Территориально-ценовая зона «Центр от Дворцовой до Фонтанки», традиционно называемая «золотым треугольником», ограничена Невой, Фонтанкой, Адмиралтейским пр. и Гороховой ул.
Кварталы между Невским проспектом, Фонтанкой и Невой впереди всего Петербурга по количеству знаковых, широко известных миру культурно-исторических объектов. Здесь находятся Эрмитаж, Марсово Поле, Спас на Крови, Дворцовая площадь. Собственно, сама территория является доминантой, во многом определяющей уровень цен и спроса на соседние улицы и кварталы.
Жилье в позолоте
Возможностей приобрести качественную квартиру по приемлемой цене практически нет. В листингах фигурируют или расселенные, отремонтированные и технически оснащенные, а потому очень дорогие объекты, или неликвид. Нижняя планка стоимости жилья «золотого треугольника» высока в силу престижности адреса. Верхняя - теряется за облаками.
Весь жилищный фонд на территории дореволюционной постройки. Однако более половины домов прошли капремонт. Средняя цена предложения стабильно занимает первые строчки рейтингов. В районе, как нигде, высока концентрация элитных квартир. Около 20% объектов предлагаются дороже $2,5 тыс./кв. м (ближайший «преследователь» - «Петроградская сторона за Карповкой» с показателем 9%).
Общий для петербургского вторичного рынка спад в «золотом треугольнике» продолжался недолго, был очень незначительным и закончился раньше, чем в других районах города – в декабре 2004 года. С тех пор наблюдается плавный рост, и уровень цен превысил прошлогодний пиковый показатель, достигнув абсолютного максимума.
По данным мониторинга отдела аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», во втором квартале 2005 года средняя цена предложения составляла 1 595/кв. м (без учета дорогих предложений). При этом квадратный метр в однокомнатных квартирах предлагался по $1 850, в «двушках» - по $1 670, в трех- и многокомнатных – по $1 490-1 550.
Самые популярные адреса - Дворцовая набережная, Малая и Большая Конюшенные, Малая Садовая, Итальянская, набережные Фонтанки и Мойки. Покупатели готовы платить также за квартиры на Караванной и Миллионной. Жилье на Невском менее востребовано из-за шума и многолюдья.
Новое строительство на территории не ведется по понятным причинам – практически невозможно получить свободный участок. Каждый из немногочисленных жилищных проектов приковывал всеобщее внимание и вызывал огромный «общественный резонанс». Достаточно вспомнить дома «Корпорации «С» на Итальянской и набережной Фонтанки. Сейчас страсти кипят по поводу проекта строительства все той же компанией фондохранилища Этнографического музея и жилья в Михайловском саду на месте мастерских Малого оперного театра.
Расселить и улучшить
На формирование «приличного» облика этой территории направлялись бюджетные деньги: капитально ремонтировались дома, благоустраивались дворы, открывались пешеходные зоны. Преображение Малых Садовой и Конюшенной улиц, а также Манежной площади практически решило проблему расселения коммуналок в домах рядом с пешеходными зонами. И существенно увеличило в предложении долю жилья верхнего ценового сегмента.
Однако, несмотря на обилие дорогих объектов, элитной территорию назвать нельзя.
Можно говорить, что развитие недвижимости на территории происходило фронтально – по красным линиям. Сегодня есть условия для дальнейшего «точечного» улучшения. На квартальный апгрейд необходимы крупные инвестиции.
Комплексная реконструкция, в отличие от нового строительства, возможна. Но ей мешают трудности решения имущественных вопросов с жильцами. Дополнительный диссонанс вносят неустойчивость петербургских грунтов, ветхость фундаментов, состояние окружающей застройки, ограничения охранной зоны ЮНЕСКО.
Рост стоимости фасадной части сыграл роль недоброго гения. Жильцы коммуналок в своих запросах ориентируются на рыночную цену первой линии, и завышенные требования тормозят процесс расселений. Существенное негативное влияние на ликвидность жилья оказывает разнородность социальной среды.
Машины и магазины
Невозможность обустройства парковок также мешает развитию территории в качестве элитного района. Частично проблему решает так называемый «стихийный девелопмент». Расселение коммуналок во дворах ведет к их (дворов) благоустройству и установке ворот, за которыми организуется парковка. Ухоженная придомовая территория повышает стоимость оставшихся квартир и дает толчок к их расселению. Процесс идет неспешными темпами, но постоянно.
Планы администрации по созданию к 2008 году частично пешеходной зоны «Музейный Петербург» тоже должны способствовать строительству паркингов – вместо ветхих зданий.
Не меньшим спросом, чем жилье, пользуются помещения для коммерческих и представительских целей. О привлекательности Невского для торговли говорить излишне. Хозяева бутиков и кафе за право разместить собственный брэнд рядом с именами Вольфа и Беранже, Смирдина или Буре платят по самым высоким в городе арендным ставкам. Спросом пользуются уже и помещения во дворах. Кроме офисов и магазинов, квартиры и целые подъезды выкупаются для создания мини-отелей.
Все эти факторы свидетельствуют, что резервы для роста цен не исчерпаны, и территория движется к дорогому единообразию.
Территория "Центр от Дворцовой до Фонтанки"
Динамика времени экспозиции (пункты)
Пункты (условные дни) - показывают, сколько дней квартира находилась
в листингах "Бюллетеня Недвижимости" в течение одного квартала
По данным отдела аналитики ГК "Бюллетень Недвижимости"
