- Роман Евгеньевич, в последние месяцы городское правительство рассматривало много вопросов о передаче земли под изыскательские работы для последующего возведения жилья. Успели ли эти инвесторы подготовить документы для передачи участков целевым назначением до 1 октября?
- Многие компании занимаются проектами давно и уже имеют необходимые наработки. Если фирма приступила к изысканиям летом или в начале осени, было бы неправильно говорить о том, что она не успеет получить постановление правительства о проектировании и строительстве до 1 октября. Все зависит от квалификации сотрудников той или иной компании. Кроме того, мы никогда не ставили ни перед кем запрет на проведение изысканий. Ведь это инвестиционный риск, о котором известно заранее. Если же компания не успеет получить постановление городского правительства на проектирование и строительство, то участок можно вынести на конкурс. После проведения соответствующей процедуры проводятся торги: инвестор может их выиграть или получить вознаграждение за разработку документации.
- Смогут ли аукционы полностью заменить «целевку» для адекватного обеспечения потребностей строительного комплекса?
- По нашим расчетам, ежегодно город может предлагать застройщикам землю под строительство около 2 млн кв. м возводимых улучшений. Это количество равно сегодняшним потребностям рынка. Если же инвестор не захочет строить на предлагаемых городом участках, ему предоставляется возможность самостоятельно разработать документацию. Частные компании могут внести свои предложения и участвовать в конкурсе на право разработки документации для проведения торгов.
- Когда планируется полностью перейти на торги по полному пакету документов, и кто их будет готовить?
- В ближайшее время мы планируем отказаться от практики проведения торгов по «коротким» пакетам. С третьего квартала Комитет по строительству готовит только полные комплекты документации для аукционов. Пока сложно сказать, сколько участков будет выставлено на торги в следующем году. Сейчас мы рассчитываем объемы пакетов, подводим под эти планы финансовую базу. Как и сейчас, в 2006 году градостроительную документацию для торгов будут разрабатывать и Комитет и частные компании.
- В последнее время объемы строительства жилья немного снизились. Каким образом город будет стимулировать увеличение количества вводимых площадей?
- Повышать объемы строительства планируется за счет увеличения количества объектов госзаказа и предоставления инвесторам новых инженерно подготовленных и перспективных земельных участков. Уже в ближайшие два-три года объемы строительства за счет городского бюджета будут увеличены почти в два раза. Наиболее эффективная мера повышения количества возводимого жилья – предоставление полностью «упакованных» участков. Ведь инженерно подготовленная территория снижает затраты строителей, а значит, увеличивает спрос на землю. Еще один способ стимуляции – повышать покупательскую активность населения путем развития и совершенствования кредитных схем. Чем больше людей станут приобретать жилье, тем активнее пойдет инвестиционный процесс.
- Одна из приоритетных задач Комитета по строительству – подготовка новых территорий. Так, в ближайшее время планируется выставить на торги оставшиеся лоты Северо-Приморской части и, возможно, район «Северная долина». В какой стадии находятся эти проекты?
- До конца года мы планируем выставить на аукционы участки в кварталах 59А, 59Б СПЧ, а также – 15 и 18 на Юго-Западе. Кроме того, разрабатываются еще две территории СПЧ - 58-й квартал - счет средств городского бюджета, и 55-й. Пакет для последнего готовит частный инвестор по итогам конкурса на право разработки документации для проведения торгов. Эти кварталы будут выставлены на аукционы в конце первого квартала 2006 года.
Что касается района «Северная долина», то в настоящий момент для него завершается разработка проекта планировки. Эту землю предполагается выставлять на торги по очередям. В следующем году мы намерены реализовать первые три квартала данной территории.
- В последнее время все больше интереса к подготовке документации для новых территорий проявляют частные инвесторы. Проекты строительства «Балтийской жемчужины» и развития района «Славянка» привлекут в городскую казну значительные средства. Как обстоят дела с развитием других земель частными инвесторами?
- Что касается освоения новых земель, ситуация изменится после утверждения проекта постановления городского правительства о комплексном освоении территорий под строительство жилья. Документ разработан нашим комитетом и сейчас проходит необходимые согласования. Если он будет утвержден, инвесторам дадут «зеленый свет» на масштабное развитие городских земель.
Суть документа в следующем. Территории под комплексное освоение будут выставляться на торги. По результатам аукционов определяется победитель, который получает право разрабатывать документацию по планировке территории и осуществлять ее инженерную подготовку. После выполнения всех работ инвестор имеет право взять определенные под застройку земельные участки в долгосрочную аренду или приобрести в собственность. Таким образом, документ имеет несколько бесспорных преимуществ. Во-первых, компания разрабатывает документацию как минимум для квартала, то есть готовит площадку для себя. В этом случае инвестор сможет сэкономить на инженерных сетях, заказывая то, что ему нужно, и по тем ценам, которые его устраивают. Во-вторых, победитель торгов обеспечивает себя работой на 5-6 лет и может воспользоваться землей по своему усмотрению: самостоятельно застроить участки или продать их.
