Традиционно в Петербурге в конце лета возрастает спрос, колебания активности рынка аренды много лет носят ярко выраженный сезонный характер. Причины на поверхности: приезжают студенты, предпочитающие суровой романтике общаг комфорт отдельного жилья, растет после летних отпусков деловая активность. В течение последних лет минимальная цена аренды квартир осенью возрастала скачкообразно, шаг составлял $50.
Вслед за доходами
Прошлой осенью изменения минимальных цен не произошло. Это заставило участников рынка заговорить о стагнации. Тем не менее, средние показатели к ноябрю 2004 года возросли. Но причина крылась в изменении структуры предложения: в общем объеме увеличилась доля более качественных и дорогих квартир, а количество объектов «без ремонта» – наоборот, снизилось. Средний уровень предлагаемого внаем жилья стал выше. Поэтому свежие обои и нормальная мебель не могут повысить арендную плату в два раза, как раньше. Состояние квартиры сокращает время поиска съемщика.
Рынок аренды наименее инертен и чутко реагирует на изменение платежеспособного спроса - в отличие от рынка продаж. Спрос и цены формируются под влиянием уровня доходов и притока мигрантов из других регионов. Интерес к возможности работать в Петербурге со стороны приезжих сохраняется на стабильном уровне, благосостояние граждан, как свидетельствует статистика, повышается. Хоть и неравномерно. Планка в $250 за отдельную квартиру отсекает некоторую часть потенциальных арендаторов, заставляя ограниченных в средствах искать уже не квартиры, а комнаты.
По данным риэлтерских агентств и Городской справочной по недвижимости «Квартирный Вопрос», в августе 2005 года отмечен рост минимальной цены аренды (см. таблицу). Предполагать, на каком уровне она остановится, можно будет по окончании горячего сезона – не ранее конца октября.
По данным Городской справочной по недвижимости «Квартирный Вопрос», в спальных районах однокомнатные квартиры предлагаются не дешевле $250 (средняя цена $270-320). «Двушки» сдаются как минимум за $300, а в популярных Московском и Приморском районах – за $350. В историческом центре «прейскурант» выше на 30-40%. Средняя цена аренды двухкомнатной квартиры («однушек» в центре совсем мало) составляет $550/мес., минимальная - $400. Количество предложений с плохой «начинкой» в центре сокращается заметнее всего: хозяева стараются использовать преимущества локации и, доведя квартиру до приличного состояния, сдать ее задорого. Исключение составляют владельцы комнат в коммуналке.
Несмотря на это, самый заметный рост демонстрируют как раз комнаты. Минимальная стоимость помещения в коммуналке поднялась с прошлогодних 2,5 тыс. рублей до 3,5 тыс. Объясняется это трехкратным превышением спроса над предложением. Более того, количество комнат, предлагаемых внаем, не увеличивается.
Мало влияют на объем предложения квартиры в новых домах. Арендаторов такие объекты привлекают, однако, их на рынке не более 2%.
Структура спроса несколько изменилась: сократилась доля желающих снимать однокомнатные квартиры, которые стоят немногим дешевле «двушек». Все чаще клиенты предпочитают расширить пространство временного пребывания. Хотя стоимость аренды двухкомнатной квартиры сопоставима с выплатами по ипотечному кредиту, на сокращение спроса это пока не влияет. Немногим более 1,7 тыс. кредитов, выданных в Петербурге за первое полугодие 2005 года, - капля в море по сравнению с четвертью миллиона сдаваемых квартир.
Хозяевам в помощь
Привлекательность рынка аренды для профессиональных игроков заметно возросла со времени дефолта 1998 года. Тем более что явно наметилась обнадеживающая тенденция: рынок постепенно «белеет». Этот фактор во многом влияет на рыночную ситуацию. Доля не поступающих в открытый доступ предложений сокращается. До сих пор две трети жилых помещений - до 70%, по приблизительным оценкам, - находит арендаторов благодаря информационному ресурсу «сарафанного радио». Однако в течение полугода владельцы около 20 тыс. квартир пересмотрели подход к поиску съемщиков и обратились к профессионалам. Позитивная динамика связана с тем, что многие хозяева жилья стали воспринимать получение дохода от аренды как бизнес. Потому используют возможности рекламы объекта, отбора претендентов, предоставляемые профессиональными службами.
В первую очередь эта тенденция затронула сегменты краткосрочной и дорогой аренды (свыше $600 для «единичек», от $700 для «двушек» и больше $1 тыс. – для трехкомнатных квартир).
Конкуренция со стороны мини-отелей вынуждает хозяев жилья, сдаваемого на короткий срок, действовать цивилизованными методами, уходя от самодеятельности. Предложения теперь распространяются не через бабушек на вокзале, а через турагентства и Интернет.
Владельцев качественно «начиненных», а потому дорогих квартир к легализации подвигает желание защитить свое имущество на случай форс-мажора (договором с агентством, страховкой). И те же трудности поиска арендаторов.
