Почему достойная фирма и опытный профессионал не станут с отдачей работать на вас без заключения договора, мы неоднократно обсуждали на страницах «БН». Однако договор должен заключаться обдуманно, а не под гипнотическим воздействием обаятельного агента, ведь вы вступаете в отношения не с ним, а с юридическим лицом – риэлтерской фирмой. Определившись с рыночной ситуацией, ценой недвижимости и качеством работы предлагающего свои услуги специалиста, продавцу пора переходить к оформлению договорных отношений с агентством. И здесь его подстерегают очередные волнения.
«Покажи личико...» – юридическое
Боязливый клиент рассуждает так: «Заключить договор означает попасть в кабалу и резко ограничить свои возможности». При необдуманном поведении и невнимательном прочтении текста подписываемого вами документа такой сюжетный поворот вполне возможен. Особенно если вы не удосужитесь потребовать предоставления полного спектра возможных услуг в обмен на принимаемое вами обязательство не вступать в отношения с другими фирмами и специалистами в период действия контракта. Также необходимо внимательно ознакомиться со всеми условиями договора, получить ответы на интересующие вас вопросы, проследить, чтобы в тексте были четко сформулированы все обязательства сторон друг перед другом.
Вряд ли стоит заключать договор на дому – не располагая подробной информацией о фирме и не пообщавшись с ее администрацией. Партнера надо знать в лицо. Поскольку для осуществления риэлтерской деятельности специальная лицензия не требуется, выводы придется делать исходя из собственных впечатлений и из позволяющих судить о профессионализме компании определенных критериев. Упомянем основные. Поскольку только внимательного и доброжелательного отношения к клиенту со стороны агента для успеха сделки явно недостаточно.
Обратите внимание на уровень профессиональной подготовки персонала, подтвержденный соответствующими аттестатами, и на активность использования агентством передовых информационных технологий. Также гарантию качества услуг существенно повышают добровольное прохождение фирмой профессиональной сертификации – на соответствие качества предоставляемых услуг национальному стандарту, страхование профессиональной ответственности компании на суммы, адекватные рыночным ценам наиболее задействованной в обороте недвижимости, активная общественная позиция агентства на рынке недвижимости, участие в работе профобъединений. Часто в пользу фирмы говорят ее масштаб и стаж работы. Но и молодые агентства, сравнительно недавно созданные опытными риэлтерами, заслуживают внимания потенциальных клиентов. Если при соблюдении перечисленных условий они еще и проявляют особый энтузиазм в завоевании доброй репутации и симпатий тех, кто доверил им представление своих интересов, сотрудничество с такими «юниорами» может оказаться более чем удачным.
Профи готовит сани летом
Ответственные агентства не только знакомятся с имеющимися у правообладателя-продавца документами по квартире, но и заблаговременно, еще на стадии поиска покупателя, заботятся о подготовке необходимого для нотариата пакета. Минимальный набор должен быть в наличии еще на стадии обсуждения заключаемого продавцом с фирмой договора. Для начала достаточно ограничиться справками формы 7 (техническая характеристика объекта недвижимости) и формы 9 (справка обо всех лицах, зарегистрированных на данной жилплощади). Форма 7 – это уточненный метраж помещений, краткие сведения о здании, в котором расположена квартира, примечания о дефектах и данные о наличии узаконенных «удобств». Отсутствие такого документа на момент заключения договора нередко приводит к серьезным недоразумениям. Так, метраж, указанный со слов продавца, может быть существенно искажен, причем как правило (о, загадка русской души!) в сторону увеличения. Бывают и более пикантные ситуации…
Как-то семья, мечтавшая перебраться в исторический центр Петербурга, в процессе подбора встречной покупки присмотрела недорогую «двушку» в старинном доме. Обогнав других претендентов, покупатели поспешили внести залог в риэлтерскую компанию. Ажиотаж их был столь велик, а профессионализм агента, предложившего квартиру – столь мал, что при заключении договора и внесении залога про справки никто и не вспомнил – соответствующие графы о параметрах недвижимости заполнили со слов продавца. И только через пару недель – в процессе подготовки документов выяснилось, что квартира эта существует лишь физически. А юридически она является тремя комнатами в семикомнатной коммуналке. И соседи не согласны на официальный раздел квартиры. Усугубляло ситуацию и то, что кухня была оборудована в жилом помещении, а душевая кабина установлена без разрешения. В общем, вместо уютной квартирки – сплошная бутафория. Естественно, о такой «удачной» покупке не могло быть и речи, залог фирма тут же вернула. А время-то упущено. Зато наученные горьким опытом клиенты далее настаивали, чтобы документы на квартиру им предъявляли уже при просмотре.