- В настоящее время подготовка большинства новых территорий ведется за счет средств городского бюджета. Планируется ли использовать альтернативные источники финансирования?
- Естественно, развитие новых территорий не может осуществляться только на деньги городской казны. Поэтому мы стараемся привлекать к освоению земли частный капитал. Схема финансирования такова. Кварталы, которые включены в комплексную программу развития территорий под жилищно-гражданское строительство до 2010 года, полностью готовятся за счет средств городского бюджета. Пока мы не планируем привлекать к участию в программе частных инвесторов. Если же разработку территории инициируют застройщики, то они вкладывают в эту землю собственные финансовые ресурсы. И уже инвесторы будут решать, чьи средства им необходимо привлечь для освоения участка.
- За последнее время Комитет по строительству подготовил несколько документов, упрощающих процедуры согласования проектов. В частности – разработал порядок принятия решений о предоставлении участков для строительства инженерных сооружений. Что еще планируется сделать в этом направлении?
- Действительно, мы стараемся максимально облегчить инвесторам процедуру прохождения многих согласований. В то же время нашей главной задачей является разработка новой и корректировка старой нормативной базы в связи со вступлением в силу Градостроительного кодекса. Так, в августе мы утвердили порядок принятия решений о подготовке документации по планировке территорий. Этот документ позволит создать подробный план развития городских земель. Комитет уже разработал проекты планировки нескольких кварталов - 56АБ, 59А, 59Б СПЧ.
Часть этих территорий будет реализована на торгах, и победитель аукционов сможет незамедлительно приступить к проектированию. Утвержденный порядок позволяет предлагать земельные участки, которые полностью обеспечены необходимыми документами. Думаю, что это один из удачных примеров упрощения процедур согласования. Кроме того, в ближайшее время мы планируем скорректировать порядок выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ на территории Петербурга и подчиненных городу землях. Необходимо привести в соответствие с федеральным законодательством схему проведения государственной экспертизы градостроительной, предпроектной и проектной документации. Также мы будем заниматься подготовкой Правил землепользования и застройки.
В конце сентября на утверждение городского правительства планируется вынести проект закона о порядке организации и проведения публичных слушаний по проектам планировки, межевания территорий и проектам границ земельных участков. Документ необходим для того, чтобы привести этот процесс в соответствие с вступающим в силу Градостроительным кодексом. Кроме того, закон установит более короткие сроки проведения общественного обсуждения проектов. Нормативный акт был разработан нашим комитетом. Я уверен, что принятие этого документа значительно облегчит строителям работу.
- В ближайшее время депутаты городского парламента планируют рассмотреть проект закона о распределении средств, отчисляемых инвесторами на развитие городской инфраструктуры. Какова позиция Комитета по этому вопросу?
- На мой взгляд, необходимости в разработке этого документа нет. Дело в том, что правительство города в полном объеме выполняет свои обязательства по инженерной подготовке территорий. Отчисления инвесторов идут на развитие новых кварталов. Порядка 70% средств, перечисленных на развитие городской инфраструктуры, расходуются на строительство инженерных сетей, дорог и магистралей. Примеры тому – подготовка территорий кварталов 52-59 СПЧ, 18-20 Юго-Запада, 15-17 восточнее проспекта Юрия Гагарина. По такой же схеме будут развиваться и другие кварталы, включенные в комплексную программу подготовки территорий под жилищно-гражданское строительство. В результате ее реализации к 2010 году планируется подготовить 23 новые площадки под массовую застройку. Все это говорит о том, что городское правительство активно занимается инженерным обеспечением территорий. Более того, с каждым годом планируется готовить все больше новых земель под возведение жилья.
К тому же мы не вправе требовать от бизнеса создания консорциумов для инженерной подготовки территории, как это предлагается в проекте закона. Ведь это будет прямым вмешательством в хозяйственную деятельность строительных компаний. На мой взгляд, бизнес должен самостоятельно принимать подобные решения. А в компетенции руководства города – требовать качественное освоение земель.
Досье "БН":
Роман Филимонов родился 31 июля 1968 года в г. Коломна Московской области. Окончил Военный инженерный Краснознаменный институт им. А.Ф. Можайского по специальности «инженер-электрик». Учился в Межотраслевом институте повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров при Санкт-Петербургском государственном университете по программе «менеджмент». С 1994 году, после службы в армии, работал в ООО «РЕАЛ». Затем занял пост начальника службы развития систем теплоснабжения в ГУП ТЭК СПб. В 2002-2004 годах - коммерческий директор компании «Профиль», специализирующейся на инженерной подготовке территорий. В марте 2004 года был назначен заместителем председателя Комитета по строительству Правительства Петербурга. В феврале 2005-го стал главой Комитета. Женат, воспитывает двух дочерей и сына.
