В конце прошлого года состоялась ставшее уже традиционным мероприятие, посвященное итогам развития рынка коммерческой недвижимости в Петербурге – Рождественский саммит. Его организатором выступила Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД) совместно с издательским центром «Недвижимость и строительство Петербурга». Участников круглого стола – представителей городской администрации, топ-менеджеров девелоперских, управляющих и консалтинговых компаний – объединял позитивный настрой и частое упоминание зарубежных коллег-конкурентов. То ли прихода иностранцев очень ждут, то ли боятся конкуренции.
Доходные стратегии
Такого количества проектов с участием иностранных инвесторов Петербург еще не видывал. Причем нельзя точно сказать, какой из сегментов доходной недвижимости вызывает у зарубежных партнеров наибольший интерес. Затронуты все сектора экономики: торговля, офисы, производство. Одним из наиболее масштабных проектов является строительство торгово-развлекательного комплекса площадью более 200 тыс. кв. м на месте многострадального котлована у Московского вокзала. Коммерческий директор ООО «СК "Бриз"» Владимир Андреев рассказал, что в проект уже удалось привлечь трех арендаторов – это зарубежные компании, которые станут операторами супермаркета, универмага и мультиплекса.
Кстати, именно на рынке торговой недвижимости иностранные девелоперы активизировались наиболее заметно. Две «Меги» (IKEA), торговый центр «Радуга» (VINCI), «Северный молл» (Promocentro Italia) – лишь малая часть масштабных проектов, реализуемых ими в Петербурге.
Офисный рынок города на Неве кажется особо привлекательным нашим скандинавским соседям. Шведская компания Ruric AB (Russian Real Estate Investment Company) объявила, что в новом году планирует инвестировать в девелоперские проекты в Северной столице от $100 до $150 млн. По словам главы петербургского представительства компании Александра Дымова, на приобретение пяти зданий под создание бизнес-центров класса «А» уже затрачено порядка $50 млн. По предварительным оценкам, после сдачи в эксплуатацию этих объектов объем площадей бизнес-центров, принадлежащих Ruric AB, будет равен 22 тыс. кв. м. Для компании, которая вышла на городской рынок доходной недвижимости менее года назад, планы достаточно смелые. Шведы намерены участвовать в развитии территории Апраксина двора, где уже приобрели ряд объектов. Привлекает амбициозных скандинавов и «Новая Голландия». «Мы примем участие и в других стратегических проектах в Петербурге, если представится такая возможность», – заявил Александр Дымов.
Среди новичков нашего рынка – фонд White Days Development. Бюджет западного фонда в ближайшие три года составит порядка $200 млн. Часть этих средств инвесторы собираются вложить в город на Неве. На самое ближайшее время намечен дебют еще одного крупного инвестора. Название инвестиционного фонда из Дании пока не раскрывается. Сообщается лишь, что датчане могут вложить до $400 млн в развитие девелоперских проектов в Северной столице. Совсем скромными на этом фоне выглядят притязания австрийской Tilman Kraus Property Group, которая собирается вложить $50 млн в два проекта: бизнес-центр на Выборгской набережной и складской терминал на Пулковском шоссе.
Высший класс
По мнению генерального директора ЗАО «ВМБ-Траст» Александра Гришина, рынок офисной недвижимости как в 2005 году, так и в грядущем можно охарактеризовать как «стабильный и перспективный». С этой точкой зрения собравшиеся на саммите специалисты не согласиться не могли. В последние два-три года происходит активный рост площадей во всех классах офисной недвижимости. За год минувший инвестиционная активность сместилась в сторону высококачественных бизнес-центров. Несмотря на то что ни одного здания «А»-класса так и не было открыто, рынок пополнился довольно значимыми проектами в секторе бизнес-центров категории «В». Среди них офисные центры «Т4», «Золотая Шпалерная», «Сенатор», «Константа», River House. Новых объектов класса «С» почти не прибавилось.
