Купчинское жилье: доступность без метро

Территориально-ценовая зона «Северное Купчино» ограничена ул. Фучика, Белградской, Димитрова, Бухарестской, пр. Славы и Софийской ул. Эта территория изначально формировалась как типичный спальный район без доминант – со всеми недостатками и неясными перспективами развития.

Солянка сборная

С некоторой долей условности доминантой можно считать проспект Славы – главную магистраль территории, связавшую южные районы города с Правым берегом. Предложение квартир достаточно высокого качества на пр. Славы повышает средний уровень цен на жилье в районе.

Застройка северного Купчино начиналась в 1960-е, по единому плану выросли целые кварталы панельных пятиэтажек. Сейчас хрущевки составляют большую часть жилищного фонда территории (в отличие от освоенной позже южной части района). Кроме того, много панельных домов более поздних серий – 504, 606, 600.11, а также типовых кирпичных зданий 1970-х годов постройки. Вдоль проспекта Славы и Бухарестской ул. сосредоточены дома, построенные по индивидуальным проектам, с квартирами улучшенной планировки. Покупателям интересны объекты вблизи пр. Славы, а по мере удаления в сторону Фарфоровской ул. привлекательность жилья снижается.    

В середине 90-х годов прошлого века предпринимались попытки строительства здесь элитного жилья: компания «Итус» возвела на пересечении Бухарестской ул. и Альпийского пер. «Дом с бойницами» (жилой комплекс из таун-хаузов и 16-квартирного высотного дома с узкими окнами по фасаду). Подобный эксперимент ныне проводит СК «Импульс» с проектом «Твин Пикс», который позиционируется как элита для купчинцев, не желающих покидать район. В целом же новое жилье, возводимое на территории, относится к классам эконом и комфорт – в соответствии со спросом.

Динамика цен на квартиры отличалась от колебаний стоимости жилья в «доминантных» спальниках. Купчино всегда считалось недорогим районом, однако в 2003 – начале 2004 года стоимость квадратного метра росла здесь темпами, опережающими средние городские. В последовавшем затем снижении северное Купчино «лидировало» с показателем 3% за квартал – наряду с Сосновой поляной и Ржевкой. К концу июля жилье дешеветь перестало, среднее время экспозиции сократилось, и несколько вырос спрос.

По данным мониторинга информационно-аналитического отдела Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», во втором квартале 2005 года средняя цена предложения на вторичном рынке составляла $1 020/кв. м

На территории реализуется около полутора десятков проектов жилищного строительства. «Средний» квадратный метр на «первичке» в однокомнатных квартирах предлагается по $870, в «двушках» – по $830 и по $770 – в трехкомнатных.

Торговля и транспорт

В северном Купчино средний уровень цен предложения жилья на 3–5% ниже общегородского. В первую очередь это связано с отсутствием метро. Транспортная доступность – одна из существенных проблем территории.
От всех ближайших станций метро («Ломоносовская», «Елизаровская», «Электросила» и «Купчино») жилые кварталы северного Купчино находятся на расстоянии «15 минут общественным транспортом». Генеральным планом развития Петербурга до 2015 года предусмотрено строительство Фрунзенского радиуса – от Сенной пл. до пр. Славы – со станциями «Волковская», «Бухарестская», «Международная». Проходка туннелей этой линии была начата еще 20 лет назад. Однако ни в местном, ни в федеральном бюджете финансирование завершения работ в требуемом объеме не предусмотрено.

Территорию пересекают две транзитные магистрали: пр. Славы – с востока на запад и Бухарестская ул. – с севера на юг. На проспекте Славы, связывающем Московский район с Правым берегом, постоянные пробки. В ноябре прошлого года открыто движение на путеводной развязке Дунайского проспекта с железнодорожными путями Витебского направления. Для снижения интенсивности транспортного потока через пр. Славы (перевода его через новый вантовый мост и Дунайский пр.) необходим ввод в эксплуатацию всего участка КАД от Московского до Мурманского шоссе.

Северное Купчино неплохо обеспечено предприятиями торговой (в основном универсамами) и социальной инфраструктуры (школами, больницами, детскими садами).

Крупных зон ритейла, подобных торгово-развлекательному комплексу компании «Адамант» у метро «Купчино», на территории пока нет. Однако ритейлоры проявляют интерес к району. На Белградской ул. компании «ЗИПП Братислава» выделен участок в 15 га под строительство многофункционального комплекса «Словацкий дом». Кроме того, начата реализация еще нескольких проектов – торгово-развлекательного «Южного полюса» на пересечении пр.Славы и Пражской ул., а также культурно-досугового центра на ул. Турку.

Шаг вперед, два назад

Перспективы нового строительства не в последнюю очередь связываются с программой реконструкции хрущевок. В частности, по соглашению между правительствами Петербурга и Москвы планируется расселение «Московской инвестиционно-строительной компанией» нескольких десятков пятиэтажек в квартале 18 ВВЖД (ограниченном ул. Софийской, Турку, Белы Куна и Пражской). Пока МИСК начала работы на другом участке – у пересечения ул. Димитрова и Малой Бухарестской. Здесь к 2007 году планируется построить около 115 тыс. кв. м жилья. Часть его должна быть передана обитателям расселяемых хрущевок. Сроки кардинального преобразования квартала малогабаритных пятиэтажек неизвестны.

В краткосрочной перспективе несколько повысит интерес к району ввод в эксплуатацию участка восточного полукольца КАД, отложенный до ноября 2005 года.

Однако несмотря на относительную близость к центру, северное Купчино будет все же проигрывать по привлекательности южному – из-за более низкого качества жилищного фонда и отсутствия метро.

 ТЕРРИТОРИЯ "СЕВЕРНОЕ КУПЧИНО"

ЖИЛИЩНЫЕ ПРОЕКТЫ НА ТЕРРИТОРИИ "СЕВЕРНОЕ КУПЧИНО"

По данным отдела аналитики ГК "Бюллетень Недвижимости"

Текст: Анна Александрова