- Михаил Юрьевич, реакция строителей на принятый в конце прошлого года пакет законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, известна. А как отреагировал рынок на изменения в федеральном законодательстве?
- Если говорить о Санкт-Петербурге, то агрессивного отношения со стороны потребителей не наблюдается. Сыграл свою роль тот факт, что в прессе «жилищному пакету» уделялось достаточно внимания, было много критики. И люди понимают несовершенство Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».
Отношение рынка – это некий перспективный отрицательный фактор. Он выражается в том, что какая-то часть потенциальных покупателей начинает выжидать. Спрос снизился, в основном, за счет людей, которые инвестировали в строящийся дом ради извлечения дохода. И если раньше застройщики оценивали городской платежеспособный спрос в 1,7 млн кв. м в год, то теперь он сократился примерно до 1,5 млн кв. м.
Один из аргументов со стороны разработчиков «жилищного пакета» в пользу «долевого» закона был такой: риски на первичном рынке уменьшатся, упадут банковские проценты, снизятся цены и будет запущен механизм обеспечения доступности. В результате наблюдаем следующую картину: риски не меняются, банковские проценты, по словам самих финансистов, ни от этого, ни от какого другого закона не зависят. Это макроэкономика: если инфляция за первое полугодие составила 8%, значит, годовая тянет уже на 16%, а банковский процент никак не может быть ниже.
Государственной поддержки по стимулированию спроса по-прежнему нет.
Сейчас идет реструктуризация рынка. В этом году в Петербурге сдадут 2,3 млн кв. м. А купят максимум 1,7 млн. Следовательно, компании пересматривают свои программы, сдвигают сроки сдачи объектов, не начинают новое строительство. Отсюда и низкая активность на земельных торгах. На рынок выведено свыше 5 млн кв. м. Их надо построить и продать. Если ФЗ-214 начнет действовать (а сегодня его реализация упирается в отсутствие подзаконных актов), то он ужесточит требования к новым объектам. Инвестиционный климат не улучшится. А далее по цепочке: если строить сложнее, риски для застройщиков выше, это трансформируется в рост цен. Поэтому наш прогноз однозначен: даже вне прямого действия Закона о дольщиках, если государство не примет мер для стимулирования платежеспособного спроса, жилье доступнее не станет.
Чем интересен текущий момент: застройщики, лоббируя поправки в «долевой» закон, фактически защищают права своих покупателей. Дайте людям деньги, дайте механизм, в рамках которого они могут осуществить накопление либо получить дешевый кредит и купить квартиру.
- Ипотека ведь напрямую не стимулирует жилищное строительство…
- Идея разработчиков «жилищного пакета» состояла в том, что долевое участие – это пережиток. В Санкт-Петербурге $1,3 млрд в год шли напрямую к строителям. Которые, дескать, подвергали граждан неоправданно высоким рискам. И надо было запустить «цивилизованные» формы финансирования строительства, то есть с участием банков.
Оказалось, что страна к этому варианту просто не готова. В силу того, что ипотека не работает, ставки высокие, выкуп долговых обязательств у самих банков государством не налажен, финансовые возможности ипотечных агентств ограничены.
Так что вся теоретическая база разработчиков рассыпается на глазах. А на долевом участии – той форме, которая реально обеспечивала в Петербурге удвоение объемов жилищного строительства, – ставится крест.
Мы критикуем своих оппонентов за то, что для такой большой страны, как Россия, была выбрана одна-единственная схема жилищного строительства и кредитования – двухуровневая американская система. Почему отвергнут опыт Европы – строительно-сберегательные кассы? Мы поддерживаем соответствующий законопроект, который будет вноситься в осеннюю сессию Государственной Думы.
Мы говорим о том, что необходимо создать общее федеральное правовое поле для реализации различных схем. Да, должна быть классическая ипотека. Но оставьте право на жизнь и системе стройсберкасс, и жилищно-накопительным кооперативам, и долевому участию.
- Недавно в интервью «БН» президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева высказала в адрес застройщиков такой упрек: почему они молчали на стадии обсуждения того же ФЗ-214, а возвысили свой голос только сейчас, когда закон вступил в силу?
- А нас разве приглашали к обсуждению? Ход работы над ФЗ-214 мы отслеживали. В ноябре 2004 года этот вопрос специально обсуждался на Совете Ассоциации. И у нас сохранились исходящие письма – наши поправки к тексту законопроекта накануне второго чтения.
Действительно, законодательная работа не сводится к тому, чтобы собрать конференцию, принять резолюцию и отправить ее на деревню дедушке. Дума – это очень сложный механизм, напоминающий завод. Есть цех, мастера, прорабы и, условно говоря, рабочие-депутаты. И надо понимать, на стол какого по-настоящему ответственного руководителя должна попасть ваша бумага. Могу честно сказать, в ноябре мы всей этой внутренней расстановки не знали. Поэтому и наши поправки попали в никуда.
Теперь, накопив определенный опыт совместной работы с различными комитетами Госдумы, мы понимаем: к сожалению, тогда мнение строителей не могло быть учтено. Отвечал за закон непрофильный комитет – по финансовым рынкам. Их коллеги сегодня говорят открыто: законы-то писались за один день. В третьем чтении появился принципиально другой вариант законопроекта.
- И это ведь не только с «долевым» законом произошло…
- Да. И по Градостроительному кодексу всплыло много чего, о чем не говорилось во время обсуждения.