Запросы арендаторов растут, теперь многие из них готовы платить за комфорт. Поэтому заполняемость первоклассных офисов составляет практически 100%. Общий же объем рынка бизнес-центров составляет почти миллион квадратных метров. Правда, разные компании дают различную оценку объему деловых площадей. Так, специалисты ЗАО «ВМБ-Траст» заявляют, что всего в Петербурге насчитывается 882 тыс. кв. м офисных помещений (из них, класса «А» и «В» – 336,87 тыс., «С» – 545 тыс.). У ГК «Бекар» несколько иные цифры. Весь рынок занимает 983 тыс. кв. м. Из них 421,45 тыс. кв. м приходится на сегменты бизнес-центров классов «А» и «В». Такая несогласованность обусловлена использованием разных классификаций и отсутствием точной и проверенной информации о тех или иных проектах. Как говорится, не все так гладко в Датском королевстве.
Арендные ставки офисов категорий «А» и «В», по данным ГУД, в Москве самые высокие по стране и в среднем равны $600/кв. м в год. В Северной столице аренда «делового» метра обойдется в $460, в регионах – $280–300 ежегодно (однако уже сейчас появились областные центры, например, Новосибирск, где ставки в классе «В» сравнялись с петербургскими).
Бесспорно, лидирующую позицию в привлекательности для создания бизнес-центра в городе на Неве сохраняет Центральный район, здесь расположено 28% всех офисных площадей. Далее следуют Адмиралтейский (17%), Петроградский (11%), Красногвардейский, Выборгский, Московский районы. В ушедшем году Петроградская сторона заметно подтянулась к лидерам. Престижность этого района все более увеличивается, что вполне логично. Аналитики также отмечают смещение финансово-делового центра в сторону севера Петербурга – Приморского и Выборгского районов.
Отдельного упоминания удостоились встроенные помещения – первые этажи зданий, оставленные под коммерческую недвижимость. Как правило, дешево такие площади не предлагаются. Часто стоимость встроенного помещения существенно превышает цену аналогичного в деловом центре (в среднем цена за метр составляет $2 тыс. и более).
Еще одно явление, характерное для 2005 года, – активизация качественной конкуренции. У объектов с хорошей локацией, но неудачной концепцией или неграмотным управлением появились проблемы с заполнением. Такие примеры есть даже в Центральном районе. Напротив, при правильном позиционировании объектов их заполняемость редко опускалась ниже 92–95%.
В качестве особого достижения участники отметили старт конкурсов по передаче государственного имущества в доверительное управление. Специалисты выразили искреннюю надежду, что в новом году процесс пойдет более интенсивно.
Наконец, последнее положительное замечание – нарастание интеграции между регионами и сближение профессионалов рынка. Все чаще гости из других городов приезжают в Петербург, чтобы набраться опыта у здешних специалистов.
Ритейл подрастет
По данным консалтинговой компании Astera Oncor, за минувший год было введено в эксплуатацию свыше 320 тыс. кв. м торговых площадей. Средний рост арендных ставок составил около 15% (здесь нужно учитывать различие цен в зависимости от местоположения помещения и его назначения). В целом в данном сегменте идет стабилизация ставок аренды, что связано с увеличением предложения качественных площадей. Заполняемость боксов в торговых комплексах в среднем равна 95%. Причем не пустуют даже не самые удачные проекты. Цена покупки торговых помещений на главном городском проспекте – Невском – перешагнула порог в $10 тыс. за кв. м. В зависимости от престижности района стоимость площадей под торговлю увеличилась на 10–20%.
Доходность ритейла держится на уровне 15% годовых, что, по мнению специалистов, остается очень неплохим показателем.
