Коммуналки подставили
Бесплатная приватизация жилья заканчивается 1 января 2007 года. Оформить в собственность еще можно помещения, полученные по договорам найма до 1 марта 2005 года. Также новый Жилищный кодекс не разрешает обмен социального на приватизированное жилье.
Эта норма означает прекращение многолетней практики «подставок». Механизм переуступки прав найма жилья через обмен с использованием «подставной» жилплощади (небольшой доли в недвижимости, находящейся в собственности) ранее позволял вовлечь неприватизированное жилье в коммерческий оборот.
Не дожидаясь 2007 года, граждане уже ринулись за статусом собственников занимаемых метров. Количество приватизированных с начала года объектов более чем в три раза превысило прошлогодние показатели. Однако есть немало людей, использовавших свое право приватизации при обмене или расселении. Оказавшись снова в муниципальном жилье, они уже не могут стать собственниками.
Сегмент неприватизированных комнат будет увеличиваться также за счет предоставленных после 1 марта помещений. А расселять квартиры с муниципальными комнатами через «подставку» больше нельзя.
До недавних пор кроме бесплатной приватизации действовал механизм выкупа, однако с серьезными ограничениями. Приобретение муниципальной комнаты было возможно только в процессе приватизации всей квартиры. Иначе говоря, если в коммуналке оставались две неприватизированные комнаты, наниматель мог оформить в собственность «свою» - бесплатно, а заодно и свободную – уже на возмездной основе.
Новый Жилищный кодекс процедуру платной приватизации государственного жилья вниманием обходит. В законе есть лишь понятие выкупа у собственника – при изъятии помещения для государственных нужд.
Для Петербурга, в полной мере соответствующего статусу коммунальной столицы, проблема расселения «вороньих слободок» более чем актуальна. Возможно, будут изобретены новые схемы, методы и лазейки для вовлечения в рыночный оборот муниципальных комнат. Пока же законные пути исхода из частично приватизированных общих ульев в личные гнезда невооруженным глазом не просматриваются.
– Как скажутся на расселении коммунальных квартир отмена приватизации и запрет обмена социального жилья на частное?
Людмила Синьковская
генеральный директор АН "Русский дом"
– Нововведения Жилищного кодекса, касающиеся приватизации в коммунальных квартирах, очень плохо продуманы, и, как следствие этого, - расселение объектов с неприватизированными комнатами стало невозможно в принципе.
Выход из создавшегося положения появится только в том случае, если администрация подготовит дополнительный документ. Согласно которому гражданин, расселяющий коммуналку, сможет выкупить муниципальную комнату. Пример. Покупатель трехкомнатной квартиры приобретает у собственников две комнаты, а за третью, муниципальную (свободную, в которой никто не живет), имеет право заплатить городу. И если государство выпустит такой нормативный акт, то с расселением не будет никаких проблем. Другого выхода нет. А иначе ничего сделать нельзя. Администрация должна что-то предпринять. Не всю же жизнь людям жить в коммуналках!
Марианна Верещага
директор агентства «Адвекс-Центр»:
– Я считаю, что это серьезно ухудшит перспективы расселения многих коммуналок. При невозможности приватизировать комнату, договор найма на которую заключен после 1 марта, ее остается только выкупить. Обитатели коммунальных квартир не относятся к обеспеченным людям, в редких случаях у них есть необходимая сумма. Как правило, наниматель может предложить потенциальному покупателю заплатить вперед, составив предварительный договор купли-продажи. Однако в этом случае покупатель законодательно защищен слабо. С момента передачи денег на выкуп до оформления комнаты в собственность покупателю придется ждать от полутора месяцев до полугода – при отсутствии гарантий, полагаясь исключительно на веру в людей. Агентство также не может гарантировать, что через полгода новоиспеченный собственник выполнит условия договора. Предложение коммунальных квартир превышает спрос на них, и покупатель предпочтет найти объект без подобных проблем. Разве что комната будет предлагаться по бросовой цене. Но и это невозможно – ведь стоимость выкупа составляет более половины от рыночной цены. К тому же процедура выкупа предусмотрена для отдельных частных случаев. Вывод один: обитатели такой коммуналки будут вынуждены жить в ней всегда.
Александр Дымников
директор по продажам АН «Аркада»:
– Бесплатная приватизация была мерой в большей степени политической. Но все когда-то заканчивается, и ее отмену можно назвать справедливой и своевременной.
С одной стороны, запрет обмена приватизированного жилья на муниципальное сделает рынок чище, повысит надежность продажи недвижимости, улучшит будущие истории объектов. С другой стороны, наличие в квартире комнаты, которую нельзя приватизировать, наносит ущерб обитателям этого жилья – оно так и останется коммунальным.
