Территориально-ценовая зона «Метро «Ломоносовская» ограничена Фарфоровской улицей, проспектами Обуховской Обороны и Белевским, улицей Кибальчича (см. карту).
Привлекательность этой части города в целом, несмотря на набережную Невы, парк имени Бабушкина и сад «Куракина дача», невысока из-за плотного транспортного трафика.
У территории отсутствует четкое позиционирование, качество жилищного фонда и социальный состав населения разнородны. С чем связан дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья.
Транспорт и торговля
Часть левого берега Невы между Московской веткой железной дороги, Фарфоровской улицей и Троицким полем (бывшая деревня Щемиловка) в середине ХIХ - начале ХХ века была рабочей окраиной. Колония «работных людей» окружала Невскую порцелиновую мануфактуру (ныне - Ломоносовский фарфоровый завод). Импульс развитию района дало сооружение в 1936 году Володарского моста, что оживило глушь за Невской заставой.
Исторически сложившийся имидж не претерпел изменений в новое время. Район относится к так называемому «коричневому поясу» - промышленным территориям с прилегающими кварталами жилой застройки. В Петербурге не так много подобных районов - «Нарвская» с «Автово» да «Ломоносовская» с «Елизаровской». Их объединяет некоторый депрессивный оттенок. Проблема здешних мест – большое количество рабочих общежитий. К тому же соседство с промышленной зоной определяет неблагополучные экологические характеристики территории.
Вывод заводов, который мог бы повысить привлекательность жилья, - процедура длительная и дорогая. Инвесторы, прямо скажем, не торопятся, земля здесь не настолько привлекательна.
Основное преимущество территории – транспортная доступность, обеспечиваемая станцией метро и транзитными магистралями. Главная доминанта – Ивановская улица, единственная трасса, связывающая правый берег с южными районами города. Кроме того, проспект Обуховской Обороны обеспечивает сообщение в северном и южном направлениях.
Из-за плотных грузовых потоков по Ивановской район воспринимается как транзитный.
С другой стороны, эта улица стала оживленным торговым коридором местного значения. Первые этажи здесь расселены и используются ритейлорами. Торговые точки сосредоточены также на улице Бабушкина. В основном, за небольшими исключениями, предлагаемые продукты и товары относятся к эконом-классу – в соответствии со спросом.
Жилье вдоль трасс
В 50-х годах прошлого века бывшая деревня Щемиловка стала первой экспериментальной площадкой панельного домостроения. За сквером у вестибюля метро сохранился небольшой дом. Это памятник архитектуры, первенец эры малогабаритного жилья. В отличие от прочих хрущевок он отделан натуральным камнем.
Сегодня жилищный фонд территории представлен панельными и кирпичными «хрущевками», а также сталинскими домами – на Ивановской улице и бульваре Красных Зорь. Местные «сталинки» – одни из самых дешевых в городе, и ценители советского ампира обеспечивают большую долю спроса на жилье у «Ломоносовской». В районе улиц Ивановской, Полярников, бульвара Красных Зорь и на улице Бабушкина расположены сталинские дома до- и послевоенной постройки. Однокомнатных квартир в них практически нет. В основном это «двушки» площадью 50-55 кв. м, и двусторонние трехкомнатные квартиры (70-80 кв. м). Дворы в микрорайоне довольно зеленые.
Кроме «сталинок», покупателей жилья привлекают дома с видом на Неву у Речного вокзала. Они построены в 1980-90-х годах по индивидуальным проектам (архитекторы Аланнэ, Климентова, Афошин) на пересечении улиц Бабушкина, Шелгунова и проспекта Александровской фермы. В среднем же наиболее ликвидными оказываются недорогие объекты.
По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», cредняя цена предложения на территории во втором квартале 2005 года составляла $1 055/кв. м. Это ниже среднегородского показателя (1 125/кв. м).
Развитие ценовой ситуации в районе примерно повторяло общую тенденцию на рынке. Рост прекратился в июне прошлого года (отмечались колебания в рамках погрешности), к декабрю произошло снижение на 5% (до $1 045/кв. м). С тех пор цена предложения остается на прежнем уровне с очень незначительными колебаниями.
Новое строительство слабо влияет на средний уровень качества жилищного фонда. В отличие от активно застраиваемой соседней «Елизаровской», у «Ломоносовской» сейчас реализуется единственный жилищный проект – компанией «КТЦ «Профит» на улице Шелгунова.
Куда ведет мост
Потенциал развития на ближайшее время всего Левого берега и района у «Ломоносовской» невелик. Есть перспективные локальные зоны, но по привлекательности для инвесторов они проигрывают в сравнении с аналогичными территориями в других частях города.
Ивановская улица обеспечивает связь с «внешним миром», нарушая автономность территории, расположенной между заводами и железной дорогой. На повышение привлекательности жилья в зоне влияния транзитных магистралей должно сработать введение в действие Кольцевой автодороги. Только при этом условии грузовой поток будет перенаправлен с Володарского на вантовый мост. Возможно, неразводная переправа сыграет для нынешней «Ломоносовской» такую же позитивную роль, как Володарский в 1930-х.
ТЕРРИТОРИЯ "МЕТРО ЛОМОНОСОВСКАЯ"
ДИНАМИКА ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ
ПО ТИПАМ КВАРТИР ($/КВ.М)
ДИНАМИКА ВРЕМЕНИ ЭКСПОЗИЦИИ (ПУНКТЫ)
Пункты (условные дни) - показывают, сколько дней квартира находилась
в листингах "Бюллетеня Недвижимости" в течение одного квартала
По данным отдела аналитики ГК "Бюллетень Недвижимости"
