Территориально-ценовая зона «Центр. Лиговский проспект» расположена между Фонтанкой, Звенигородской ул., Обводным каналом и Лиговским пр. (см карту).
У территории немало преимуществ по сравнению со спальными районами, однако она проигрывает по привлекательности соседним, прилегающим к Невскому проспекту кварталам. Стоимость жилья здесь ниже, чем в других центральных ценовых зонах, но превышает среднегородской показатель.
Непарадное жилье
Рассматриваемая территория к парадному центру не относится. Принадлежность к Центральному району нивелируется неоднородностью качества застройки, соседством с промышленными зонами и грузовыми транзитными трассами. Более того, территория с двух сторон ограничивается железнодорожными ветками – Московской и Витебской, а с юга – Обводным каналом. Его набережная, не справляющаяся с интенсивным грузовым потоком, играет роль отрицательной доминанты.
Подавляющая часть жилищного фонда – дома, возведенные до 1917 года. Доля сталинок и хрущевок вкупе с общежитиями и кирпичными зданиями 1970-х годов не превышает 3%. Кварталы между Лиговским пр. и ул. Марата отличаются самой высокой плотностью застройки в городе, со всеми вытекающими - ряды дворов-колодцев и обилие нерасселяемых коммуналок. Кварталы между метро «Лиговский проспект» и Обводным каналом (ул. Тюшина, Черняховского и Днепропетровская) отличаются низким качеством жилищного фонда.
При этом на территории есть локальные участки с привлекательным жильем – на наб. Фонтанки, между Загородным пр. и ул. Марата, рядом с метро «Владимирская». Здесь сосредоточены квартиры верхнего ценового сегмента. В пешеходной зоне на улицах Большой Московской и Правды увеличилась средняя цена предложения жилья за счет роста числа дорогих объектов.
По данным мониторинга отдела аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», во II квартале 2005 года объекты вторичного рынка на территории в среднем предлагались за $1 205/кв. м. Показатель с едва заметными колебаниями держится на этом уровне с сентября 2004 года. Ликвидность самого дешевого жилья ниже, чем объектов среднего ценового диапазона.
Проекты нового строительства единичны. Еженедельные листинги предлагают квартиры в трех строящихся домах от $1 490/кв. м (однокомнатные) до $1 570/кв. м (четырехкомнатные).
Торговля и транспорт
Транспортными доминантами выступают Лиговский пр. и ул. Марата, а также набережная Обводного канала. И если на Обводном нет социальной инфраструктуры, то транзитные потоки через Лиговский пр. обеспечивают активное развитие торговли. Более ярко выражена исторически сложившаяся торговая зона у Пяти углов, где сходятся улицы Разъезжая, Рубинштейна, Ломоносова и Загородный пр. Последний, наряду с Владимирским и частью Литейного, – один из самых популярных в городе коридоров стрит-ритейла. Первые этажи здесь расселены, арендные ставки на торговые помещения соответствуют уровню Большого пр. ПС.
Доминантой территории, модным торговым местом стал район вокруг метро «Владимирская». Плотность ритейла здесь значительно выросла в последние годы.
Толчок к развитию торговой активности, расселениям первых этажей создало открытие пешеходной зоны на улицах Правды - Большой Московской. Здесь появились кафе, магазины, представительства компаний. Преображение некогда разбитых и непрезентабельных улиц, капитальный ремонт нескольких зданий и благоустройство дворов привело к удорожанию жилья в фасадных домах. Здесь заметно увеличилась доля предложения дорогого жилья. Однако в целом эффект оказался менее заметным, чем на 6-7-й линиях Васильевского острова или Малых Садовой и Конюшенной. За фасадами домов пешеходной зоны можно обнаружить классический «Петербург Достоевского», ветхий и неухоженный.
Перспективный туман
Перспективы развития территории «Центр. Лиговский проспект» неясны. Рядом с ней находится крупнейшая промышленная зона Московская-Товарная (317 га). Правительство утвердило концепцию ее преобразования, которая предусматривает строительство гостиниц, торговых и бизнес-центров на месте выводимого грузового двора Октябрьской железной дороги. Деловой Сити планируется создать восточнее самой дороги. Что обещает светлое будущее Староневскому проспекту. Лиговка находится по другую сторону путей, и, соответственно, в качестве резерва для повышения привлекательности местного жилья Московскую-Товарную рассматривать не стоит. Возможен рост деловой активности по соседству с Московским вокзалом, рядом с бесславным памятником-ямой ВСМ.
Зачастую нечетко позиционируемые территории получают толчок к развитию благодаря постепенному географическому смещению спроса из более популярных соседних кварталов. Подобным образом заинтересовал покупателей жилья Староневский проспект – после того как было исчерпано ликвидное предложение в «золотом треугольнике» и вдоль Невского. Ожидать такого развития событий на Лиговке не приходится. С запада вдоль Обводного канала к рассматриваемой территории примыкают абсолютно бесперспективные участки. Вероятнее всего, условное разделение района на депрессивные кварталы и зоны торговой и деловой активности (Загородный и Лиговский пр., а также ул. Марата) сохранится.
Территория "Центр. Лиговский проспект"
Жилищные проекты на территории «Центр. Лиговский проспект»
|
|
Адрес |
Компания |
Тип дома |
Срок сдачи |
Этажность |
|
1 |
Пересечение Загородного пр. и Гороховой ул. «Тайный советник» |
«Петербургская Недвижимость» |
Кирпич/ Монолит |
III кв. 2006 г |
7 |
|
2 |
Подъездной пер., 3 |
Нет данных |
Кирпич |
IV кв. 2005 г. |
2 |
|
3 |
Ул. Черняховского, 25 |
ЖСК «Орбита» |
Кирпич/ Монолит |
I кв. 2003 г. |
4,6 |
По данным отдела аналитики ГК "Бюллетень Недвижимости"