В сегменте долгосрочной (год и больше) аренды типового жилья происходит тот же процесс. Он же обеспечивает рост предложения - за счет размещения информации об объектах в открытом доступе. Спрос также растет (вместе с доходами граждан), но несколько медленнее. По мнению аналитиков Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», хозяева жилья со временем будут испытывать все больше трудностей в поиске арендаторов, и роль профессиональных агентств будет только возрастать.
Говоря об аренде как бизнесе, мы имеем в виду желание владельца получить максимально возможную прибыль, а вовсе не приобретение жилья специально для последующей сдачи внаем. Купить, чтобы сдавать, имеет смысл при наличии «длинных» денег и умении решать массу проблем. Получение максимального дохода связано с титаническими усилиями по обеспечению высокой заполняемости помещений. Роста предложения по аренде за счет «доходных домов», повторения привычной для дореволюционного Петербурга практики, пока ждать не приходится.
Динамика средней цены предложения на рынке аренды по типам квартир ($/мес)
Динамика спроса и предложения на рынке аренды (количество объектов)
Минимальные и средние цены на аренду (длительный срок)
| Район | комната | 1 ккв | 2 ккв | 3ккв | ||||
| мин. | средн | мин. | средн | мин. | средн | мин. | средн | |
| руб. | $ | $ | $ | |||||
| Адмиралтейский | 4000 | 6000 | 300 | 450 | 400 | 550 | 450 | 700 |
| Василеостровский | 4000 | 7000 | 300 | 400 | 400 | 600 | 500 | 800 |
| Выборгский | 3500 | 5000 | 250 | 320 | 320 | 380 | 400 | 500 |
| Калининский | 3500 | 4500 | 230 | 280 | 320 | 380 | 360 | 450 |
| Кировский | 3500 | 4500 | 250 | 280 | 300 | 350 | 360 | 440 |
| Красногвардейский | 3500 | 4500 | 250 | 280 | 320 | 380 | 360 | 450 |
| Красносельский | 3500 | 4500 | 250 | 270 | 300 | 350 | 320 | 380 |
| Московский | 4000 | 5000 | 270 | 400 | 350 | 450 | 400 | 550 |
| Невский | 3500 | 4500 | 250 | 280 | 300 | 380 | 380 | 480 |
| Петроградский | 4000 | 6000 | 300 | 430 | 380 | 500 | 450 | 650 |
| Приморский | 4000 | 5000 | 300 | 400 | 350 | 450 | 450 | 620 |
| Фрунзенский | 3500 | 4500 | 250 | 320 | 320 | 380 | 380 | 450 |
| Центральный | 4000 | 6000 | 300 | 500 | 400 | 650 | 450 | 800 |
| Пригород | 2500 | 3500 | 180 | 260 | 230 | 280 | 250 | 320 |
Фактические цены на посуточную аренду
| комнаты | 1 ккв | 2ккв | 3ккв | |
| "Спальные районы" | от 270 р. | от 25$ | от 35$ | от 50$ |
| Центральные р-ны | от 400 р. | от 30$ | от 45$ | от 60$ |
| Элитное | от 500 р. | от 45$ | от 60$ | от 120$ |
По данным Городской справочной по недвижимости "Квартирный Вопрос"
Сетевой фильтр для аренды
«Сдам квартиру возле метро за $100 в месяц» - подобные объявления, содержащие неправдоподобно выгодные условия, встречались каждому, кто хоть однажды заглянул в листинги объектов для аренды. Их цель – привлечь внимание и заставить клиента позвонить в агентство, где его «обработают» доброжелательные сотрудники. Данный маркетинговый ход опирается на неосведомленность клиента о рыночной ситуации и национальную ментальность – привычку уповать на авось. Однако в результате - оказывается обоюдоострым лезвием и влечет негативные последствия для всех участников процесса.
«Съемщик», обманутый объявлением о квартире за $100, тратит массу времени и нервов, пытаясь найти жилье по этой цене. Объяснения реальной ситуации он не склонен принимать за истину. Агентства, в свою очередь, получают заказы, которые выполнить невозможно. Кроме того, единожды введенный в заблуждение клиент не настроен в дальнейшем доверять риэлтерам и, следовательно, обращаться в агентства.
Городская справочная по недвижимости «Квартирный Вопрос» совместно с газетой «Сдам. Сниму» уже несколько лет внимательно следят за достоверностью информации, поставляемой своим клиентам. В каждом выпуске газеты публикуется таблица фактических цен на аренду, составленная на основании ежемесячных опросов риэлтерских компаний, данных Городской справочной по недвижимости «Квартирный Вопрос» и аналитических отчетов ГК «Бюллетень Недвижимости».
Все поступающие заявки проходят через специальный «фильтр»: они должны содержать реальные цены, не ниже минимальных для района.
Дешевые предложения принимаются только с обязательным обоснованием причины снижения арендной платы. Нестандартные объекты на рынке представлены в изобилии, и требования арендодателей разнообразны. Большая предоплата, дефекты квартиры, «сложные» соседи снижают цену объекта, и клиент имеет право об этом знать. Предложенная «Квартирным Вопросом» схема минимизирует «пустые хлопоты» всех сторон. И способствует установлению цивилизованных отношений на рынке.
