Всем нам, как и герою популярной комедии Гайдая – знатоку кавказских тостов, хочется, «чтобы наши возможности совпадали с нашими потребностями». Не углубляясь в философские рассуждения по поводу того, насколько достижим этот идеал, рассмотрим, как добиться наиболее оптимального соотношения этих двух категорий при совершении сделок с недвижимостью.
Количество представленных на страницах «БН» объектов недвижимости создает у потенциальных покупателей иллюзию изобилия. Но как выбрать вариант, подходящий именно для вас? Давайте обсудим, что необходимо в первую очередь учитывать при поиске оптимального пути к заветной цели, а каких иллюзий и ошибок желательно избежать.
Количество или качество?
Прежде всего – разберитесь со своими потребностями. Как правило, они сводятся к емкой формуле: «Жить хочется лучше!» Но каждый подразумевает под этим что-то свое. Одним необходимо расширить жизненное пространство, поскольку в семье подрастают дети. И теснота оборачивается хроническим стрессом для всех членов семьи. Другим хватает площади, но они мечтают избавиться от радостей быта в обшарпанной хрущевке с видом на романтичное кладбище или урбанистический пейзаж промзоны. Третьи, будучи не в состоянии нормально прожить на «щедрую» пенсию, куют основы материального благополучия, отказываясь от «лишних» квадратных метров. Четвертые же надеются с толком вложить в недвижимость средства, заработанные на такой непредсказуемой сегодня коммерции – для получения пусть невысокого, но стабильного дохода от сдачи ее в аренду...
Исходя из своих потребностей и определенных материальных возможностей (увы, почти у всех нас они весьма ограничены), постарайтесь найти разумный компромисс. Определитесь, что для вас важнее при решении жилищного вопроса: количество квадратных метров или их качество, какую роль в «шкале ценностей» играет местоположение подбираемого объекта недвижимости.
Как известно, сегодня не существует такого понятия при сравнении цен, как N-комнатная квартира некой жилой площади. Исторически сложившаяся и обусловленная законами рынка единица измерения в соотношении цен на разные типы жилья в разных районах – стоимость одного квадратного метра общей площади в долларовом эквиваленте. И за одну и ту же сумму вы можете приобрести разное количество метров разного качества. Причем не только качества постройки (типа и состояния дома), но и качества жизни, зависящего от окружения (благоустроенность и инфраструктура района, социальная однородность заселения). Воплощенное в категорию объекта недвижимости, это утверждение приобретает определенные черты.
Трехкомнатная квартира в «кораблике», бороздящем просторы спального района на границе с заводской территорией, будет стоить не больше (а то и меньше, в зависимости от общей площади жилища), чем «двушка» в новом «кирпиче» неподалеку от метро (рядом – парк, в подъезде – консьержка). Или чем «студия» в историческом центре города – в элитном доме после реконструкции. Как видите, с одной и той же суммой выбор у вас есть. Все зависит от того, какие именно мотивы побуждают вас менять место жительства или совершать вложения в недвижимость.
Следующая альтернатива, с которой сталкивается каждый покупатель: время или деньги? Начиная поиски объекта, прикиньте, насколько срочно вам нужно решить жилищный вопрос. Заранее будьте готовы к тому, что около 90% предлагаемых вариантов – это продажи со встречной покупкой или расселения. Значит, за выбранной вами квартирой может потянуться длинная цепочка сделок, тормозящая достижение заветной цели. Можно сразу ориентироваться только на прямые продажи (в СМИ они обозначаются буквами ПП). Но будьте готовы к тому, что подобные объекты, в силу их дефицитности, несколько дороже аналогичных «с хвостом». К тому же реализуются они быстрее. И решение о покупке приходится принимать оперативно, не давая конкурентам перехватить добычу, подписывая договор и внося залог чуть раньше.
Выбор пути к заветной цели
Как правило, в любой ситуации может быть несколько решений. И взвесить все «за» и «против» в поисках оптимального лучше заранее, до начала просмотра конкретных вариантов. Пусть привлеченный вами специалист проведет полный маркетинговый анализ и продемонстрирует ваши перспективы с цифрами в руках. Кроме того, просветит вас на предмет дополнительных возможностей рынка недвижимости. Не исключено, что вместо поиска подходящей квартиры на вторичном рынке вам удобнее и выгоднее поучаствовать в новом строительстве (не закрывая глаза на тот факт, что большинство объектов сдается с задержкой, без отделки и без сантехники). Зато, инвестировав всю сумму на ранних сроках возведения дома, можно существенно сэкономить. К тому же современное жилье «с иголочки» обладает более высокими потребительскими качествами, нежели массовые предложения «совдеповского разлива».