Мы даже не обвиняем разработчиков. Фонд «Институт экономики города» – только исполнитель.
В специфике российского нормотворчества есть один аспект, о котором мало говорят. Реальных практиков, обладающих хорошей теоретической подготовкой и способных написать законопроект, крайне мало. И в Госдуме не стесняются признаться: депутаты законов не пишут. Они оперируют подготовленным продуктом. Для этого и создаются экспертные советы. Мы на этой волне в начале года вошли в состав Экспертного совета по промышленности, строительству и наукоемким технологиям, чтобы иметь возможность оперативно влиять на ситуацию.
- Г-жа Косарева сегодня утверждает, что поправки носят технический характер и принципиального значения не имеют.
- Мы Надежде Борисовне изначально сказали, что застройщики в принципе заинтересованы в инвестиционной привлекательности жилищного строительства. Нет ничего плохого в том, что люди покупают жилье не только для себя, но и вкладывают средства, защищая свои сбережения от инфляции и заставляя их работать. Квартиры затем поступают на вторичный рынок или на рынок аренды, а это тоже цивилизованный способ решения жилищной проблемы. Теперь инвестор такого типа отсекается, а ведь он обеспечивал 15-20% финансирования.
Безусловно, Закон о дольщиках не состоит из одних недостатков. Те положения, которые повышают инвестиционную привлекательность, мы поддерживаем безоговорочно.
Регистрация договоров долевого участия – не обсуждается. Но жизнь показала, что для власти эта проблема - следствие административной реформы. Проектные декларации – то же самое. Небольшие корректировки связаны с тем, что избыток информации дольщику не нужен. Достаточно того, что компания обладает профессиональными возможностями строить и правами на земельный участок.
Но – вместо того чтобы обеспечивать доступ на рынок надежных фирм, государство навязало жесткую конструкцию для двух участников свободного рынка. И сейчас по сути дела эту конструкцию не удается поломать, и приходится данный жесткий инструмент под названием «договор долевого участия» корректировать под практику рынка.
Но конструкция остается уродливой. Ведь если взять ту же банковскую сферу, то никаким законом не устанавливается стандарта для договора депозита. У каждого банка свои формы работы с клиентами. И нельзя сказать, что они более устойчивы, чем в строительном секторе.
- На сегодняшний день ситуация с поправками в Закон о дольщиках не изменилась?
- Месяц назад депутаты давали обещание, что до конца весенней сессии поправки пройдут, но этого не случилось. Их тексты выверены, причем в этом процессе участвовали и московские застройщики, и представители регионов. С этими корректировками согласились разработчики. Поэтому вероятность прохождения поправок осенью достаточно велика. На недавней встрече губернатора Санкт-Петербурга Валентины Матвиенко с группой депутатов Госдумы эта информация еще раз подтвердилась.
- Чем вообще может помочь местная власть?
- Играют роль непосредственно комментарии и обращения первых лиц. Мэр Москвы Юрий Лужков и наш губернатор Валентина Матвиенко – это очень заметные фигуры, мнение которых не может быть не услышано.
Второй момент – правоприменение подзаконных актов во многом зависит от региональных властей. Грех жаловаться, у нас складывается хороший диалог, мы чувствуем, что нас понимают. Поддержку нам обещали полную.
Животрепещущий вопрос – взаимоотношения с монополистами. Достаточно сказать, что в цене квадратного метра расходы на подключение к постоянным источникам составляют $200-280. И радует, что в этом вопросе город – наш союзник. Данный ресурс в части сдерживания цен нельзя недооценивать.
- Закон о саморегулируемых организациях тоже из разряда «зависших». Есть надежда на его скорое принятие?
- Первое чтение он прошел. На мой взгляд, для его дальнейшего быстрого прохождения препятствий на сегодня нет. Он, конечно, шел в связке с изменениями в системе лицензирования. И поскольку лицензирование в строительстве с 1 января 2007 года отменяется, это тот фактор, который будет способствовать скорейшему принятию данного закона. Поэтому осенью он наверняка пройдет второе, а может, и третье чтение.
- Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» уже сейчас готова быть саморегулируемой организацией?
- Да. На сегодня готовность я бы оценил на 90%. Главное, чтобы на законодательном уровне были четко и подробно прописаны права и ответственность СРО. С техникой реализации никаких проблем быть не должно.
Досье «БН»
Михаил Юрьевич Викторов родился 21 августа 1966 года в Коканде. В 1988 году с отличием закончил ЛИИЖТ по специальности «Методы и приборы неразрушающего контроля», в 1996-м – Финансово-экономический университет. В том же году повышал квалификацию в Восточно-европейском обществе оценщиков (программа по оценке недвижимости). Имеет сертификат оценщика. В декабре 2003 года защитил кандидатскую диссертацию в ГАСУ. В 1995-1996 гг. - исполнительный директор Общества землепользователей «Прогаль». В 1996-2001 гг. – директор Института маркетинга, консалтинга и аналитики (ИМКА). В 2002-2003 гг. - заместитель директора Северо-Западного окружного филиала «Федеральный лицензионный центр при Госстрое России». С 1999 года - генеральный директор Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН). В октябре 2004 года назначен директором по правовым вопросам и стратегическому развитию Ассоциации домостроителей и производителей стройматериалов Санкт-Петербурга и Ленинградской области. После преобразования АДСПСМ в Ассоциацию «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» - ее генеральный директор.
