Необходимо принимать поправки и подзаконные акты к нормативным документам, входящим в «жилпакет», увеличивать государственную поддержку ипотеки, воздействовать на естественных монополистов, – заявили участники прошедшей 26–27 октября конференции «Пути и методы решения проблем инвестиционно-строительного комплекса Петербурга и Ленинградской области в современных условиях». Иначе, по мнению участников конференции, нового жилья будет в разы меньше заявленных в Генплане 3,5 млн кв. м в год.
Организатором форума выступил Союз строительных объединений и организаций, возглавляемый вице-губернатором Александром Вахмистровым. Участвовали в конференции руководители профильных комитетов городской администрации и представители всех петербургских строительных профобъединений – Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», ССК «Союзпетрострой», а также Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области, Ассоциации банков Северо-Запада, страховщики и управляющие компании. На мероприятии выступил также помощник министра Регионального развития РФ по вопросам строительства, бывший начальник Регионального центра по ценообразованию в строительстве Павел Горячкин.
«Бюллетень Недвижимости» и «Строительный еженедельник» стали генеральными информационными спонсорами конференции.
Больше денег хороших...
Вопросы финансирования строительства оказались на острие текущего момента. «Длинные» ресурсы страховых компаний и пенсионных фондов остаются недоступными для строительства. Меморандум конференции содержит предложение: разрешить использование этих средств для инвестиций в строительство жилья.
Пока в качестве инструмента стимулирования покупательского спроса строительные компании способствуют внедрению совместных программ с банками – для кредитования дольщиков под залог права требования по договорам долевого участия.
Тем не менее участники конференции отметили недостаточный уровень развития ипотеки. Реально влиять на объемы продаж нового жилья, по мнению вице-президента Корпорации «Петербургская Недвижимость» Вячеслава Семененко, ипотечные схемы смогут через полтора-два года. Президент «Союзпетростроя» Владимир Гольман предлагает значительно увеличить масштабы государственной поддержки ипотеки, используя для этих целей деньги из стабилизационного фонда.
Заместитель управляющего филиалом Промстройбанка Владимир Алферов тоже считает, что ипотека без федеральной поддержки не получит массового развития. По мнению банкира, не стоит ждать выравнивания макроэкономических показателей (снижения инфляции). Опыт Турции 1960–1980 годов наглядно демонстрирует, что можно успешно решать жилищную проблему даже на фоне резких ценовых и инфляционных скачков.
Рост объемов долгосрочных кредитов на долевое участие для банков сложен и нежелателен: по таким кредитам из-за отсутствия залога (самого объекта недвижимости) банк обязан формировать значительный резервный фонд, отвлекая капитал на эти цели. И гарантии страховых компаний не могут изменить правил, установленных Центробанком.
...и разных
Предоставление кредитов самим строительным компаниям осложняется отсутствием активов, соответствующих требованиям ликвидности залога, а также непрозрачной бухгалтерией. По данным Ассоциации банков Северо-Запада, доля кредитов строительным организациям в общем объеме выданных займов по региону составляет всего 4,6%. В филиале ПСБ «Меридиан», как сообщил Владимир Алферов, показатель этот снизился почти в два раза – с 45–50% в 2004 году до 25% в нынешнем. Вступивший в силу закон об участии в долевом строительстве отнюдь не способствует улучшению ситуации. Он устанавливает солидарную ответственность банка и заемщика – строительной компании – перед дольщиком. А также удлиняет строительный цикл, увеличивая риски банка.
В качестве дополнительного источника финансирования строительства генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский предложил облигационные займы. Они позволяют заимствовать на более длительный срок (по сравнению с банковским кредитом), не требуют обеспечения, если объем эмиссии не превышает уставного капитала. Успешному размещению корпоративных облигаций должна предшествовать позитивная кредитная история компании: получение и своевременный возврат кредита в банке. Затем этот банк сможет выступить партнером в подготовке и размещении облигационного займа: определить оптимальный объем заимствования, подготовить регистрацию проспекта эмиссии, провести андеррайтинг и пр.
Следующая ступень развития – выход на биржевой рынок акций предприятия (IPO) – для петербургских строительных компаний трудно достижима в первую очередь по причине низкой капитализации бизнеса.
Строительство может финансироваться также за счет средств закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН). В Санкт-Петербурге два действующих и два формируемых ЗПИФНа, специализирующихся на инвестициях в строящееся жилье. Как признала генеральный директор управляющей компании «ДоходЪ» Маргарита Бородатова, сейчас возможности петербургских фондов не позволяют полностью реализовать проект. Закрытым инвестиционным фондам закон отводит три месяца на формирование (собственно сбор средств), поэтому заявленная стоимость чистых активов не впечатляет. Однако в перспективе вместо нескольких сотен дольщиков застройщик сможет заключить договоры долевого участия с двумя-тремя фондами, исключив риск недофинансирования, считает г-жа Бородатова.
