наблюдаемое в последнее время.

Средняя цена предложения комнаты в начале года составляла $20,2 тыс. Затем к июлю она снизилась до $19,6 тыс. Последние полгода наблюдался практически постоянный рост, и к декабрю комната в среднем предлагалась за $20,6 тыс. (см. график 3).

ГРАФИК 3.

КОМНАТЫ (цена предложения, тыс. $)

Правила съема

Рынок аренды жилья, наперекор всему, демонстрирует завидную стабильность на протяжении нескольких лет. А именно с 2003 года, когда оптимистичный пиар юбилея Петербурга поспособствовал образованию избыточного предложения и последовавшего за ним снижения цен. С тех пор средняя стоимость аренды неуклонно растет. Причем не за счет нижнего сегмента (цены здесь с 2003 г. выросли всего на $50), а за счет среднего. Арендная плата в нем растет в основном из-за улучшения качества сдаваемого жилья. За последний год средняя величина арендной ставки выросла незначительно.

Рынок аренды в первую очередь характеризуется сезонными всплесками спроса и цен (см. график 4).

ГРАФИК 4.

ОБЪЕМ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ АРЕНДЫ В 2005 ГОДУ

(количество объектов)

Рост спроса и уменьшение предложения традиционно происходит с августа по ноябрь. В это время в городе появляются студенты и торговцы, а также увеличивается деловая активность. Как правило, цены в «высокий сезон» вырастают в среднем на $50.

Сейчас самая низкая ставка аренды на однокомнатную квартиру составляет $350. И это, по словам директора департамента аренды жилищного фонда АН «Бекар» Елены Исаенко, максимальная сумма за все время существования петербургского рынка аренды. По прогнозам, к февралю эта цена снизится до $300, двухкомнатные квартиры подешевеют с $400 до $350-370, трехкомнатные – с $450-500 до $400-450. Однако квартиры в новом доме в престижном районе, около метро, с хорошим ремонтом в цене не упадут. Подобные «однушки» сдаются сейчас за $400-800, «двушки» – за $500-1 000, а «трешки» – за $600-1 200, независимо от района города.

Кредитная доступность

Отдельных слов заслуживает ипотека. По крайней мере, в силу популярности в высоких властных кругах. Объемы рынка ипотечного кредитования за год выросли в два и более раз, количество его участников увеличивается с каждым месяцем. Условия выдачи займов для покупки жилья за год изменились, еще на несколько пунктов приблизившись к ожиданиям потенциальных потребителей услуги. Снизились процентные ставки и минимальный размер собственных средств. Сроки погашения кредитов стали дольше, а банки в оценке кредитоспособности клиентов – лояльнее.

Тем не менее, двукратный рост объемов ипотеки означает всего лишь увеличение ее доли в общем объеме банковских кредитов с 1% до 2%. Размер ипотечного рынка в России составляет десятую долю процента от ВВП. В то же время текущая потребность в ипотечных кредитах оценивается в $50 млрд. В официальных прогнозах называлась достижимой планка в 3 тыс. кредитов за год, это не более 5% от всех сделок в Петербурге.

Возможности выбора «ипотечной» квартиры кардинально сужаются из-за того, что далеко не все продавцы на вторичном рынке готовы декларировать полную стоимость сделки. Генеральный директор агентства недвижимости «Легион-Н» Максим Чернов считает недоверчивость продавцов главным препятствием продвижению ипотеки в массы.

На первичном рынке ипотека развита еще меньше. Есть примеры успешных совместных программ банков и застройщиков, благодаря которым доля продаж с использованием заемных денег увеличилась до 16-18%. Но речь идет об отдельных проектах отдельных компаний, которые сумели предъявить банкам гарантии своей прозрачности и финансовой устойчивости. В таких случаях условия кредитования дольщиков компании вполне приемлемы – 10-11% годовых в валюте, срок до 15 лет. В иных – в ставки закладываются риски банков, невысоко ценящих залог в виде права требования на строящееся жилье.

По мнению директора ЭСОНа Павла Созинова, в ближайшие годы ипотека не станет превалирующим способом приобретения жилья, хотя ее темпы, несомненно, будут нарастать. Глава Экспертного совета считает, что доминирующей схемой останется долевое строительство, причем до тех пор, пока цена ипотечного кредита существенно не понизится.