Если на момент заключения предварительного договора квартира находится уже в собственности (а не приватизируется «по ходу пьесы»), обязательно требуется представить правоустанавливающий документ (договор приватизации или купли-продажи, свидетельство о наследстве, справку ЖСК о выплате пая и пр.). В сочетании с формой 9 он отражает полный перечень лиц, имеющих отношение к данному объекту недвижимости, как собственников, так и проживающих на основании регистрации. Ведь все они – прямые или косвенные участники сделки. Скорее всего, грамотный риэлтер выяснит всю подноготную объекта недвижимости. Если же вашими документами на квартиру или комнату в фирме при заключении договора никто не интересуется, это тревожный симптом: не делают ли здесь и все остальное спустя рукава?
Цена свободы
Каждая компания хочет заключить договор, которым вы предоставите ей исключительное право искать покупателя на вашу недвижимость. Это нормально и естественно. Вот только методы могут быть разные, и спектр услуг, получаемых за отказ от независимости, не у всех одинаков. На словах можно пообещать все что угодно, но отказаться от продолжения договорных отношений без «штрафных санкций», если агенты и фирма не выполняют обещанного, удастся лишь при условии, что все эти обязательства были письменно зафиксированы. Поэтому советуем не удовлетворяться устными разъяснениями к общим формулировкам договора. Выясните, в каких именно межагентских компьютерных базах выставляет фирма ваш вариант, в каких СМИ и как часто будет публиковать рекламу, и пусть эти обязательства найдут отражение в тексте контракта. Если информация из агентства пойдет по соответствующим каналам «на весь город», то это действительно избавляет вас от необходимости обращаться в другие компании, потому что они и так мгновенно узнают о вашем объекте и с удовольствием предоставят покупателя.
Кроме того, если уж терять свободу, то только в обмен на освобождение от многих хлопот. Пусть агент и фирма избавят вас от необходимости неоднократных и длительных визитов в учреждения, оформляющие пакет документов, необходимый для совершения сделки. Ведь даже если ваша недвижимость в собственности, все равно предполагаются неоднократные визиты в жилконтору, районный ПИБ (проектно-инвентаризационное бюро), а также в ГУФРС (Главное управление Федеральной регистрационной службы – бывший ГУЮ «ГБР»), чтобы получить справки, технический паспорт на жилье, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость. При некоторых сделках неизбежны визиты в налоговую, ГИОП, в органы опеки, и здесь риэлтеры тоже могут существенно «разгрузить» вас. Правда, для перепоручения большинства хлопот специалистам необходимо оформить у нотариуса соответствующую доверенность. И уже ваша задача – внимательно проследить, чтобы речь в этом документе шла только о сборе и подготовке от вашего имени официальных бумаг, о приватизации, но ни в коем случае не об отчуждении недвижимости. Передавая фирме на ответственное хранение правоустанавливающие документы, не забудьте получить соответствующую гарантийную расписку с указанием условий их возврата.
Опиши детали – и продавай спокойно
Страх остаться без жилья и без денег, испытываемый многими клиентами, по-человечески понятен. В то же время невнимание граждан к содержанию документов, которые они подписывают, порой повергает в изумление. Как-то при внесении изменений в текст типового договора крупной риэлтерской компании закралась случайная опечатка: в разделе «Взаиморасчеты» вместо продавца получателем денег был указан покупатель! И обнаружилось это к моменту, когда десятки продавцов торжественно удостоверили своей подписью отказ от получения каких-либо средств за продаваемую недвижимость.
Внимательно знакомясь с текстом документа, не стесняйтесь требовать подробных разъяснений по всем непонятным для вас моментам. Опасение остаться без жилья легко устранить – при необходимости совершения встречной покупки непременно укажите это (а также то, что получаемая вами сумма используется для альтернативного приобретения) как обязательное условие продажи вашей недвижимости. Зафиксируйте письменно и основные параметры встречного варианта. Нелишним будет ввести в текст документа и условие одновременного нотариального удостоверения обоих договоров – продажи вашего объекта и покупки альтернативного. В противном случае – так называемого «разорванного нотариата» – могут возникнуть недоразумения.
Ряд сделок может иметь свои особенности. Для их описания в договоре должен существовать раздел «особые условия», в котором указывается все то, что не нашло отражения в стандартном тексте. Все, что обсуждалось «на словах», обязательно должно быть зафиксировано в данном разделе. Если нюансов много, к договору может быть оформлено дополнительное соглашение, являющееся его неотъемлемой составной частью.
В общем, помните: всюду, где есть конкретика, нет места необоснованным опасениям. А соблюдение обязательств должно быть взаимным – тогда успех сделки гарантирован. Удачи!