Кроме того, на помощь гражданам, не имеющим в наличии всей необходимой для покупки суммы, но рассчитывающим на верные доходы в будущем, приходят новые механизмы решения жилищных проблем: ипотека (кредитование под залог недвижимости) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК), благодаря которым можно приобрести жилье в рассрочку.
При незначительной нехватке денег можно не спешить залезать в долги, а попробовать найти нестандартное решение, сделав ставку на перепланировку предложений «по карману». Например: три поколения теснятся в блочной «двушке». Нужна недорогая «трешка» с изолированными комнатами. При этом крайне важно остаться в своем районе – ребенок здесь пошел в отличную школу, мамина работа рядом, да и для бабушки желательно сохранить привычную среду обитания. Но доплаты на квартиру нужного «фасона» не хватает – рост цен опередил прирост накоплений. Подождать со сделкой до лучших времен, продолжая пополнять кубышку? Или недвижимость опять начнет дорожать? Обратились к знакомому риэлтеру с «простым» вопросом: каков ценовой прогноз? Тот сразу отказался от роли прорицателя. Вместо этого провел детальный маркетинг и убедился: средств от продажи «двушки» и имеющейся доплаты вполне достаточно на смежно-изолированную «трешечку» – она подешевле, чем квартира со всеми изолированными комнатами. А отвечающая семейным нуждам планировка легко достижима с помощью простейшего усовершенствования. В итоге так и поступили.
Подходящую квартиру – двустороннюю смежно-изолированную – подобрали прямо в соседнем доме. Продлили коридор через проходную 18-метровую длинноватую комнату. И та превратилась в изолированную 15-метровую: квадратную, уютную. Передняя часть «отрезка» стала общим тамбуром для двух комнат, а в торце его соорудили вместительную кладовку, решив тем самым еще одну бытовую проблему. Так что недостаток средств клиента вполне может быть компенсирован толковым профессиональным подходом.
Коварство экономности
Определившись со своими потребностями, легче искать оптимальные пути их удовлетворения. Но учтите: самому подбирать недвижимость, пользуясь доступными каждому средствами (хотя бы данным номером «БН»), очень непросто. Неопытный глаз зацепится за второстепенное, упустив существенное. А незнание многих нюансов может привести к безрезультатной потере времени. Да и вообще – рискованная это ситуация.
Далеко не все клиенты заключают с агентствами договоры о поиске объекта и сопровождении сделки. Часто граждане полагают, что покупателю ни к чему «свой» агент, это лишний расход. И в итоге остаются «один на один» со всеми подводными камнями процесса самостоятельного подбора. Такие любители самообслуживания легко могут стать заложниками интересов коварного продавца, скрывающего дефекты квартиры или проблемы, связанные с ее непростой историей. Или его безответственного агента, заинтересованного лишь в совершении сделки и скорейшем получении комиссионных. Конечно, определенную защиту интересов покупателю должно обеспечить добросовестное агентство – если соответствующие условия прописаны в договоре.
Но, как правило, именно по таким «скользким» вариантам падкого на экономию клиента легко могут втянуть в «левую» сделку (со всеми сопутствующими ей рисками) в обход риэлтерской фирмы. Агент выступает в такой ситуации как частный маклер и ни за что ни перед кем не отвечает. Естественно, он будет претендовать лишь на часть обычного вознаграждения, поскольку не должен делиться со своей компанией. Но это неоправданная экономия. Наличие же у вас своего представителя – агента (и агентства) покупателя может защитить ваши интересы от такой неприятной ситуации, в которой и продавец, и «его риэлтер» заинтересованы в одном и том же. Их побуждения могут совершенно не совпадать с вашим желанием приобрести полноценное жилье без риска впоследствии обнаружить в нем ряд существенных дефектов или оказаться втянутым в судебное разбирательство.
Нередко клиент начинает поиск профессиональных помощников для решения жилищной проблемы среди тех, с кем его связывают неформальные отношения – родственников, знакомых и пр. Все же не до конца изжит в нас совковый менталитет, в соответствии с которым все лучше делать «по блату». Многие клиенты по-прежнему наивно полагают, что в каждом агентстве существует маленький «загашничек» – только для своих. И в нем все очень дешевое и хорошее. Типа копченой колбаски из-под прилавка в советском гастрономе: есть всегда, но не для всех! Разочаруем сразу: в агентствах «под прилавком» ничего не бывает. Более того, опытный риэлтер хорошо знает подоплеку пословицы «Дорого – да мило, дешево – да гнило!» Поскольку цена соответствует качеству, то низкая продажная стоимость в итоге оборачивается огромными затратами на ремонт либо является приманкой в сомнительной сделке (например, срочно «сливается» квартира, на которую вот-вот будет наложен арест). Истинный профессионал, принимая близко к сердцу интересы своего клиента, тем более постарается уберечь его от такой «экономии».
