Закон «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» дополнил Земельный кодекс существенными новеллами. Главная касается системы выделения земли под строительство – с 1 октября участки под жилищную застройку можно будет получить только на аукционах.
Опытные пути
Петербург накопил годовой опыт в проведении земельных торгов. Правда, аукционный механизм был запущен по «короткому» пакету – на торги выставляли участки без техусловий подключения к мощностям и с минимумом согласований. Застройщики, характеризуя данный продукт нелицеприятными эпитетами, тем не менее его «переварили». С июня прошлого года по сегодня Фонд имущества продал 35 лотов под жилищную застройку общей площадью 49,8 га.
А вот попытки начать аукционы по полному пакету закончились провалом. Не получилось наладить механизм подготовки документации ни за счет бюджета, ни с привлечением бизнеса. Объясняют это отсутствием стимула для частных разработчиков, а также вступлением в силу нового Градкодекса, усложнившего процедуру «упаковки» участков. И все-таки окончательная дата перехода к торгам по полному пакету остается прежней – III квартал 2005 года. Пока, на исходе этого срока, Фонд имущества реализовал по новой схеме лишь один участок под жилищную застройку.
Полная готовность
По словам главы Комитета по строительству Романа Филимонова, «короткий» пакет доживает последние дни. «Все условия для этого уже созданы», – говорит он (см. интервью "Роман Филимонов: "Сейчас комитет готовит только полные пакеты" ). Нынешним летом правительство утвердило проект межевания квартала 56А, Б СПЧ для нарезки к торгам полностью «упакованных» участков. На подходе очередной квартал – 59 А, Б СПЧ. Кроме того, ведется инженерная подготовка кв. 50 Ржевки-Пороховые, кв. 52–59 СПЧ, кв. 18–20 Юго-Запада и др. Всего в этом году предполагается подготовить к продаже по полному пакету участков для строительства 1,3 млн кв. м. жилья (из 2,1 млн плановых).
В Фонде имущества проблем с торгами по новой схеме не видят. «Возможно, будет какой-то технологический перерыв, связанный с подготовкой документации. К самим аукционам мы давно готовы, правила продажи в коррективах не нуждаются – они и так просты», – говорит начальник отдела подготовки инвестпроектов и обеспечения имущественных сделок Фонда Николай Ботвин.
Управление инвестиций тем временем рапортует о готовности увеличить темпы подготовки тендерной документации. По словам главы управления Льва Винника, город возьмет на себя две трети всей работы по «упаковке» участков. Остальное обеспечит бизнес. С целью активизации процесса введут дополнительный стимул для разработчиков. Сумма вознаграждения в 5% за подготовку документации будет рассчитываться не с годового периода аренды, а со всего срока аренды.
Помощь в упаковке
Новым федеральным нормам будет противоречить местное законодательство. Правда, корректировать закон о торгах («О порядке предоставления объектов недвижимости…») никто не торопится. Вице-губернатор Александр Вахмистров полагает, что пункт о целевом выделении участков при условии передачи городу 10% квартир и так умрет на бумаге. «С 1 октября эта норма все равно не будет действовать. А местным законом можно пользоваться в части, не противоречащей федеральному», – говорит вице-губернатор.
Законодатели тем временем планируют изменить закон совсем в ином ключе. «Сомнительно, что город сможет готовить достаточный объем документации по полному пакету. К этой работе нужно активнее подключать бизнес», – считает председатель комиссии ЗС по горхозяйству Михаил Амосов. Дабы расширить круг разработчиков, предполагается дать возможность застройщикам самостоятельно выбирать и проводить «упаковку» участков для торгов. Сейчас это право предоставляется на конкурсной основе.
Трудности продаж
Высказываются предположения, что аукционная стратегия Смольного в дальнейшем будет базироваться на идее комплексного развития территорий. «Нам твердо обещали торги по полному пакету. Но есть опасения, что на аукционы землю будут выставлять преимущественно целыми кварталами. Небольшие же компании интересуют площадки под строительство одного-двух домов», – поясняет ситуацию замдиректора ССК «Союзпетрострой» Борис Пугачев.
Застройщики в большинстве своем верят в готовность города к аукционам. И все же при этом выражают сомнения в их успехе. «Торги, безусловно, нужны. И даже такая проблема, как неполные пакеты документации, не пугает серьезных участников рынка, – говорит вице-президент Корпорации «Петербургская Недвижимость» Вячеслав Семененко. – Но есть очень существенное препятствие для нормальной работы торгов. Это низкая ликвидность рынка, отсутствие на нем свободных средств. И пока не появятся какие-то новые финансовые инструменты, активной продажи пятен на торгах не будет».
Целевые мысли
В Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» в числе прочих рецептов оздоровления называют механизм целевого выделения участков. «Его можно применять при возведении социального жилья или для поддержки различных схем кредитования при строительстве доступного жилья. Это позволит значительно снизить себестоимость строительства. В решениях I съезда строителей Северо-Запада эта позиция нашла отражение», – рассказывает вице-президент Ассоциации Юрий Кожуховский.
Возврат к «целевке» в любых ее формах представляется наименее вероятным исходом. Аукционная норма стала чуть ли единственным из принципиальных новшеств, внедренных в российскую систему предоставления пятен под застройку. Тем не менее, если «целевые» замыслы вновь появляются у строителей, власти есть над чем задуматься.