В среднем по рынку, несмотря на положительную динамику и «высочайшее внимание» к ипотеке, банковские ипотечные кредиты не влияют пока ни на объемы продаж, ни на рост цен. В перспективе, как показывает пример «ипотечно продвинутых» стран Восточной Европы, доступность кредитов без адекватного увеличения объемов строительства приводит к значительному росту цен.

Что предпочитаете?

Предпочтения покупателей жилья, с одной стороны, в значительной мере находятся под влиянием стереотипов советских времен. С другой – несколько видоизменяются в зависимости от рыночной ситуации.

Как показывают результаты опроса посетителей сайта www.bn.ru, петербуржцы консервативны в пристрастиях и считают помпезное ретро наиболее качественным жильем. Сталинки предпочитают 43% горожан. У зданий новой постройки поклонников меньше – 29%. Почетное третье место удерживает «антикварный» старый фонд - 12%.

Риэлтеры отмечают, что за время, прошедшее с начала спада активности, покупатели стали требовательнее. Руководитель агентства недвижимости «Талан» Антон Баранов считает, что спрос стал в большей степени определяться потребительской составляющей – на фоне снижения инвестиционной. В связи с этим несколько уменьшилась, войдя в нормальное русло, популярность однокомнатных квартир. Если на волне ажиотажного спроса приобретались квадратные метры, то сейчас покупатели оценивают факторы, обеспечивающие дополнительный комфорт и безопасность. «Это наличие консьержа, автостоянки, благоустроенный двор, однородный состав жильцов. И клиенты тратят гораздо больше времени на выбор подходящего варианта», – говорит Максим Чернов.

Первичный рынок предлагает более просторные квартиры. Однако при установившемся уровне цен, когда за каждый метр коридора надо заплатить $1 000, покупатели вынуждены проявлять здоровый прагматизм в выборе планировки без ущерба комфорту. Однокомнатные квартиры в 55 кв. м востребованы в ограниченном объеме. Непопулярны и «трешки» площадью более 120 кв. м. По данным Городской справочной по недвижимости «Квартирный Вопрос», «правильный размер» для однокомнатных квартир – до 40 кв. м, для «двушки» – не более 60 кв. м. Популярная площадь для трехкомнатных квартир - 80-90 кв. м.

Территориальные предпочтения менялись в течение всего года. Традиционно стабильный спрос наблюдается «по краям спектра» - в самом дорогом и самом дешевом сегментах. Рост цен поначалу способствовал смещению спроса на окраины. Когда же минимальная стоимость однокомнатной хрущевки в непопулярных районах зашкалила за $40 тыс., «дешевый» спрос стал вытесняться в пригороды и область. Затем малокомфортное жилье снизилось в цене, и покупатели объектов эконом-класса вернулись в границы города.

По итогам

В целом аналитики оценивают 2005 год как весьма положительный для петербургского рынка жилой недвижимости. Период стал наглядным примером эффективности рыночных механизмов, их способности к самостоятельному регулированию баланса спроса и предложения.

Положительная динамика цен в большинстве сегментов рынка видна невооруженным глазом. Конечно, рост еще невелик, однако и он позволяет делать весьма оптимистические прогнозы на будущее.

Согласно таким прогнозам, ближе к весне ожидается достаточно активный рост цен. Специалисты говорят об их повышении не менее чем на 10-15% за год. Вероятнее всего, к июню средняя стоимость квадратного метра плавно достигнет отметки в $1 300.

Ипотечные прогнозы однозначны: количество приобретенных в кредит квартир будет расти высокими темпами. Однако в годичной перспективе ипотека не сможет кардинально повлиять на объемы продаж и цены.

В 2006 году дефицита предложения на первичном рынке не ожидается. Его перспективы на 2007 год зависят от корректировки особенно жестких требований Закона «Об участии в долевом строительстве…».

Участники рынка и аналитики отмечают, что нынешняя ситуация как нельзя более благоприятна для покупателей жилья. В первую очередь благодаря предсказуемости – при отсутствии макроэкономических потрясений. У желающих приобрести готовое жилье есть достаточное для поиска время и широкий выбор. Первичный рынок предлагает как никогда богатый спектр рассрочек и кредитных схем.