По-прежнему удерживает свои позиции street-retail. Он сохраняет свою привлекательность, но меняет «лицо». Уличные магазины обдуманно подходят к дизайну интерьера, грамотно организуют торговое пространство. Появляются новые брэнды и магазины шаговой доступности, заменившие гастрономы. Российские сетевые ритейлеры, обгоняя друг друга, в течение 2005 года открыли в Петербурге несколько десятков супермаркетов. Говоря о «магазинах у дома», специалисты не могли не упомянуть упрощенную схему перевода помещений в нежилой фонд. «Нормально работающая система перевода может стать одним из вариантов решения проблемы дефицита торговых и офисных помещений в Петербурге», – заявил на саммите специалист отдела коммерческой недвижимости ООО «Итака» Леонид Ким. По его словам, все чаще клиенты интересуются спальными районами.
Само собой, покупателей квартир под расселение в основном интересуют места с высокой проходимостью, рядом с метро и остановками транспорта. Специалисты уверены: число желающих создать парикмахерскую или магазин в квартирах первых этажей в этом году возрастет как минимум вдвое. Отразится на ситуации и появление предпринимателей, лишившихся места из-за сноса павильонов. Среди прогнозов на 2006 год был назван рост цен на покупку уличных магазинов – минимум 20%. Стоимость аренды в сегменте стрит-ретейла увеличится не менее чем на 15%. Будет наблюдаться и дальнейшее укрупнение объектов для торговли. Уже сегодня многие проекты превышают по площади 50 тыс. кв. м. Среди новых объектов появится больше специализированных центров. Они будут строго ориентированы на конкретную категорию товаров и определенную ценовую нишу.
В целом Рождественский саммит представителей рынка коммерческой недвижимости прошел в атмосфере оптимизма. И отличное настроение участников было вызвано не столько предпраздничным возбуждением, сколько успешным положением дел во всех сегментах коммерческой недвижимости Петербурга.
| ПРЯМАЯ РЕЧЬ Алексей Филимонов директор компании Astera Oncor: – Беспрецедентно усиление имиджа Петербурга как внутри страны, так и зарубежом. Северную столицу признали городом «номер один» по инвестиционной привлекательности. Появились действительно крупные западные игроки. И очень скоро у них будет множество конкурентов. На уровне теории в наш город сегодня готовы вкладывать деньги все. Правда, инвесторов, которые заслуживают особого внимания, пока немного. В большей степени это связано с тем, что в настоящее время на продажу выставляются объекты, ненужные ни продавцу, ни потенциальному покупателю. Но скоро ситуация изменится. Мой прогноз – в ближайшие два года мы увидим большое количество игроков, которые будут вкладывать и по $100 млн, и по $200 млн. Елена Афиногенова генеральный управляющий УК «Бекар»: – Долгое время основным привлекательным для инвестиций регионом России считалась Москва. Однако в последние годы по мере роста конкурентной среды доходность инвестиций в столице снижается. В то же время растет инвестиционная привлекательность регионов, особенно Петербурга. В настоящее время по доходности рынок недвижимости Северной столицы опережает рынки Москвы и Запада. Например, доходность недвижимости в Лондоне находится на уровне 5%, в Варшаве – 8%, в Москве – 13–14%, а в Петербурге – 17–20%. Благодаря высокому уровню этого показателя продолжается рост инвестиций в коммерческую недвижимость, увеличиваются объемы вводимых в эксплуатацию объектов различного назначения. Николай Вечер заместитель председателя правления ОАО «ПСБ-Инвест Групп»: – Присоединюсь к победным реляциям. Прошлый год, например, был достаточно удачным как для покупателей, так и для продавцов земли. Наконец стал формироваться рынок – до этого процесс был вялотекущим, а теперь пятна под строительство активно покупают и продают. Сейчас город, которому принадлежит множество участков, стал коммерческим игроком, подчинился правилам этого рынка. Правительство стало давить на девелоперов, которые получили участки при прежней власти на инвестиционных условиях. Смольный предпринимает попытки изъятия земли, если на ней не ведется никаких строительных работ. Вот на этом благоприятном фоне рынок и начал развиваться, активизировались девелоперы. |