Однако, я думаю, в краткосрочной перспективе на рынок данный фактор существенно не повлияет. «Свежий» договор социального найма, ротация жильцов косвенно свидетельствуют о низкой ликвидности квартиры. Если соседи не предпринимали попыток выкупить освободившуюся долю, скорее всего, эта коммуналка для расселения неинтересна. В перспективе, когда и такие квартиры станут востребованы, очевидно, будет создан судебный прецедент и разработана процедура выкупа. Необходимо нормативным актом максимально упростить его проведение – для случаев расселения всей квартиры, а не продажи отдельной комнаты.
Аркадий Кязимов
генeральный директор АН «Союз»:
– До сих пор в практике расселения для обитателей коммуналки приобреталось жилье, уже оформленное в собственность. Квартира приватизируется, затем приобретается альтернативное жилье, и потом совершаются либо обмен, либо встречная покупка. На рынке доля объектов, которые невозможно приватизировать, составляла не более 1%. Для расселения таких квартир чаще всего использовалась процедура выкупа, которая удорожала сделку. Разницу приходилось компенсировать, объясняя нанимателю, что утеря права приватизации снижает цену комнаты.
Возникала также проблема гарантий будущему покупателю всей квартиры. Именно на его средства в основном проводится выкуп. Следовало бы продумать законодательные гарантии для таких случаев. Нуждается в изменениях и процедура выкупа.
Юрий Сергеев
генеральный директор АН «Динас»:
– По большому счету на таких условиях расселение будет невозможно. За неприватизированную комнату клиенту придется заплатить сумму, значительно превышающую рыночную стоимость. А это никому не нужно. Перспективы сохраняются только у очень и очень престижных объектов, заинтересовавших конкретного покупателя. Уже сегодня мы предупреждаем наших клиентов о том, чтобы они адекватно оценивали стоимость своего жилья. Ведь если сейчас они его не продадут, после 1 января 2007 года это вообще станет невозможным - стоимость неприватизированных комнат будет равна нулю.
Запрет обмена приватизированного жилья на государственное отрицательно скажется на рынке обменов. При выборе вариантов придется учитывать не только потребительские характеристики, но и правовой статус объектов.
От новаций Жилищного кодекса выиграет только власть. Неприватизированная площадь рано или поздно попадет в распоряжение государства, и у него появится возможность, не вкладывая деньги в строительство, распределять ее между очередниками.
Ольга Бондаренко
заместитель директора по юридическим вопросам АН «Невский простор»:
– Вопреки обещаниям государственных чиновников и надеждам граждан, Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу 1 марта 2005 года, только ухудшил положение на рынке коммунальных квартир. Статья 72 ЖК ограничила оборот государственного и муниципального жилья, установив, что социальное жилье может обмениваться только на такое же социальное. С точки зрения гражданского права такая позиция выглядит вполне логично, однако лишает проживающих в коммуналке граждан-нанимателей получить при расселении квартиру в собственность. Это ведет к тому, что с реального рынка недвижимости исчезнут социальные квартиры и возродится значимость органов государственного жилищного обмена, которые и будут проводить сделки с социальным жильем. Между тем, статья 70 Жилищного кодекса, дающая право нанимателю зарегистрировать в жилом помещении любого гражданина, спровоцирует появление новых теневых механизмов реализации государственного и муниципального жилья.
Татьяна Нестерова
директор по продажам АН «Экотон»:
– Я думаю, катастрофы на рынке расселения коммуналок нововведения Жилищного кодекса не создадут. По крайней мере, в ближайшее время. Количество неприватизированных комнат до 1 января 2007 года – момента окончания приватизации – уменьшится по сравнению с нынешним. Потери будут небольшими, ведь доля комнат, не подлежащих приватизации, в целом невелика. До сих пор это были достаточно редкие объекты, наниматель которых потерял право приватизации. Теперь к ним добавятся комнаты, переданные по договорам найма после 1 марта 2005 года. У таких квартир перспективы расселения очень туманные. Решать этот вопрос, вероятно, предстоит с Фондом имущества или администрацией района, которая определит цену выкупа. Либо покупателю придется платить дважды, либо соседям-продавцам - сообща снижать цену по всей квартире на сумму выкупной цены.
РЕЗЮМЕ
Профессионалы рынка уверены, что нормы Жилищного кодекса становятся препятствием расселению и грозят законсервировать многочисленные петербургские коммуналки в нынешнем непрезентабельном состоянии. Логика разработчиков законодательства, желавших закрепить за государством помещения для передачи малоимущим, понятна. Однако на практике она лишает нанимателя и его соседей надежды улучшить условия проживания. Коммуналки опять, как и в федеральном законе о приватизации жилья, оказались на периферии внимания депутатов.
В свою очередь рынок недвижимости на протяжении всей своей недолгой истории демонстрирует умение изыскивать не запрещенные возможности обойти закон. Прокуратура уже обратила внимание Законодательного собрания на несоответствие действующего городского закона «О жилищной политике» новому ЖК. Возможно, в рамках корректировки местного нормативного акта логично было бы разработать и утвердить «белую» процедуру возмездной приватизации (выкупа) муниципальной собственности, если в результате процесса квартира перестает быть коммунальной.