Объемный прогноз
Лейтмотивом многих выступлений стал негативный прогноз, касающийся темпов роста объемов строительства. Анализ открытых данных (разрешений на проектирование и строительство) показывает, что в 2007–2008 гг. можно ожидать резкого снижения показателей.
Строительные компании «в современных условиях» сокращают вывод новых объектов на рынок, не выходят на стройплощадки в предписанные сроки. «Пока продление сроков строительства проходит почти безболезненно. Но даже если администрация увеличит штрафные санкции, мы предпочтем платить штрафы, а не нести многомиллионные убытки из-за невозможности продать построенное», – сообщил генеральный директор «Петербургстрой Skanska» Виталий Вотолевский. Подобную тактику применяют многие компании, и она, по мнению Вячеслава Семененко, приведет к сглаживанию резкого спада в динамике строительства. Поступление «в продажу» тех 4 млн кв. м жилья, которые готовятся к выходу на рынок, будет растянуто во времени.
Мера будет иметь еще одно последствие: через 1,5–2 года количество квартир в строящихся домах сократится настолько, что установится баланс платежеспособного спроса и предложения. Данный фактор в комплексе с развитием ипотечных схем спровоцирует заметный рост цен.
Земельные чтения
Комитет по строительству представил информацию о градостроительном развитии территорий в соответствии с Генпланом. За время обсуждения в Генеральный план поступило около тысячи поправок, но разработчики приняли во внимание всего 50. До 2010 года основным резервом жилищного строительства становятся кварталы Юго-Запада и Северо-Запада города. Заместитель председателя КГА Виктор Полищук видит необходимость координации действий компаний, осваивающих соседние участки. Без единого заказчика проекта квартальной застройки неизбежен разнобой в архитектурных и инженерных решениях.
К торгам подготовлены «полные» пакеты участков в Северо-Приморской части (СПЧ). По сообщению руководства Комитета по энергетике и инженерному обеспечению и «Водоканала», новые территории будут обеспечены мощностями тепло- , водоснабжения и канализационными. Программы развития предприятий-монополистов впервые полностью согласованы с планами застройки.
Острый вопрос по поводу электроснабжения остался без ответа по причине отсутствия представителей Ленэнерго. Недавно принятый регламент оплаты подключения, по словам директора Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Михаила Викторова, – не более чем промежуточный шаг, и о реальном разрешении сложной ситуации с несколькими десятками построенных объектов речь не идет.
Застройщики скептически оценивают перспективу продажи 29 участков в СПЧ. Они считают, что спросом могли бы пользоваться пятна внутри обжитых кварталов. Освоению крупных свободных массивов рыночная ситуация не способствует.
«Точечные» участки должен был готовить к торгам бизнес. Но компании, которые взялись за тендерную подготовку, большей частью намеревались не столько заработать, сколько обеспечить вывод участка на торги, и сами же – их приобрести. За год, прошедший с момента передачи пятен в разработку, стало ясно, что потребности в новых проектах у рынка нет. Соответственно, вероятность продажи земли и получения вознаграждения снизилась до кризисной. Да и размер вознаграждения не позволяет даже компенсировать расходы. Последовало расторжение договоров с Управлением инвестиций.
ССК «Союзпетрострой» в пакете поправок к городскому закону «О порядке предоставления объектов недвижимости..» предлагает увеличить вознаграждение до 15%.
Делиться нечем
Участники конференции не обошли вниманием сакраментальный вопрос приемлемой для горожан стоимости жилья. Ее нижний порог упирается в себестоимость строительства – $900/кв. м, по данным Корпорации «Петербургская Недвижимость».
Павел Горячкин рассказал, что министерство ищет пути сокращения непроизводственных расходов, доля которых в себестоимости квадратного метра зашкаливает за 40%. Резервы снижения есть: за счет платы за согласования, уменьшения числа инстанций, взимающих платежи без четких правил. Кроме того, отметил помощник министра, строительство магистральных сетей, которое в конечном счете оплачивают дольщики, законом ФЗ-214 будет расцениваться как нецелевое использование средств. Вячеслав Семененко напомнил о размерах обременений, накладываемых на застройщика общественными слушаниями и муниципальными депутатами. «Социальная нагрузка» составляет от нескольких сотен тысяч до $1 млн, которые также можно отнести к непроизводственным расходам.
Застройщики предложили изменить в Постановлении Правительства № 576-ра от 30.04.04, пункт о вычете из суммы рыночной оценки земли стоимости построенных инженерных сетей. По трехстороннему соглашению между городом, Ленэнерго и бизнесом строители передали сети предприятию-монополисту. Стоимость же сетей должны внести в городскую казну. Застройщики считают, что за их счет город пытается разрешить разногласия с Ленэнерго. Если в условиях растущего рынка плата была посильной, то в условиях дефицита финансирования двойной пресс, по мнению строителей, следует исключить.
Итоговый меморандум конференции будет направлен в Государственную думу, Правительство РФ, городским законодателям и в администрацию Петербурга.
